Analyse Investissement locatif immobilier à Maisons-Alfort

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Prix moyen m25 205€
Rendement brut moyen
Source Insee
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Maisons-Alfort, l'analyse de "zepequeno"

Rédigé par zepequeno le

Démographie

La population de Maisons-Alfort est constituée de familles et de jeunes couples (60% de la population) mais aussi d'un nombre de retraités supérieur à la moyenne (environ 20%). Le taux de chômage est légèrement inférieur à la moyenne nationale (9%). On constate également la présence de nombreux actifs cadres qui n'ont pas pu acheter sur Paris. Le revenu médian des ménages (34 000€) est plus important que le revenu médian des ménages des villes voisines. Ce chiffre s'explique par le fait que beaucoup de salariés préfèrent s'éloigner de Paris en continuant d'y travailler pour loger leur famille dans des superficies plus grandes. Ces personnes ont généralement des salaires de cadres ou d'agents de maîtrise.
En revanche, les étudiants sont peu nombreux (moins de 10%) car les activités nocturnes restent faibles.
La ville s'est beaucoup transformée au nord, spécialement près de l'école vétérinaire connue dans toute la France, mais moins rapidement au sud. Les quartiers les plus côtés sont au Nord : Charentonneau qui constitue la plus grande zone pavillonnaire de la Ville, Alfort collé à la Marne et le centre ville près du RER et de la mairie. Les quartiers plus populaires comme Les Juilliotes, Les planètes, Berlioz et le Vert de maisons plus au sud sont moins côtés.
Sa population actuelle (54 000 personnes) qui augmente peu depuis quelques années en fait tout de même la cinquième ville la plus importante du département du Val de Marne.

Rentabilité locative

Le rendement locatif dans les zones plus au sud peut-être très intéressant surtout pour les biens avec travaux. Pour les petites surfaces, il est difficile de trouver des rendements supérieurs à 5% dans les quartiers situés au Nord, près du métro et du RER.
Les studios, peu nombreux, sont des biens pris d'assaut en particulier près de l'école nationale vétérinaire et de la mairie.
Les taux d'imposition sont inférieurs à la moyenne nationale. Le taux de taxe foncière est de 13%, l’un des plus faibles du département mais il est également beaucoup plus faible que les villes voisines.
L'offre locative n'est pas si importante, notamment pour les studios. L'offre est supérieure pour les F2 ou F3. La vacance locative est faible pour les logements meublés ou non étant donné la proximité de Paris par métro ou RER, sauf bien sûr pour les biens non entretenus.
Les loyers vont dépendre de l'emplacement du bien, outre la qualité du logement.
Comptez environ 25€/m² pour un petit studio dans les coins côtés (Charentonneau, Mairie) et plutôt 20€/m² pour les autres quartiers voire moins du côté de Vert de maisons. L'important est de se démarquer et de proposer un bien de qualité ou de l'ancien rénové.
Le neuf est très cher surtout près de la mairie, du RER et de l'école vétérinaire.
Le prix moyen au mètre carré à Maisons-Alfort est d'environ 4 000€ et dépasse les 4 800€ au nord ainsi que près de la mairie. Certaines surfaces se vendent en dessous des 3 500€/m2 notamment dans le sud. Un rendement de 6% sera donc au rendez-vous dans ces secteurs plus au sud de la ville, le prix moyen de la location étant de 18-20€/m2 pour un studio.

Valorisation du patrimoine immobilier

Les prix ont fortement augmenté entre 2000 et 2009 (les prix ont doublé comme sur l'ensemble de la petite couronne en Ile de France). Après une faible baisse, les prix ont recommencé à légèrement augmenter depuis 2 ans. Un bien rénové, situé dans une petite copropriété près des axes de transports prendra de la valeur.
A noter, à l’horizon 2022, la Ligne 15 Sud du Grand Paris Express reliera 16 gares du sud de l'Ile de France en 35 minutes. Plus de 20 communes seront reliées pour environ 1 million d’habitants. La gare de Vert de maisons sera donc desservie à la fois par le RER D et par la ligne 15 du Grand Paris Express. Ce quartier étant l'un des moins cher de Maisons-Alfort, il est fort à parier que les prix repartiront à la hausse d'ici 3 ou 4 ans.

Nous assistons également à un changement de mode de consommation. Les commerces de centre-ville laissent place à des bars et restaurants notamment en face de la mairie. Il n'y a pas de grandes zones commerciales à Maisons-Alfort. Pour cela, il faut se rendre à Créteil (Centre commercial Créteil Soleil, l'un des plus grands de France).

En résumé, faut-il investir?

Maisons-Alfort se situe à 3 km de la capitale, sur la rive sud de la Marne. Son positionnement lui permet un accès rapide à plusieurs axes majeurs de communications que sont l'A4 au nord ou l'A86 au sud.
Il existe 3 stations de métro (Paris accessible en 10 min) et 2 gares RER (le centre de la capitale accessible en 15min), ce qui en fait un atout indéniable par rapport aux villes voisines. L'hôpital Henri Mondor situé à Créteil est à moins de 2 stations de métro, voire même accessible à pied en quelques minutes depuis le quartier les Juilliotes.
Maisons-Alfort est une ville plutôt bien dotée en équipements sportifs (3 stades, 2 gymnases, 1 centre aquatique).
Quelques entreprises de renommée nationale voire internationale y sont également implantées (l'Agence nationale de sécurité sanitaire de l'alimentation, de l'environnement et du travail, Sanofi-Aventis, Bio Springer)
L'École nationale vétérinaire est de renommée internationale.

Mon conseil serait plutôt d'investir dans un studio ou un F2 dans les quartiers populaires en évitant tout de même les gros lotissements très gourmands en charges de copropriétés. Mais l'idéal reste un bien avec travaux dans les quartiers de Charentonneau ou en centre ville qui restent des valeurs sûres.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire28
Ecole secondaire7
Autre établissemen...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES FERRYPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PARMENTIER APublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PARMENTIER BPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CONDORCETPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES FERRYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHARLES PEGUYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES PLANETESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL BERTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PARMENTIERPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EDOUARD HERRIOTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE RASPAILPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CONDORCETPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT EXUPERYPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE NOTRE-DAMEPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SAINT FRANCOISPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SAINTE THERESEPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES PLANETESPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE RASPAILPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CHARLES PEGUYPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL BERTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGOPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SAINT-EXUPERYPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALPHONSE DAUDETPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE GEORGES POMPIDOUPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GEORGES POMPIDOUPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GEORGES SANDPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE HECTOR BERLIOZPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PASTEURPublicEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole nationale vétérinaire d'AlfortPublicAutre établissement du supérieur

Parkings

Ménages ayant un parking54% 13 630 ménages possédant un parking sur 25 014 au total.
Ménages ayant au moins une voiture70% 17 499 ménages possédant au moins une voiture sur 25 014 au total.