Analyse Investissement locatif immobilier à Draguignan

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Prix moyen m22 107€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Draguignan, l'analyse de "jelumast"

Rédigé par jelumast le

Démographie

Draguignan est une ville moyenne de 40.000 habitants. C'est une ancienne ville de garnison, la population militaire y est donc importante. Même après la restructuration des différents corps armés, la ville a conservé son statut et a même accueilli d’autres garnisons de villes qui ont fermé leurs casernes.
Bien que la ville soit située à quelques dizaines de kilomètres seulement de la côte, elle ne bénéficie pas de la même aura que ses consœurs du littoral.
Sa population toutefois croit chaque année, avec 700 nouveaux arrivants par an et le nombre d’emploi est en croissance constante (+0.3%), la plus élevée dans le bassin varois.
La ville accueille un IUT, ainsi qu’une faculté de droit, un hôpital réputé, en plus des casernes militaires. De ce fait, la population est essentiellement constituée de fonctionnaires, même si de nombreux foyers décident de s’y installer, la côte devenant inabordable.
Ceci étant, du fait de sa situation géographique entre Verdon et Mer, la ville attire également de nombreux touristes, mais force et de constater que ceux-ci ne séjournent pas nécessairement sur place, mais sont plutôt de passage dans la ville, comme une étape de leur séjour touristique.
La ville a récemment développé un nombre important de nouveaux programmes immobiliers, en périphérie du centre, ce qui rend les appartements anciens de centre-ville moins attractifs (pas de place de parking, immeubles vieillissant, pas d’ascenseur…)
Les prix pour un T2 en centre-ville en location sont aux alentours de 400 euros, 500 pour un immeuble neuf en périphérie avec parking.
Une maison de 100m2 sur les hauteurs de la ville se négocie aux environs de 1500 Euros par mois.
L’offre en meublé est quasi inexistante, la demande étant très faible sur ce type de bien.
Le taux de chômage sur Draguignan est élevé, de l’ordre de 13% en 2014, alors qu’il était de 10% en 2007. De ce fait, les dossiers pour la location sont difficiles à faire passer.

Rentabilité locative

La rentabilité brute toute relative est à prendre avec précautions, les 10% annoncés sont souvent illusoires, tant il est difficile de trouver de bons locataires répondant aux critères de sélection.
Les meilleurs rendements sont toutefois obtenus avec de petites surfaces (studio, T1 et T2), dont le montant de loyers est inférieur à 400 euros CC.
Les T3/T4 en centre-ville sont nettement plus difficiles à louer, les familles composées de 2 salaires préférant souvent des petites maisons, voire des appartements en périphérie avec 1 ou 2 places de parking.
L’offre meublée est inexistante, les étudiants sur Draguignan venant pour la plupart de villes périphériques, choisissent de rentrer chez eux pour des questions de coût, et les militaires étant souvent logés par l’armée (Les familles militaires préférant elles se loger en pavillon à la périphérie de la ville).
Les taux de vacances peuvent se montrer élevés sur les biens en location, souvent aux alentours de 2 à 3 mois par an.
Le turnover est aussi important, de 12 à 18 mois, surtout pour les petites surfaces. Même pour des surfaces plus grandes, ce turnover peut être important, de nombreuses familles faisant le choix de s’installer en appartement en attendant que leur construction soit terminée.
En moyenne, en centre-ville sans parking, un studio se louera entre 250 et 300 Euros CC, un T1/T1bis 350 Euros cc, un T2 400 Euros cc, un T3 500 Euros cc, et un T4 600 à 700 Euros cc.
Pour le même bien dans une résidence neuve avec place de parking ou garage, ce loyer sera majoré de 50 à 100 Euros.
Une place de parking se loue environ 40 euros, tandis qu’un garage fermé sera loué entre 75 et 90 Euros.

Valorisation du patrimoine immobilier

Les biens se vendent difficilement ces dernières années sur Draguignan, les vendeurs ayant pour la plupart acheté leurs biens au plus haut de la vague, les prix affichés aujourd’hui restent élevés.
Les acquéreurs, de leur côté négocient, et souvent une baisse de 25% peut être octroyée pour voir un bien partir « rapidement »
De nombreux biens restent pourtant à la vente plus d’un an.
Les constructions massives et récentes de résidences (Quartier Chabran) pénalisent les biens du centre-ville qui deviennent difficiles à louer.
Le prix moyen au m2 se négocie aux alentours de 2000 euros, mais il n’est pas rare de voir des biens partir à 1200 Euros. Pour un immeuble, le prix peut même baisser à 1000 Euros du m2.
Le prix à la location dépasse rarement les 8.5 Euros du m2 en centre-ville. Pour un prix moyen à 2000 Euros, la rentabilité Brute d’un T2 de 50m2 sera donc aux environs de 5.1% !
La situation risque de rester tendue cette année encore sur le marché Dracénois.

En résumé, faut-il investir?

Draguignan, bien que ville dynamique par rapport aux autres villes du var, est un lieu difficile pour le marché locatif.
Le taux de vacances y est élevé, le turnover important, et l’offre y est maintenant abondante.
Il est difficile de se projeter sur les années futures, mais on devrait toutefois voir une augmentation du nombre de demandeurs dans les prochaines années, le nombre d’habitants étant en constante progression. Le marché étant fortement lié à l’activité économique de la ville, tout frémissement positif devrait se traduire par un réchauffement du marché locatif.
Les bailleurs sont à l’écoute de ce marché, et réhabilitent leurs biens, principalement en centre-ville, afin d’attirer des populations qui seraient tentées de partir en périphérie de ville.
De plus, la ville a bien pris conscience de ce problème, et fait des efforts pour embellir et redynamiser ce centre-ville, qui fut la gloire de Draguignan dans le passé.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire25
Ecole secondaire10
Ecole de santé1
Institut universit...1
Unité de formation...1
École supérieure d...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN AICARDPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PIERRE BROSSOLETTEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN JAURESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUIS PASTEURPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE APPLICATION MARIE CURIEPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION JEAN GIONOPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PIERRE BROSSOLETTEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN JAURESPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION JULES FERRY 1PublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION JULES FERRY 2PublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL ARENEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALPHONSE DAUDETPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE D APPLICATION PAUL ARENEPublicEcole maternelle d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN GIONOPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FREDERIC MIREURPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN ZAYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARCEL PAGNOLPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MARCEL PAGNOLPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JACQUES BRELPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JACQUES BRELPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE-MARTHEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT-JOSEPHPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LES MARRONNIERSPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE FREDER FREDERIC MISTRALPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES ECUREUILSPublicEcole maternelle
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation public varois des professions de santéPublicEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de Toulon site de DraguignanPublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
UFR de droit - antenne de DraguignanPublicUnité de formation et de recherche
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation Célestin Freinet (site de Draguignan)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking62% 10 529 ménages possédant un parking sur 17 111 au total.
Ménages ayant au moins une voiture83% 14 120 ménages possédant au moins une voiture sur 17 111 au total.