Analyse Investissement locatif immobilier à Metz

Metz en détail

Vous connaissez bien Metz ?Proposez votre analyse contre un abonnement premium gratuitement.
Coach immobilier PaulineNotre expert à MetzBesoin de conseils sur votre projet (fiscalité, compta, stratégie, patrimoine, etc.) ?Appeler Pauline
Annonces à Metz  57000Consulter les dernières annonces par rendement et de nombreux critères.Les dernières annonces »
prêt immobilier locatifBesoin d'un crédit pour un bien à Metz?Nous prenons en charge votre demande de prêt gratuitement (0 frais de courtage).Demander un prêt »
Prix moyen m21 953€
Rendement brut moyen
Source Insee
Source Insee
Source Insee
Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Metz, l'analyse de "wordexcel21"

Rédigé par wordexcel21 le

Démographie

Metz est une ville d’environ 120 000 habitants.
Depuis quelques années, le nombre d'étudiants (beaucoup d'étrangers) a augmenté.
Les villes autour de Metz sont attractives en termes d'emploi et de tourisme de courte durée.

Le taux de chômage a fortement augmenté (de plus de 2,5 points en 2008) et est constant depuis lors (environ 10% càd 10 000 personnes).

Metz est découpé en plusieurs secteurs. Celui de Borny est considéré comme un quartier sensible. Cependant les conditions évoluent, puisque le technopole (frontalier au secteur de Borny) est en pleine expansion.
Depuis que l'Université de Metz a fusionné avec l'Université de Lorraine il y a 5 ans, la population étudiante n'a cessé d'augmenter. Depuis 2-3 ans, Metz accueille la première année de Médecine qui était exclusivement sur Nancy.

Rentabilité locative

Metz est intéressante en terme de rendement locatif pur on trouve facilement des biens à 6-7% sans même avoir négocié le prix.
Les meilleurs rendements se trouvent aux niveaux des parkings/garages, où il y a une forte demande locative.

La mairie a entièrement refait les voiries durant ces 5 dernières années afin d'accueillir le Mettis (un bus à 3 wagons qui traverse Metz en 15mn). Ce système de transport a été mis en place dans le but de réduire la circulation en ville.

Les studios/T1/T2 sont très appréciés par les étudiants. Les meilleurs biens sont soit avec garage/parking soit proche d'un arrêt Mettis.

Il y a 3 pôles universitaires sur Metz : l'île du Saulcy / le campus Bridoux et le Technopôle. Le secteur Borny (quartier sensible) est situé entre Bridoux et le Technopôle, alors que l'île du Saucly est en plein centre ville, où l'on trouve magasins, restaurants, bars et boîtes de nuits, très appréciés des étudiants.

L'offre locative est importante mais très éphémère, les biens ne restent jamais longtemps vides en dessous de 600€ tout compris. La taxe foncière correspond à un mois de loyer dans la plupart des cas.

Peu de vacance locative mais beaucoup de turn-over si le public visé est étudiant.
Il faut privilégier l'ancien, très ancien. Les constructions des années 20-30, ou antérieures, sont solides et fiables mais peu sont en ventes. On retrouve le plus souvent des biens des années 70 à éviter. Souvent dans d'énormes copropriétés (le plus à Borny), où les charges et travaux peuvent vite coûter cher.

Le meublé reste le produit phare pour les étudiants. Par exemple un studio de 22 m² en meublé va se louer 320€ sans charges et avoir du 9% de rentabilité nette. En location nue, vous pouvez compter 9 à 10 € du m².

Valorisation du patrimoine immobilier

Tous les biens des années 20-30 et antérieures prennent de la valeur, encore aujourd'hui car les constructions en pierre de Jeaumont sont fiables et solides et nécessitent peu d'entretien. La ville investit dans des infrastructures au niveau du transport et des voiries, des centres commerciaux et un palais des congrès sont en pleine construction (février 2017) proche de la gare.

Les frontaliers (qui travaillent au Luxembourg) cherchent des logements modernes et hauts de gamme proche de la gare. En 45mn ils sont au Luxembourg.
Les étudiants eux cherchent proche du centre ville et des facs, proche d'un arrêt Mettis est donc devenu l'atout numéro 1 des logements.

