Analyse Investissement locatif immobilier à Dax

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Prix moyen m21 801€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Dax, l'analyse de "GuillaumeTethieu"

Rédigé par GuillaumeTethieu le

Démographie

La population de Dax est plutôt vieillissante et les récents travaux comme l’aménagement d'une rocade desservant le grand centre commercial de la ville voisine Saint-Paul-lès-Dax ont entraîné une désertification du centre-ville.
Pour autant, l'aménagement de la place de la fontaine chaude, au cœur du centre, a créé un espace très sympa, où il fait bon se retrouver.

Il existe, même si c'est très relatif, une population de jeunes étudiants. Dax compte un lycée avec plusieurs BTS, une école d'infirmières, une école de kinés, une antenne de l'Université de Bordeaux spécialisée dans le thermalisme et un lycée du bois qui draine une population étudiante.

Le centre-ville est à privilégier, avec quelques quartiers anciens calmes et possédant beaucoup de cachet. En périphérie, notamment "de l'autre côté du pont" au quartier du Sablar, on entre dans un endroit moins coté.

Dax est considérée comme la première ville Thermale de France. Le thermalisme draine énormément de travail et assure une activité pérenne pour la ville.

Enfin deux ou trois gros projets, notamment de rénovation, sont en cours. Ils permettront de vendre dans les 2 prochaines années une trentaine d'appartements totalement rénovés. Cela permettra donc de repeupler un centre historique un peu décimé.

Rentabilité locative

En terme de rendement, tout le monde ne jure que par "la location de curistes". En effet, les nombreux établissements à curistes ne sont plus assez grands pour accueillir toutes les demandes. Du coup, de nombreux locaux font de la location saisonnière pour permettre à tous les patients de trouver un bien.
Il faut compter entre 500 et 600€ toutes les 3 semaines, et ce 9 mois dans l'année, pour un simple studio. C’est plutôt rentable. Il y a donc une offre pléthorique concernant les studios.

Inutile d'investir dans des T4 ou plus, les gens préférant faire quelques kilomètres et avoir une grande maison plutôt que de louer un T4. Du studio au T3, il y a là, à mon avis, la gamme suffisante pour investir.

Les charges foncières sont relativement élevées par rapport au coût de la vie. Dax a connu des périodes fastes, et dans le creux de la vague, il faut remplir les caisses. Les coûts engendrés par le foncier sont donc relativement élevés.

L'offre locative est soutenue pour qui saura mettre ses biens en valeur et les faire sortir du lot.
Acheter dans le neuf n'est quasiment plus possible, les terrains se faisant très rares.
Deux exemples de location : mon frère a acheté un appartement T2 à 65k€ et le loue actuellement parfaitement refait à 470€ par mois.
Pour ma part, un immeuble de rapport constitué de 4 studios de 25m² rapporte 1300€ de loyers, pour un rendement net dépassant les 9%.

Il faut au moins se fixer du 7% pour investir dans le coin, c'est largement faisable. Si on est courageux, il existe des biens avec beaucoup de surface pour pas très cher : le paradis des bricoleurs.

Valorisation du patrimoine immobilier

Concernant la valorisation des biens, je pense que nous sommes en bas de cycle. Nous sommes sur un marché d'acheteurs, les prix sont donc vraiment tirés vers le bas actuellement.
De là à penser que cela remontera, difficile à dire. Mais pour voir certaines maisons en vente depuis des mois, il n'est pas rare de voir des baisses conséquentes (20 à 40% pour certaines).

La ville de Dax fait des investissements et je pense que nous avons passé le plus dur : j'ai envie de croire à une relance de la ville. En cette année 2016, il y a beaucoup de possibilités (achat revente, locatif long terme, etc.).

En résumé, faut-il investir?

Dax est la sous-préfecture des Landes et se présente donc comme la deuxième ville du département.
Nous restons dans des prix accessibles (le studio à 30k€ jusqu'au T3 à 100k€) et les loyers restent soutenus (300€ pour le studio, 450€ pour le T2 ...). Il est donc possible de trouver de la rentabilité sur cette ville. Pour avoir refait des appartements plutôt sympas, dès la publication sur les sites immobiliers, j'ai reçu rapidement une quinzaine d'appels, signe qu'il y a un potentiel.

Dax sera bientôt sur la ligne LGV Bayonne Paris : on pourra monter à la capitale en 3h. Elle est située à 15km de l'autoroute A63 reliant l'Espagne à Bordeaux.
A 30 minutes des plages, à un peu plus d'une heure des montagnes ou de l'Espagne, ce secteur est plutôt bien loti géographiquement parlant.
Pour ma part, je tacherais d'investir dans le centre-ville sur des petites surfaces (ce que j'ai déjà réalisé). Pour quelques milliers d'euros, il est possible de faire un super aménagement, de se démarquer de la concurrence et de profiter d'un rendement intéressant. Et puis je le répète, nous sommes sur un marché d'acheteurs. Il y a plus de biens à vendre que d'acheteurs, n'ayez pas peur de négocier sévèrement.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire12
Ecole secondaire4
Ecole de santé1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SULLYPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SAINT VINCENTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES PINSPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BERREPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT PIERREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GALLIENIPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BERREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GISCHIAPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST JACQUES DE COMPOSTELLEPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES PINSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT VINCENTPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SABLARPublicEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation des professionnels de santé (IFPS)PublicEcole de santé

Parkings

Ménages ayant un parking60% 6 934 ménages possédant un parking sur 11 484 au total.
Ménages ayant au moins une voiture76% 8 774 ménages possédant au moins une voiture sur 11 484 au total.