Analyse Investissement locatif immobilier à Perpignan

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Prix moyen m21 426€
Rendement brut moyen
Source Insee
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Perpignan, l'analyse de "JFG"

Rédigé par JFG le

Démographie

C’est une ville populaire avec des différences entre les quartiers. On remarque d‘une part les quartiers situés à proximité de la cathédrale Saint Jean où l’on trouve une population plus aisée que dans le reste du centre-ville étant plutôt populaire voir pauvre. C’est le cas des deux quartiers de St Matthieu et St Jacques. La périphérie notamment au sud est plus cotée et plus recherchée car située proche des universités. Les quartiers nord sont beaucoup plus pauvres. On retrouve aussi dans cette ville, une population étudiante puisqu’on peut compter environ 10 000 étudiants à Perpignan répartis notamment dans deux grandes écoles supérieures : la haute école d'Art et Polytech'Montpellier. Saint Charles, situé au sud-est de la ville constitue le pôle économique et il représente la 1ère plateforme de fruits et légumes d'Europe. Ce qui représente un énorme bassin d’emploi.

Rentabilité locative

Les loyers dans cette ville sont relativement faibles cependant la taxe foncière y est élevée ce qui peut impacter le cash flow. Par exemple, pour un F2 sur le secteur Clemenceau il faut compter 900 euros. La demande locative est importante néanmoins on retrouve beaucoup de profils locataires avec de faibles revenus. La nouvelle université en centre-ville et la récente dynamisation culturelle de celui-ci peut laisser entrevoir une éclaircie au niveau du locatif meublé étudiant et du locatif meublé de courte durée type airbnb. Le charme du centre ancien ne demande qu'a être valorisé et des plans de modernisation sont en cours. De part sa position géographique Perpignan attire de nombreux touristes l’été. Le neuf est totalement surévalué, il est à fuir à mon sens.

Valorisation du patrimoine immobilier

Les prix sont globalement stables, voir en légère baisse bien qu'ils aient subi une forte baisse après la crise de 2008. Par exemple le quartier du Moulin a vu le prix du F3/4 de 70M2 passer de 100 000 euros a 70 000 soit 30%. Ce quartier est en pleine mutation de part l’augmentation du nombre d’étudiant. Investir dans cette ville représente un investissement plutôt sûr. Les maisons en centre-ville sont des biens très rares et de ce fait, très demandées. Elles peuvent avoisiner 4 000€ le m2. Les quartiers nord sont majoritairement constitués d' hlm à bas prix. Ils ne représentent pas un investissement sûr. Le quartier Ouest, St Assiscle, peut être intéressant pour un investisseur. En effet, il s’agit du quartier le plus en développement depuis la mise en place des lignes de TGV notamment.

En résumé, faut-il investir?

Investir à Perpignan peut représenter un investissement prometteur, car il est possible d'y acheter a bas prix dans l’ancien et de faire de belles opérations de rénovation. On sent une dynamique de la part de nouveaux arrivants (des jeunes actifs trentenaires) qui font émerger de nouveaux quartiers d'animations nocturnes avec les halles qui viennent d'ouvrir par exemple. La situation de Perpignan est idéale avec les plages a 15 minutes, la montagne a 1 h, l'Espagne a 25 minutes. Son climat est sa situation offre une bonne rentabilité en location saisonnière.

Investir à Perpignan, l'analyse de "olivierjaufre"

Rédigé par olivierjaufre le

Démographie

Perpignan accueille tous types de population. Toutefois, il y a d'importantes différences d’un quartier à l’autre.
Le Centre-ville sud (Saint-Mathieu et Saint-Jacques) reste très "populaire" alors que les berges sud de la Têt sont plus côtées.
Le centre-ville sud concentre beaucoup de petits appartements dans des immeubles de taille modeste qui ne sont pas toujours bien entretenus. La mairie aide beaucoup à la rénovation de ces quartiers.
La population augmente, attirée par le climat ensoleillé et cela malgré un fort taux de chômage.
Les familles préféreront en général loger dans une villa sur Perpignan hors centre-ville ou dans la zone urbaine en périphérie.
Le quartier Nord du Vernet est dit mixte, on y trouve aussi bien des cités HLM que des villas résidentielles.

Rentabilité locative

La rentabilité locative peut être intéressante dans certains cas mais le prix à l'achat reste tout de même élevé par rapport aux loyers pratiqués (malgré une baisse constatée en 2 ans).
Les programmes neufs de défiscalisation proposent des logements dernier cri à des prix très abordables. On y constate des rentabilités de 4% brut, à titre d’exemple un F2 avec terrasse se loue 450 € CC/mois.
Les logements les plus demandés pour de la location vont du F2 au F4 suivant le quartier. Un espace extérieur (jardin, patio) est toujours apprécié par les locataires donc à prendre en compte dans son projet et l’évaluation de la rentabilité (notamment de l’effet sur le taux de vacance).

