Analyse Investissement locatif immobilier à Ermont

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Prix moyen m23 460€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Ermont, l'analyse de "creol67"

Rédigé par creol67 le

Démographie

Ermont est une ville du Val d’Oise (95). Sa population est de 29000 habitants environ. C’est une ville typique de banlieue de deuxième couronne. C’est-à-dire qu’elle s’est développée, en dehors des chemins de fer, après les villes de la petite couronne que constituent les départements du 92, 93,94.
Elle est donc moins urbanisée, moins « bétonnée » et son cadre de vie est plus agréable, même si son patrimoine au vue de son développement récent ne peut être valorisé. Il y a un théâtre cinéma qui joue son rôle social, mais les ermontois se rendent plutôt à Cergy Pontoise pour les loisirs ou à Paris.
Sa particularité vient de son exceptionnel réseau de transport : Autoroute A 115, 4 Gares SNCF dont la fameuse gare d’Ermont-Eaubonne, important nœud ferroviaire du nord parisien qui permet de relier Paris-Saint Lazare en 25 min, la gare du nord à 20 min et enfin la tour Eiffel à 45 min via le RER C. Tout . cela, sans compter les nombreux bus départementaux et municipaux ainsi qu’un bus de nuit.
Aucune ville en île de France (Hors Paris) ne dispose de 4 gares SNCF.
Par ailleurs, la ville dispose de quelques parcs (certains ont été fermés pour se transformer en parkings ou pour « valorisation du patrimoine »), deux collèges, un lycée très bien classé, un lycée professionnel et un lycée CFA. Il y a également une clinique polyvalente. La commune d’Eaubonne voisine, dispose d’un hôpital général.
Enfin on y trouve également un centre commercial de bonne taille attirant les consommateurs des communes voisines.

Rentabilité locative

La ville est idéalement divisée en plusieurs quartiers distincts :
- les Quartiers Chênes Balzac, Passerelles / Carreaux / Commanderie / Templiers, Espérances / Arts qui sont globalement des quartiers à loyers modérés loués par les HLM et/ou les grandes administrations parisiennes.
-Ermont-Eaubonne :Le quartier le plus rentable de la commune. Il s’est totalement transformé depuis dix ans. Les terrains appartenaient à la SNCF qui les a vendus pour un programme immobilier. On y trouve la polyclinique. C’est un quartier huppé et animé de 2840 habitants qui sont en majorité des familles aisées. Ils sont plutôt jeunes et propriétaires de leur logement. La taxe d'habitation, payée par l'occupant locataire ou propriétaire, est élevée (22 %) et la taxe foncière y compris ordures ménagères est moyenne (30 %). Il existe de nombreux logements à la vente car les propriétaires vont tenter l’aventure sur Paris. La location est tout à fait envisageable pour des appartements de types F3 et F4. Il n’existe par contre, quasiment plus de maisons.
Les locations de type studio démarrent à 800 euros. Les F3 à 1200 euros.
-Cernay : c'est un vaste quartier au Sud d’Ermont séparé par le boulevard de Cernay. Il dispose d’un lycée général et d’une gare du même nom reliée au RER C. Les quelques 4000 habitants sont également des gens aisés et très majoritairement propriétaires. La taxe foncière est d’environ 27 %. Les logements sont mixtes (maison, appartement). La location est très demandée, mais l’offre est limitée…Les locations de type studio démarrent à 600 euros. Les F3 à 900 euros.
-Centre-ville / Jules Ferry : c'est un autre quartier très recherché, le centre-ville propose des logements plus anciens, avec une population plus âgée que le reste de la ville. La moitié des habitants est propriétaire. Le quartier est desservi par la gare d’Ermont Halte et dispose d’un magnifique marché couvert. Il y a également le théâtre Pierre Fresnay et un centre de sécurité social. La demande locative est très élevée mais l’offre est restreinte. Les locations de type studio démarrent à 600 euros. Les F3 à 900 euros.

-Gros-Noyer / Calmette : Le quartier est desservi par la gare de Gros Noyer / Saint prix. 4500 habitants y vivent environ. Il est accolé au quartier des chênes et est composé majoritairement de maison avec une population bien établie. L’achat est assez difficile et à des prix parfois très élevés. La location est par contre assez facile car la proximité de la gare permet d’arriver à Paris en moins de 30 min. Les locations de type studio démarrent à 800 euros, les F3 à 1100 euros.

Quel que soit le quartier, je déconseille la colocation de villa très en vogue en région parisienne. D’abord, parce que les jeunes préféreront des villes proposant plus de loisirs (comme la ville nouvelle de Marne la vallée) mais aussi parce que les universités bien que proches (20 km maxi) ne sont absolument pas desservie par le réseau ferrée mais par des réseaux de bus sinueux et longs. Pour rejoindre la fac de Cergy pontoise, il faut compter au minimum 45 min.

Valorisation du patrimoine immobilier

La ville est passée de 10 000 à environ 12 000 logements disponibles, car la demande y est très forte. Comme toute les villes de banlieues où le foncier est quasi inexistant, il a fallu « sacrifier » du bati déjà existant (l’école primaire Louis Pergaud, un parc, un centre de loisir…) Ce qui rend rare chaque bien à vendre. Les quartiers étant très bien délimités, tout ce qui se trouve près d’une gare vaut de l’or.
Le prix moyen à la vente est de 3200 euros du m2, soit 500 euros de plus que la moyenne départementale.
Il reste le problème du stationnement car la proximité immédiate de la ville par rapport à Paris est un vrai problème. Il existe bien des parkings, de grands parkings, mais pas suffisamment pour les très nombreux voyageurs (30 000 voyageurs par jours)
Investir dans des parkings peut s’avérer très rentable si l’on tombe sur des bonnes affaires. Compter 9000 euros ou un peu moins pour une revente à 12000 euros ou une location mensuelle. La location est de 50 à 100 euros maximum, soit 15 ans pour rentabiliser ce type de bien.

En résumé, faut-il investir?

Ermont est une ville de banlieue où il fait bon vivre. Certes, elle ne dispose pas d’un grand musée, ni d’un cinéma et l’on s’ennuie assez facilement, mais on y trouve des équipements et des clubs sportifs de qualité, une clinique, deux collèges et de trois lycées. Par ailleurs son réseau routier, de bus et ferroviaire, réduit le trajet pour aller à Paris à 20/30 minutes et son aspect « pavillonnaire » la rend plus agréable à vivre que les villes de la petite couronne de Paris où certaines n’ont même pas un seul parc!
Grâce à son réseau ferré, Ermont est indéniablement la ville du nord de Paris où il faut investir.
D’abord par la qualité des habitants dont les revenus sont supérieurs à la moyenne régionale (déjà bien élevée) ensuite parce que la demande locative tout comme la demande à l’achat est importante avec, il est vrai, peu de bien pour de location ou de l’achat.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire13
Ecole secondaire4
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGO 1PublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGO 2PublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS PASTEURPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE EUGENE DELACROIXPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANATOLE FRANCEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUIS PASTEURPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR HUGOPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EUGENE DELACROIXPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MAURICE RAVELPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MAURICE RAVELPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALPHONSE DAUDETPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALPHONSE DAUDETPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE JEAN JAURESPublicEcole élémentaire

Parkings

Ménages ayant un parking62% 7 105 ménages possédant un parking sur 11 544 au total.
Ménages ayant au moins une voiture78% 9 057 ménages possédant au moins une voiture sur 11 544 au total.