Analyse Investissement locatif immobilier à Enghien-les-Bains

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Prix moyen m24 719€
Rendement brut moyen
Source Insee
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Enghien-les-Bains, l'analyse de "joulien3"

Rédigé par joulien3 le

Démographie

La ville est habitée majoritairement par des cadres entre 45 et 60 ans.
Il y a plusieurs quartiers cotés dans Enghien, dont le secteur du lac, très résidentiel et très prisé (et donc cher), habité par des célébrités, et à proximité du casino, ce qui fait monter les prix.
Le quartier des thermes est le plus accessible pour investir car éloigné de la gare et proche de Deuil-la-Barre (ville moins cotée).
Le Quartier du Marché est aussi prisé et considéré par les habitants comme le meilleur quartier d’Enghien car situé dans une zone marchande calme (marché et commerces de qualité) et à 5 minutes à pied seulement de la gare.
Le cœur de la ville est très marchand et animé, il est apprécié des citadins et non loin de la gare. Il existe dans ce quartier une zone de "nouvelles habitations" nommée “le Village”, avec des logements très modernes (double vitrage, calme absolu, parties communes de haut standing), datant des années 2000 et dotés d’une efficacité énergétique classée C. De plus, “Le Village” bénéficie d’une vie de quartier avec des commerces, des bistrots et des bars toujours animés et conviviaux.
La mairie est très active sur la question de l’emploi du fait qu’Enghien soit classée ville créatrice par l'Unesco. Un des budgets conséquents de la ville est dédié aux arts numériques et à la culture. Avec le casino, et le groupe Barrière, des emplois dans l'hôtellerie et le spectacle sont à pourvoir chaque année.

Rentabilité locative

Comme toujours dans ce genre de ville proche de Paris, une des valeurs rentables reste les parkings proches gare, néanmoins difficiles à trouver, ainsi que les appartements type studio /F1 proches gare et meublés pour les étudiants ou les personnes travaillant sur Paris.
La taxe foncière est souvent de prix moyen car les impôts sont financés en grande partie par le casino. Par exemple, pour 1000€ de loyer, il y a environ 800€ de foncier.
L'offre locative est bien présente, mais les biens de qualité avec une bonne situation géographique sont très vite loués, parfois même en quelques heures, et à fortiori si le bien dispose d'un parking.
La ville possède des appartements classés de type haussmannien avec de formidables vues sur Paris, très prestigieux mais énergivores. Il existe également des logements plus récents, datant de moins de 10 ans, moins esthétiques mais très bien situés et isolés en plein dans le centre ville, à proximité de la gare.
Exemple de location : Appartement type F2 de 55m2 avec parking inclus en sous sol prix CC: 1000€/mois situé dans "Le Village".

Valorisation du patrimoine immobilier

La ville d’Enghien-Les-Bains dispose de nombreux atouts.
Le casino, rénové il y a quelques années, attire une clientèle très aisée et est très apprécié car unique autour de Paris.
Les animations numériques avant gardistes "les bains numériques" qui proposent des concerts d'artistes pointus sur le lac d’Enghien et des performances dans toute la ville en fait un lieu de vie culturelle riche.
Les commerces y sont très vivants et variés : fromagerie, maraîchers bios, magasins bios, prêt-à-porter (IKKS, ZARA, LuiJo, Gerard Darell, ...), meilleur chocolatier 2009, meilleur tradition du Val d'Oise, etc...
Le lac d’Enghien-Les-Bains donne un aspect unique et charmant à cette ville.
Sa situation géographique est très appréciée car à seulement 13 minutes de Paris, plus précisément de Gare du Nord.

En résumé, faut-il investir?

Enghien est assurément une ville où il fait bon vivre.
La clientèle rajeunit par son attrait proche Paris et ses prix moins élevés que la capitale.
Ses animations culturelles qui proposent des artistes électroniques connus dans le monde entiers (2 many DJ, DJ Pone, Rone, Selah Sue, Fred Wesley, Nile Rodgers, ...) en font un lieu de vie sympathique pour les amateurs de musique.
Ses commerces florissants, son lac et son casino en font un cadre de vie idéal.
Pour investir, tous les quartiers sont intéressants, suivant les budgets alloués.
Ma préférence irait pour le quartier du marché, proche de la gare, qui permet un accès rapide à Paris, au lac et aux commerces.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire5
Ecole secondaire5
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ORMESSON 1PublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ORMESSON 2PublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE RAOUL RIETPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE ST-LOUIS STE-THERESEPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES CYGNESPublicEcole maternelle

Parkings

Ménages ayant un parking56% 2 993 ménages possédant un parking sur 5 339 au total.
Ménages ayant au moins une voiture72% 3 858 ménages possédant au moins une voiture sur 5 339 au total.