Valorisation du patrimoine immobilier

La ville s’améliore au fur et à mesure mais la zone manque d'activités économiques porteuses.
Les prix sont encore en haut de bulle (Mai 2015) et vont probablement continuer à s'éroder dans les années à venir.
Toutefois certains quartiers restent des valeurs sûres mais sont déjà chers à l'achat.

Une chose importante à prendre en compte est que la Taxe Foncière est particulièrement élevée et cela peut freiner de nombreux projets.

En résumé, faut-il investir?

En résumé, Perpignan reste une petite ville provinciale accessible en termes d'investissements. Toutefois la ville manque de dynamique économique et la population reste très dépendante des aides sociales et par voie de conséquence le rendement reste assez moyen.
Les quartiers de Saint-Martin, de Saint-Gaudérique et de Saint-Assiscle paraissent être de bons choix pour réaliser les meilleurs placements.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire65
Ecole secondaire16
Autre établissemen...3
Ecole d'art2
Ecole de santé3
Ecole du secteur s...1
Institut universit...1
Unité de formation...7
École supérieure d...2
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR HUGOPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLAUDE DEBUSSYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES FERRYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LAMARTINEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE J.J.ROUSSEAUPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CONDORCETPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE D ALEMBERTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EDOUARD HERRIOTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES PLATANESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JORDI BARREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANATOLE FRANCEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE H.RIGAUDPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FENELONPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PIERRE DE COUBERTINPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PONT NEUFPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE D ALEMBERT NUMERO IPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION BLAISE PASCALPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE D ALEMBERT NUMERO IIPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES FERRYPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE J.J.ROUSSEAUPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES PLATANESPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JORDI BARREPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LA MIRANDAPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PONT-NEUFPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN AMADEPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE EMILE ROUDAYREPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GEORGES DAGNEAUXPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION GEORGES DAGNEAUXPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SIMON BOUSSIRONPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SIMON BOUSSIRONPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EMILE ROUDAYREPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE-THERESEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE JEANNE D'ARCPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT LOUIS DE GONZAGUEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE MAINTENONPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LA SALLE SAINT-JEANPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR DURUYPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR DURUYPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FENELONPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE HELENE BOUCHERPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN JAURESPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN JAURESPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE D APPLICATION VERTEFEUILLEPublicEcole maternelle d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LUDOVIC MASSEPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LUDOVIC MASSEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VERTEFEUILLEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PIERRE DE COUBERTINPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIREPUBLIQUE PASTEUR LAMARTINEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGOPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE HELENE BOUCHERPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ARRELSPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LEON BLUMPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PABLO PICASSOPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANATOLE FRANCEPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LA BRESSOLAPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE H RIGAUDPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BLAISE PASCALPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLAUDE SIMONPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CLAUDE SIMONPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ROMAIN ROLLANDPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ROMAIN ROLLANDPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN ZAY - MARIE CURIEPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ARRELS VERNETPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PRIVEE LE JARDIN ENCHANTEPrivéEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE AEP EC NOTRE-DAME DU MONT CARMPrivéEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut méditerranéen d'informatique et robotiqueConsulaireAutre établissement du supérieur
IFC PerpignanPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
SUD Formation - CCI PerpignanConsulaireAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Conservatoire à rayonnement régional musique - danse - art dramatique Perpignan MéditerranéePublicEcole d'art
Ecole supérieure d'art de PerpignanPublicEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en soins infirmiers - Centre hospitalierPublicEcole de santé
Ecole technique privée d'esthétique et de coiffure Giorgifont 2Privé hors contratEcole de santé
Institut de formation de l'Hospitalisation privée - site de PerpignanPrivé sous contratEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut régional du travail social du Languedoc Roussillon - site de PerpignanPrivé sous contratEcole du secteur social
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de PerpignanPublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut franco-catalan transfrontalierPublicUnité de formation et de recherche
UFR des sciences juridiques et économiquesPublicUnité de formation et de recherche
UFR des lettres et sciences humainesPublicUnité de formation et de recherche
Institut d'administration des entreprises de PerpignanPublicUnité de formation et de recherche
UFR des sciences exactes et expérimentalesPublicUnité de formation et de recherche
Institut d'études judiciairesPublicUnité de formation et de recherche
Centre universitaire d'études françaisesPublicUnité de formation et de recherche
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - UFR d'Éducation (site de Perpignan)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation
ESPÉ - Université Perpignan Via DomitiaPublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking53% 30 963 ménages possédant un parking sur 58 001 au total.
Ménages ayant au moins une voiture74% 42 645 ménages possédant au moins une voiture sur 58 001 au total.