Analyse Investissement locatif immobilier à Réole

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Prix moyen m2981€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Réole, l'analyse de "Guillaume33"

Rédigé par Guillaume33 le

Démographie

La Réole est une cité millénaire fortifiée autour d'un prieuré.
Cette singularité en fait une charmante petite ville touristique avec ses rues pavées anciennes et ses neuf monuments classés.
La ville est située à 60 km au sud de Bordeaux, reliée par un accès direct via l'autoroute A62.
Une gare SNCF permet également de rejoindre facilement Bordeaux en 35 minutes.
Sans grand dynamisme démographique, la ville est plus ou moins stable depuis l'après-guerre. Au dernier recensement, elle compte 4215 habitants.
La population est extrêmement pauvre. 21,3% de la population de moins de 65 ans était bénéficiaire du RSA en 2013 (la moyenne en Aquitaine est de 8%). La proportion de ménages demandant le FSL (Fond de Solidarité pour le Logement) représente 12,7 demandes pour 100 ménages.
Les actifs sont essentiellement des ouvriers agricoles (chez des viticulteurs, des maraichers...) bien souvent employés en CDD ou Intérim et payés au SMIC.
La population étudiante est quasi inexistante.

Rentabilité locative

La rentabilité locative de la ville peut être excellente mais y investir comporte de nombreux risques.
Du fait de cette population à faibles ressources, beaucoup d'investisseurs ne s'y intéressent pas.
Cela a donc pour effet de baisser les prix d'acquisition (prix moyen d'environ 1000€/m2).
Il est assez aisé de trouver des rentabilités supérieures à 10% brut.
Attention toutefois à être très sélectif, les marchands de sommeil sont nombreux et beaucoup d'immeubles à vendre sont en réalité dans un état déplorable.
La revente sera également difficile et longue (sauf à brader votre bien locatif).
A titre d'exemple, vous pouvez trouver des studios de 25 m2 à 30 000€ qui seront loués 300€ soit une rentabilité brute proche des 12%.
Investir dans les studios est toutefois déconseillé (peu de demandes locatives). À partir du T2, la demande est bien réelle si vous n'êtes pas trop exigeant sur le profil des locataires.

Valorisation du patrimoine immobilier

Miser sur une plus-value est hasardeux. Le dynamisme économique de la ville est très faible.
La nouvelle équipe municipale semble toutefois apporter un réel renouveau à la ville.
Pour preuve, La Réole vient de décrocher le label « Ville d'Art et d'Histoire » et devient la plus petite commune de France à être labellisée.
Ce label reconnu par les amateurs de culture devrait fortement dynamiser le tourisme.
Autre « récompense », La Réole vient d'être retenue par le gouvernement pour l'appel à manifestation d'intérêt pour la revitalisation des centre-bourgs. Concrètement, la ville de La Réole va toucher de fortes subventions (1 Million d'euros la première année) pour dynamiser l'habitat et le commerce. Certains investisseurs y voient une formidable opportunité.

Pour l'investissement, privilégiez donc le centre historique avec ses beaux immeubles en pierre de Gironde, parquets anciens, moulures et cheminées en marbre.
Beaucoup d'immeubles ont malheureusement été massacrés et découpés en petits lots par des investisseurs sans scrupules pour le patrimoine historique.
Évitez le quartier du Rouergue sur la rive gauche (loin des commerces et la zone est inondable).
De même, les immeubles sur les quais de la rive droite de la Garonne sont à éviter. L'eau y monte lors des fortes crues.
Évitez les murs commerciaux du centre, où le risque de vacance est énorme. De nombreuses boutiques restent désespérément fermées.

En résumé, faut-il investir?

La Réole offre des opportunités exceptionnelles aux investisseurs sachant faire preuve d'audace.
Les vacances locatives seront quasi inexistantes si vous proposez des appartements rénovés avec goût pour vous démarquer des marchands de sommeil encore nombreux sur la ville.

Etablissements Scolaires

Ecole de santé1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation d'aides-soignants Sud GirondePublicEcole de santé

Parkings

Ménages ayant un parking54% 1 015 ménages possédant un parking sur 1 881 au total.
Ménages ayant au moins une voiture77% 1 443 ménages possédant au moins une voiture sur 1 881 au total.