Analyse Investissement locatif immobilier à Schirmeck

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Prix moyen m21 215€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Schirmeck, l'analyse de "creol67"

Rédigé par creol67 le

Démographie

Schirmeck est une petite commune du Bas Rhin (67) dans la région Grand Est et ex région Alsace. Sa population est de 2300 habitants pour 900 ménages environ. Elle est distante de toute grande aire urbaine et se trouve dans un col assez étroit donnant sur la vallée de la Bruche. Strasbourg se trouve à 50 km. L'agglomération la plus proche est celle de Molsheim.
48 % de la population a moins de 45 ans. 50% de la population est active et un ménage sur deux n'a pas (ou pas encore) d'enfant.
Cependant elle dispose de nombreuses infrastructures assez inhabituelles pour une ville de cette taille.
Une gare SNCF qui relie Strasbourg en 40 minutes environ.
Une nationale couplée à des tronçons de voie rapide permet de relier Strasbourg en 40 min également sans embouteillage.
La clinique Saint Luc comme établissement de santé de proximité, couplée à un Ephad, une maison de santé pluri-disciplinaire et un centre psychiatrique de jour.
On y trouve également deux centres commerciaux de taille moyenne ainsi que le très connu mémorial de Schirmeck, véritable attraction du département.

Rentabilité locative

Assez loin de Strasbourg, Schirmeck attire surtout les familles pour ses prix.
En effet, dans le quartier de la gare et du centre-ville on retrouve une grande majorité de jeunes "workers" qui souhaitent fonder une famille et se stabiliser.
Leurs revenus étant balbutiant et légèrement au-dessus du minimum conventionnel, ils sont obligés de s'éloigner pour satisfaire aux exigences des agences en termes de salaire. Ainsi, un couple gagnant 2000 à 2500 euros mensuel pourra louer un appartement F4 ou une maison F3, 700 euros.
Sans garant ou pas, la plupart font appel au dispositif "loca-pass" et action logement dont la crédibilité en Alsace n'est plus à démontrer. Il est donc assez facile de louer à ces jeunes aussi bien dans le court terme (meublé ou non) que dans la durée.
L'offre locative est proportionnellement importante à la taille de la ville, mais pas aussi quantitative que dans une agglomération moyenne. Comptez 50 à 100 demandes par an.

Les studios seront plus difficiles à louer car compte tenu de l'éloignement de Strasbourg il faudra compter un loyer 200/300 euros HC, plus 100 euros d’abonnement de transport SNCF, alors que sur Strasbourg les loyers démarrent à 400 euros HC pour un studio.

Schirmeck ne propose que de l'ancien. Il n'y a donc pas d'autres choix que d'acheter du déjà bati.

Valorisation du patrimoine immobilier

Autant la demande locative (F3/F4) est importante pour une ville de cette taille autant la demande d'achat l'est tout autant.
Les ménages tablent sur un achat de 120 000 à 200 000 euros et en priorité pour une maison. Cependant les appartements ne sont pas en reste, si ils ont été rénovés.
La demande est à la hausse car la ville propose le strict minimum pour vivre, et la plupart des locataires comme les futurs acheteurs sont véhiculés et vont donc profiter des structures des autres villes. Cependant, il ne faut pas oublier que même si cette ville est clairement destinée aux primo accédants, elle reste une ville de second voir troisième choix et que son publique est surtout orienté bas revenu.

On remarque une tendance à la hausse des prix de l'immobilier dans cette ville. Le publique alsacien est globalement dans une stratégie d'achat et Schirmeck représente le meilleur rapport qualité prix. Les prix sur Strasbourg ne sont pas encore arrivés à un prix si important (mais ça ne va pas tarder) que les acheteurs ont encore la possibilité d'acheter en périphérie proche.

En résumé, faut-il investir?

Entourée de verdure, de cols (col du Donon en particulier) et assez bien desservie, Schirmeck est une ville intéressante. Sa distance avec Strasbourg reste son seul handicap. Mais la ville a su mutualiser , avec les villes voisines, diverses infrastructures indispensables à son développement. Tout comme Mulhouse, je suis assez optimiste sur la prise en valeur de chaque bien et parie sans risque sur d'importante plus-value dans 15 ou 20 ans.
Le F3/F4 est, à mon sens, la taille de logement optimum pour un investissement locatif ou dans l'optique d'une revente.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ETSPublicEcole élémentaire

Parkings

Ménages ayant un parking69% 660 ménages possédant un parking sur 955 au total.
Ménages ayant au moins une voiture79% 753 ménages possédant au moins une voiture sur 955 au total.