En résumé, faut-il investir?

Metz est une belle ville "jardin" arborée et verte, elle bénéficie d'un plan d'eau agréable et d'une cathédrale magnifique.
Le centre ville tend à devenir exclusivement piéton mais on y trouve toutes les commodités : médecins, dentistes, écoles, magasins, boulangeries, bureaux de tabacs, restaurants, avocats, fac, boîtes de nuits, tribunal, préfecture, coiffeurs, Fnac, etc, à 10 min à pied pour qui habite au centre ville.
Un musée a ouvert, il y a moins de 8 ans, le centre Pompidou. Un centre des congrès se construit juste à côté. Metz est situé à 15 min en voiture d'un IKEA, d'un Marque Avenue et d'Amnéville. A Amnéville se trouve un zoo, un parc accrobranches, un casino, des thermes, un snowhall...
Le Mettis est réellement un atout pour les gens souhaitant traverser la ville rapidement sans voiture. Le fait qu'il ait une voie réservée en fait le moyen de transport le plus rapide.

(J'achète actuellement rue du Général Metman un studio en meublé pour les étudiants du Campus Bridoux.)

Il faut chercher proche de la gare, des facs ou hyper centre. Mieux vaut éviter les grosses copropriétés ou être en-dessous de 1000€ de charges annuelles. Souvent les prix à l'achat les moins élevés signifient fortes charges.
On est en moyenne à 1800€ du m² sur Metz. Il devient intéressant d'investir à partir de 1400€ du m².
De manière générale, Metz est en plein développement et le Technopôle va doubler de volume d'ici 10 ans. Tous les champs autour ont déjà été revendus. Le conseil est d'éviter les grosses copropriétés des années 70 qui coûtent vraiment cher.

Investir à Metz, l'analyse de "julienklop"

Rédigé par julienklop le

Démographie

Metz est une ville réputée bourgeoise. Son histoire en a toujours fait une ville plutôt riche comparée à la région, et son activité est principalement commerciale. En effet, Metz a un des centres piétonniers les plus étendus de France et a su garder un nombre important de petits commerces en centre ville.

Contrairement à la grande voisine, Nancy, la ville de Metz a longtemps accueilli une population étudiante plus réduite. La ville est donc principalement peuplée d'actifs, cadres et employés de la classe moyenne, même si une différence importante existe selon les quartiers. Ainsi, au Quartier impérial (en voie d'inscription à l'UNESCO) très bourgeois il faut opposer des quartiers périphériques plus populaires comme le quartier de Borny ou celui de Vallières. Metz possède également en son centre un quartier jeune, populaire et animé en voie de gentrification : le quartier d'Outre-Seille. Au Sud de la ville, un quartier atypique fait figure de village résidentiel : celui de Magny.

Comme toute la région, Metz souffre de la hausse du chômage, et le départ des nombreux militaires traditionnellement installés dans les casernes qui entourent la ville ne l'a pas aidée. Mais depuis quelques années, la municipalité a lancé un programme de réhabilitation et de construction d'un quartier d'affaires situé proche de la gare. À cet endroit s'est installé en 2010 le Centre Pompidou-Metz, musée d'art moderne qui accueille chaque année plus de 300 000 visiteurs. Un palais des congrès est également en cours de construction dans le même quartier, ainsi qu'un centre commercial géant.

Rentabilité locative

Sur le marché de l'immobilier, la situation à Metz est très contrastée : certains quartiers, notamment ceux proches de la gare, ou le centre historique, sont très demandés. Les prix de l'ancien peuvent s'y élever jusqu'à 2000, voire 2500 € le m². A contrario, certains quartiers résidentiels voient leurs prix chuter, faute d'une demande suffisante pour absorber l'offre pléthorique.

