Analyse Investissement locatif immobilier à Gaillard

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Prix moyen m23 479€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Gaillard, l'analyse de "ericiria"

Rédigé par ericiria le

Démographie

Gaillard est la ville frontalière par excellence (France Suisse). La population de jeunes actifs y est donc importante.
Elle accueille également quelques entreprises pan européennes (dont les laboratoires BAYER), souvent avec des structures elles-mêmes transfrontalières avec la Suisse voisine.
Le marché y est hétérogène en termes de prix, de lieux, de populations mais les loyers constatés pour des appartements de moins de 30 m² sont tous entre 500 et 600 € charges comprises, même dans les quartiers un peu moins côtés.
Le taux de chômage à Gaillard est lui aussi tout à fait singulier à analyser. Les personnes qui arrivent dans la ville sont déclarées au chômage en France mais viennent pour passer côté Suisse pour travailler (rappelons que les salaires sont environ au double de ceux côté France à qualification équivalentes dans de nombreux secteurs).

Rentabilité locative

Il résulte une dynamique locative tout à fait singulière, les turnovers moyens pouvant être estimés à 18 mois (donc plutôt rapides), mais le manque de logements flagrant entraîne une extrême facilité à trouver preneurs, qui sont étonnamment plutôt respectueux des appartements et du paiement.
Les appartements ayant la meilleure rentabilité locative restent les studios, T1 ou T2 les plus proches de la frontière (douanes de Fosssard notamment).
Un studio se loue donc très facilement entre 500 et 600 € charges comprises, parfois plus même. Les prix varient entre 70 000 et 95 000 €.
Les T1 bis ou T2 se louent entre 700 et 850 € charges comprises, les prix varient entre 100 000 et 150 000 €.
Les durées de vacance locative sont particulièrement faibles à cause :
- de la pression de la demande toujours clairement supérieure à l’offre (notamment l’offre de biens offrant des prestations au-dessus de la moyenne).
- des turnovers nombreux (à gérer donc) mais qui ont lieu toute l’année avec un effet « rentrée » moindre que sur le reste du territoire. Il y a donc de la demande en continue.
Les meublés rencontrent un franc succès pour les jeunes travailleurs frontaliers, même si le non meublé se loue très bien aussi.

Valorisation du patrimoine immobilier

Le marché immobilier des petites surfaces devrait se maintenir, voire se tendre un peu à moyen terme pour plusieurs raisons :
- La pression locative permet des rendements supérieurs à la norme et de nombreux investisseurs poursuivent cet objectif, ce qui tend le marché de la transaction, particulièrement avec les taux d’emprunt actuels. Les appartements sont donc souvent bien refaits aux changements de main et cette tendance devrait contribuer à l’amélioration globale de la zone.
- Les projets d’aménagement et de collaboration émergent à tous les niveaux (éducation, santé, recherche, transports en commun, notamment CEVA et réseaux de bus) pour faire de la zone un ensemble urbain transfrontalier harmonieux. Il suffit de regarder une carte pour comprendre que Gaillard ne peut que s’inscrire dans cette dynamique.
- Les constructions nouvelles n’ont quasiment pas de petites surfaces, les communes cherchant à pouvoir offrir des surfaces plus grandes pour accueillir une population moins « frontalière » également. La demande subsiste donc et l’offre est stable.

En résumé, faut-il investir?

Gaillard est donc un lieu particulièrement propice à l’investissement locatif, tout particulièrement sur la zone la plus proche des douanes de Fossard car la vacance locative est très faible et les prix à la location sont largement tenus par Genève (dont on peut rappeler que les loyers moyens sont deux fois supérieurs à ceux de Gaillard). Ce quartier est un peu moins « côté » ce qui permet d’avoir des studios T1 ou T2 à des prix encore raisonnables pour la zone.
Les transports en commun et les lieux de vie sont clairement orientés vers Genève centre, même si des développements « côté France » sont en cours. La géographie frontalière fait de Gaillard une ville incontournable du développement du Grand Genève, et des projets ambitieux pourraient voir le jour sur cette zone (rappelons que l’urbanisation continue va dépasser le million d’habitants sur ce « territoire » transfrontalier).
L’offre de studios est à la fois importante (presque 20 % des résidences principales) mais en totale cohérence avec les besoins locaux. Les grandes surfaces sont probablement un choix de plus long terme mais le prix est clairement trop élevé pour espérer dégager suffisamment de rentabilité.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire4
Ecole secondaire1
Autre établissemen...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
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ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DES VOIRONSPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BOSSONNETSPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LE CHATELETPublicEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole technique privée ECORIS AnnemassePrivé hors contratAutre établissement du supérieur

Parkings

Ménages ayant un parking66% 4 103 ménages possédant un parking sur 6 190 au total.
Ménages ayant au moins une voiture74% 4 550 ménages possédant au moins une voiture sur 6 190 au total.