Analyse Investissement locatif immobilier à Ris-Orangis

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Prix moyen m22 102€
Rendement brut moyen
Source Insee
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Ris-Orangis, l'analyse de "ArnaudJ"

Rédigé par ArnaudJ le

Démographie

Ris-Orangis est une ville d'environ 26 800 habitants (données INSEE 2012). La pyramide des âges indique qu'il s'agit d'une ville jeune. Plus de 40% de la population a moins de 30 ans.
Différentes zones existent sur la commune avec des quartiers pavillonnaires séparés d'ensembles d'immeubles (HLM / immeubles).
Le taux de chômage est élevé : 11,5 % en 2012. Il existe une certaine disparité de revenus avec un revenu net imposable moyen de 31 042€. La répartition est assez inégale. 39 % des ménages sont non imposables à l’impôt sur le revenu.
En 2006, le revenu fiscal médian par ménage était de 17 846€. Cela place Ris-Orangis au rang 8 010 parmi les 30 687 communes de plus de cinquante ménages que compte le pays.
La population est assez stable. La commune a déjà fini son cycle d'expansion, la ville est aujourd’hui fortement urbanisée.

Rentabilité locative

Seulement 53 % de la population est propriétaire de son logement et 33 % des Rissois habitent dans un HLM.
La demande locative est assez soutenue selon les agents immobiliers qui ont été consultés en avril 2015.
Les logements sont principalement constitués de T3 et plus. Des biens plus petits existent également mais sont assez rares. Il n’est pas très difficile de trouver des biens avec 8% de rendement brut.
Attention toutefois car de nombreux biens se situent dans des grands ensembles immobiliers (plateau). Il faut donc être attentif aux charges qui doivent rester raisonnables pour atteindre l’objectif de rendement.
La commune est située en zone A pour les régimes Borloo Ancien et Pinel.

Valorisation du patrimoine immobilier

Le prix de l’immobilier est en baisse à Ris-Orangis selon « Mieux Vivre votre argent » entre 2013 et 2014. La baisse serait de 6.7%. La proximité du RER permet d’atteindre Paris en 50 minutes (arrivé à la station Châtelet-les-Halles). Il ne semble pas stratégique de spéculer sur une évolution positive des prix. Il faut plutôt privilégier les biens dégageant un cash-flow positifs.
Il est prévu que la ville se modernise à l’avenir mais il reste difficile de tabler sur une amélioration à court terme.

En résumé, faut-il investir?

Il est possible de trouver des biens à vendre avec des rendements bruts supérieurs à 10%. Il faut prévoir l'achat de T3 (nombreux biens sur la commune) dont certains sont dans des petites copropriétés.
Le gros atout de Ris-Orangis est d’être une ville assez proche de Paris (23km) avec une desserte par l'autoroute A6 et la Nationale 7.
Pour le choix des quartiers, il faut privilégier les zones proches des commerces et de centre de vie. Attention il y a 2 jours de marchés par semaine ce qui est agréable mais cela complique le stationnement pour certains logements qui le nécessitent en centre-ville.
Comme le stationnement est gratuit, il peut être judicieux d’étudier la demande pour des locations de box. Les prix sont assez attractifs.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire13
Ecole secondaire3
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LA FERME DU TEMPLEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES BOULESTEIXPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LE MOULIN-A-VENTPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE MOULIN A VENTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA FERME DU TEMPLEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MICHEL ORDENERPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MICHEL ORDENERPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PABLO PICASSOPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ORANGISPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES FAUVETTESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MAURICE GUERTONPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MAURICE GUERTONPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE JACQUES DERRIDAPublicEcole élémentaire

Parkings

Ménages ayant un parking66% 6 948 ménages possédant un parking sur 10 590 au total.
Ménages ayant au moins une voiture80% 8 443 ménages possédant au moins une voiture sur 10 590 au total.