Analyse Investissement locatif immobilier à Houilles

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Prix moyen m24 444€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Houilles, l'analyse de "kentin33"

Rédigé par kentin33 le

Démographie

Houilles est une commune des Yvelines située au Nord Ouest de Paris, voisine de Sartrouville au Nord Ouest, Bezons à l'Est et Carrières-sur-Seine au Sud Ouest. La superficie est de 443 hectares et les espaces verts publics s'étendent sur 15 hectares.
La population de Houilles se compose majoritairement de cadres/professions intellectuelles (environ 20%), de professions intermédiaires (environ 19%) et d'employés (environ 18%).
Parmi ses résidents, on compte majoritairement des couples avec enfants âgés de 30 à 44 ans (22-25%), les plus de 60 ans sont minoritaires (moins de 18%).
De manière générale, Houilles ne possède que peu d’infrastructure/ équipement. Ainsi, on peut compter 8 crèches, 8 écoles maternelles, 5 écoles élémentaires et 3 collèges. Infrastructures convenant aux jeunes parents et ceux d'âge moyen. En revanche, la ville ne possède pas de salle de cinéma. Contrairement à Sartrouville, la ville ne possède pas d'hypermarchés ou centre commercial, mais l'on retrouve plusieurs supermarchés et commerces de proximité en centre ville ainsi qu'un conservatoire de musique.

La commune d’Houilles est divisée en sept quartiers : les Belles vues au Nord (limitrophe Sartrouville) le quartier des Blanches, des Pierrats et du Tonkin à l'Est (limitrophe Bezons), le quartier du Réveil matin au Sud (limitrophe Carrières-Sur-Seine), le quartier de la Main de fer à l'Ouest (limitrophe Sartrouville) et le quartier du centre ville.
Dans l'ensemble des quartiers, excepté celui du centre ville, on retrouve peu d'infrastructure si ce n'est quelques crèches, écoles et équipements sportifs.
Néanmoins, la gare sncf/ratp Houilles Carrières-sur-Seine se situe entre le quartier du réveil matin et du centre ville donnant ainsi un peu plus de valeurs immobilières à ce premier. Si le prix des appartements est de 4571 euros/m2 dans le centre, il peut s'approcher des 6350 euros/m2. Il est de 4374 euros/m2 dans le quartier du Réveil matin. D'autre part, le prix moyen dans l'ensemble de la ville est de 4350 euros/m2 et au Nord 4000 euros/m2 dans le quartier des Belles vues, le moins cher et le plus éloigné de la gare.

Rentabilité locative


Dans Houilles, la location n'est pas majoritaire. Environ 30 % des ménages sont locataires. Ces locations concernent majoritairement des 2-3 pièces, convenant plus aux jeunes adultes désireux d'avoir un enfant et ne voulant pas acheter de suite dans une surface plus conséquente. D'autre part, la plupart des ménages sont propriétaires de biens de 3, 4, 5 pièces et plus.
La ville de Houilles reste peu intéressante en terme d'investissement locatif. En effet, l'acquisition d'un appartement de 2-3 pièces reste chère (150 000-250 000 euros pour de l'ancien) notamment dans les quartiers convoités (proche centre et gare) et le rendement faible : on reste dans un rendement brut compris entre 3-5 % pour ce type de logement même si la demande locative reste importante.
Les studios sont également peu intéressants pour de l'investissement. Il est rare d'en trouver à moins de 110 000 euros, et le rendement brut n'excède rarement 5 %. En revanche, et ce, malgré le profil de l'Ovillois moyen, il y a une vraie demande locative pour ce type de logement s'ils sont proches de la gare. La clientèle se compose majoritairement de travailleurs et étudiants désirant se rapprocher de Paris, hors la gare de Houilles jouit d'une bonne desserte (Paris Saint-Lazare en 10-15 minutes via la ligne directe et la Défense en 15 minutes via le RER A).

La ville est très urbanisée et laisse peu de place à de nouvelles constructions. Elle s'oriente dans la construction de logements sociaux/HLM, ainsi que quelques programmes neufs proches de la gare et du boulevard Henri Barbusse (reliant Maisons-Laffitte et Bezons).
La taxe foncière est élevée (proche de 20 % sur le bâti) contrairement à ses villes voisines Sartrouville et Maisons-Laffitte.

Valorisation du patrimoine immobilier

Dans la ville de Houilles, les biens proches du centre et de la gare auront tendance à prendre de la valeur. En effet, Houilles s'inscrit dans le projet EOLE pour le prolongement du RER E de l'Ouest de Paris jusqu'à Mantes la jolie.
Il faut se méfier cependant des grands quartiers résidentiels dont la valeur stagne et où les charges de copropriété sont élevées. Ces mêmes quartiers ont souffert d'une chute des courbes de l'immobilier dans les années 1995-2000.
Se méfier également des appartements hors du centre donnant sur les grands axes routiers où les vacances locatives peuvent être importantes.
L'hyper urbanisation de la ville laisse très peu de places à de nouveaux équipements et infrastructures culturelles.

En résumé, faut-il investir?

D'une manière générale, Houilles est une ville offrant peu de perspectives dans l'investissement locatif en terme de rendement.
Même si la ville reste convoitée pour son calme, ses écoles bien réputées et sa proximité avec Paris, les appartements y sont chers et les infrastructures culturelles/loisirs (bar, cinéma...) en faible nombre.
Etant donné le développement des transports et l'urbanisation de la ville, il convient mieux d'investir dans des quartiers proches du centre et de la gare pour de la revente et non de la location.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire16
Ecole secondaire3
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE STE THERESEPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DANIELLE CASANOVAPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE GUILLAUME ET JEAN DETRAVESPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MAURICE VELTERPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LUCIEN WATERLOTPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FELIX TOUSSAINTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES GUESDEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FERDINAND BUISSONPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL BREJEATPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE REVEIL MATINPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SALVADOR ALLENDEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN PIAGETPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FRANCIS JULLIANDPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAULINE KERGOMARDPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR SCHOELCHERPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LEON FRAPIEPublicEcole maternelle

Parkings

Ménages ayant un parking66% 8 719 ménages possédant un parking sur 13 163 au total.
Ménages ayant au moins une voiture80% 10 540 ménages possédant au moins une voiture sur 13 163 au total.