Globalement, Metz est une ville idéale pour une famille qui souhaiterait acheter une petite maison ou un grand appartement sans trop se ruiner. Les petites surfaces sont plus difficiles à trouver, surtout en centre-ville, et il est rare de trouver un studio digne de ce nom en hyper centre à moins de 50 000 €. C'est d'ailleurs pour cela que, malgré la relativement faible taille de son université, il est toujours très difficile pour un étudiant de trouver un appartement au centre à un prix accessible, que ce soit à l'achat ou en location. Par ailleurs, grâce à la proximité du Luxembourg, un nombre important de jeunes cadres sont à la recherche de meublés de petite taille proches de la gare.

En conséquence, que ce soit pour des étudiants ou des jeunes actifs, de bonnes affaires sont à réaliser du côté de la location meublée de studios ou de T2 au centre-ville, avec des rendements bruts de l'ordre de 6 à 8%. Autre investissement potentiellement intéressant, les parkings sont prisés depuis les travaux du Mettis (bus à haut niveau de services) qui a conduit à la disparition de nombreuses places de parking en rue : ceux-ci sont rares, mais très demandés à la location, et les rendements des bonnes affaires peuvent s'élever à 8 voire 10% brut.

Il est à noter que les taxes locales sont très variables selon les quartiers, et relativement faibles en hypercentre (mais très élevées dans les quartiers résidentiels périphériques). Il faut compter 1000 à 1500 € pour la taxe foncière d'une maison en périphérie, contre moins de 500 € pour un appartement au centre-ville.

Valorisation du patrimoine immobilier

En ce qui concerne la revente, il semble que la situation soit là-aussi très contrastée. Les grandes surfaces, type pavillon en quartier résidentiel périphérique, souffrent d'une offre très importante et d'une demande insuffisante : leurs prix ne cessent de baisser depuis maintenant plusieurs années. A contrario, des quartiers comme celui d'Outre-Seille ou du Sablon (côté gare) voient leurs prix progresser suite aux mutations de ces quartiers. Il faudra donc privilégier la proximité de la gare - point de départ vers le riche voisin luxembourgeois - ou de l'hyper centre pour espérer voir la valeur de votre bien progresser.

En dehors de ces niches, l'immobilier est globalement en crise, et la baisse en cours n'est pas encore terminée.

En résumé, faut-il investir?

Ville jolie et agréable, mais néanmoins pleine de contrastes, Metz n'est aujourd'hui pas prise d'assaut par les investisseurs. C'est donc le moment idéal pour dénicher de bonnes affaires, en sachant cibler les bons endroits qui proposent des biens rares et demandés.

Dans une ville économiquement en crise, le quartier de la gare reste une cible privilégiée des investisseurs, étant donné le dynamisme que continue d'imprimer le voisin luxembourgeois sur la capitale de la Lorraine. De surcroît, le quartier est en pleine mutation avec le développement de nouveaux espaces économiques, culturels et commerciaux d'ampleur régionale. Malheureusement, les opportunités s'y font de plus en plus rares !

Etablissements Scolaires

Ecole primaire73
Ecole secondaire27
Autre établissemen...5
Centre de formatio...1
Ecole d'art1
Ecole d'ingénieurs3
Ecole de santé5
Institut universit...1
Unité de formation...4
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE PRIMAIRE D'APPLICATION BELLECROIX J. MONNETPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE EMILIE DU CHÂTELETPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BORNY ERCKMANN CHATRIAN 2PublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BORNY ERCKMANN CHATRIAN 1PublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FORT MOSELLEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PLANTIERES L'ILE AUX ENFANTSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BELLECROIX LE PRE VERTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BELLECROIX CLAIR MATINPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VALLIERES LES CHARDONNERETSPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VALLIERES LE VALPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VALLIERES LA CORCHADEPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT VINCENT LES ISLESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ECOLE MATERNELLE CHANTECLAIRPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA PATROTTE LA FLUTE ENCHANTEEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DVT-LES-PONTS L'ARBRE ROUXPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DEVANT-LES-PONTS LES 4 BORNESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BORNY GR2 LES JOYEUX PINSONSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BORNY-LES-BORDES LES PEUPLIERSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DEVANT-LES-PONTS LE TRIMAZOPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MAGNY PLAINE LA MOINEAUDIEREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SABLON CHEMIN DES PLANTESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SABLON AU POMMIER ROSEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FORT DE QUEULEU LE PIGEONNIERPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE QUEULEU LES PETITS POUCETSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE HAUT DE QUEULEU LES ROITELETSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MICHEL COLUCCIPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT EUCAIREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT-MAXIMINPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SABLON LES ACACIASPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MAGNY LA PLAINEPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE D'APPLICATION HOFFMANNPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SABLON PROSTPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE DE LA SALLEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LA MISERICORDEPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BORNY GR2 LES MESANGESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BORNY GR3 LES MIRABELLESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BELLECROIX LA VOLIEREPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BORNY ZUP BARRESPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BORNY DOMAINE FLEURIPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BORNY CENTRE L. PERGAUDPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VALLIERES LES HAUTS VALLIERESPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES HAUTS DE VALLIERESPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BORNY CENTRE JULES VERNEPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SABLON LE CAVALIER BLEUPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN BURGERPublicEcole élémentaire
ECOLE DE PLEIN AIR EC. DE PLEIN AIR DE LA VILLE DPublicEcole élémentaire spécialisée
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BORNY LES BORDESPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GRIGY G. AUX BOIS LA CLAIRIEREPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE GRIGY J.DE LA FONTAINEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE NATHANEL ISRAELITEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SABLON LE GRAOUILLYPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MAGNY LES PEPINIERESPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE QUATRE BORNESPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GRIGY G.-AUX-BOIS SYMPHONIEPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE D'APPLICATION SAINT VINCENT LES ISLESPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE GRIGY P.DE ROZIERPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MAGNY V. VAN GOGHPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MICHEL COLUCCIPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SABLON LA SEILLEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SAINT-EUCAIREPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE STE SEGOLENE DEBUSSYPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT MARTINPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE QUEULEU CAMILLE HILAIREPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION STE THERESEPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE FORT MOSELLE QUATRE SAISONSPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LA PATROTTE J. MOULINPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DEVANT LES PONTS CHAT. AUMIOTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE NOTRE-DAMEPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BORNY ARC EN CIELPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PLANTIERESPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MAGNY PLATEAU LES COCCINELLESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VALLIERES LES SOURCESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINTE THERESE J. MORETTEPublicEcole maternelle
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut supérieur national de l'artisanat - Chambre de métiers et de l'Artisanat en MoselleConsulaireAutre établissement du supérieur
Institut supérieur franco-allemand de techniques, d'économie et de sciencesPublicAutre établissement du supérieur
SUP-FORMATIONPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Institut de Management CommercialPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Institut français des affairesPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut régional d'administrationPublicCentre de formation de fonctionnaires
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole supérieure d'art de LorrainePublicEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Arts et Métiers ParisTech - Centre de MetzPublicEcole d'ingénieurs
Ecole supérieure d'ingénieurs des travaux de la construction de MetzPrivé reconnuEcole d'ingénieurs
Ecole nationale d'ingénieurs de MetzPublicEcole d'ingénieurs
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en soins infirmiers CH spéc de Jury-les-MetzPublicEcole de santé
Ecole d'Infirmières Puéricultrices - CHR de Metz-ThionvillePublicEcole de santé
Institut de formation en santé CHR de Metz-ThionvillePublicEcole de santé
Institut de formation en soins infirmiers de la Croix-Rouge françaisePrivé sous contratEcole de santé
Ecole de sages-femmes CHR Metz-ThionvillePublicEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de MetzPublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
UFR Mathématiques, informatique, mécaniquePublicUnité de formation et de recherche
UFR Sciences fondamentales et appliquéesPublicUnité de formation et de recherche
UFR Droit, économie et administrationPublicUnité de formation et de recherche
UFR Etudes supérieures de management - Institut d'administration des entreprisesPublicUnité de formation et de recherche

Parkings

Ménages ayant un parking53% 29 836 ménages possédant un parking sur 56 311 au total.
Ménages ayant au moins une voiture73% 41 104 ménages possédant au moins une voiture sur 56 311 au total.