Analyse Investissement locatif immobilier à Dax

Dax 40100 : données, statistiques, étude du marché locatif

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Meilleure StratégieTrouver la meilleure stratégie à Dax (location saisonnière, meublée, colocation, étudiants, etc.) Voir l'étude »
Prix moyen1 861€ /m2Rendement brut moyen
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Sources Insee , Rendement Locatif
Source Insee
Source Insee
Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Dax, l'analyse de "Tapha"

Rédigé par Tapha le

Démographie

La population de Dax est plutôt jeune. La ville accueille beaucoup de curiste chaque année (47 458 en 2017).
On observe une demande de plus en plus importante et grandement supérieure à l'offre locative. Cela impacte les prix des locations qui augmentent fortement.
Dax est une ville dynamique qui attire les jeunes couples, les travailleurs, cadres et ouvriers qui sont de plus en plus nombreux du fait du développement de la ville de Dax et des villes aux alentours.

Rentabilité locative

Il faut faire attention à la taxe foncière élevée (entre 1500 à 2000 euros en moyenne) pour des T3.
L'investissement locatif à Dax est intéressant du fait de la forte demande locative.
Il est possible de louer en nu ou en meublé. Cependant si vous ciblez les curistes il est préférable de louer en meublé en location saisonnière.
Attention tout de même à proposer un appartement adapté à la cible locative (curiste) et à leurs besoins en termes d'aménagement. Il est à noter que de nombreux curistes sont des personnes âgées. Un appartement au 5ième étage sans ascenseur par exemple ne sera donc pas vraiment adapté.
Les cures thermales à Dax s'effectuent de mars à novembre ce qui permet une location potentielle de 8 mois sur 12. Il faut cependant savoir qu'il existe des saisonnalités dans les cures et que les mois les plus fréquentés sont octobre et novembre. Pendant ces deux mois la demande est forte et il est alors possible d'augmenter votre loyer.

Valorisation du patrimoine immobilier

Si vous achetez un bien à Dax, il ne perdra pas de sa valeur. On constate tendance haussière des prix.
Depuis quelques années la ville de Dax et ses environs voient le prix des biens augmenter d'années en années. Un investissement sur Dax peux être un bon investissement car la demande est forte et les prix sont intéressants.
Investir à Dax, vous garantit une faible vacance locative. Les prix d'achat y sont encore très intéressants. Un bien dans l’ancien peut se trouver sur le marché à des prix allant de 1400€/m2 à 2000€/m2 selon le secteur et l’état général du bien.
La ville effectue de nombreux travaux afin d'apporter un nouveau dynamise commerciale (les halles par exemple)

En résumé, faut-il investir?

La rentabilité locative y est intéressante.
Dax présente un atout touristique très intéressant (les cures).
C'est également une ville dynamique offrant suffisamment d'emplois pour les travailleurs et des lycées et des centres de formation adaptés aux plus jeunes.
Investir à Dax est plus intéressant et plus sûr que d'investir dans les villes alentours même si cela est plus couteux

Investir à Dax, l'analyse de "GuillaumeTethieu"

Rédigé par GuillaumeTethieu le

Démographie

La population de Dax est plutôt vieillissante et les récents travaux comme l’aménagement d'une rocade desservant le grand centre commercial de la ville voisine Saint-Paul-lès-Dax ont entraîné une désertification du centre-ville.
Pour autant, l'aménagement de la place de la fontaine chaude, au cœur du centre, a créé un espace très sympa, où il fait bon se retrouver.

Il existe, même si c'est très relatif, une population de jeunes étudiants. Dax compte un lycée avec plusieurs BTS, une école d'infirmières, une école de kinés, une antenne de l'Université de Bordeaux spécialisée dans le thermalisme et un lycée du bois qui draine une population étudiante.

Le centre-ville est à privilégier, avec quelques quartiers anciens calmes et possédant beaucoup de cachet. En périphérie, notamment "de l'autre côté du pont" au quartier du Sablar, on entre dans un endroit moins coté.

Dax est considérée comme la première ville Thermale de France. Le thermalisme draine énormément de travail et assure une activité pérenne pour la ville.

Enfin deux ou trois gros projets, notamment de rénovation, sont en cours. Ils permettront de vendre dans les 2 prochaines années une trentaine d'appartements totalement rénovés. Cela permettra donc de repeupler un centre historique un peu décimé.

Rentabilité locative

En terme de rendement, tout le monde ne jure que par "la location de curistes". En effet, les nombreux établissements à curistes ne sont plus assez grands pour accueillir toutes les demandes. Du coup, de nombreux locaux font de la location saisonnière pour permettre à tous les patients de trouver un bien.
Il faut compter entre 500 et 600€ toutes les 3 semaines, et ce 9 mois dans l'année, pour un simple studio. C’est plutôt rentable. Il y a donc une offre pléthorique concernant les studios.

Inutile d'investir dans des T4 ou plus, les gens préférant faire quelques kilomètres et avoir une grande maison plutôt que de louer un T4. Du studio au T3, il y a là, à mon avis, la gamme suffisante pour investir.

Les charges foncières sont relativement élevées par rapport au coût de la vie. Dax a connu des périodes fastes, et dans le creux de la vague, il faut remplir les caisses. Les coûts engendrés par le foncier sont donc relativement élevés.

L'offre locative est soutenue pour qui saura mettre ses biens en valeur et les faire sortir du lot.
Acheter dans le neuf n'est quasiment plus possible, les terrains se faisant très rares.
Deux exemples de location : mon frère a acheté un appartement T2 à 65k€ et le loue actuellement parfaitement refait à 470€ par mois.
Pour ma part, un immeuble de rapport constitué de 4 studios de 25m² rapporte 1300€ de loyers, pour un rendement net dépassant les 9%.

Il faut au moins se fixer du 7% pour investir dans le coin, c'est largement faisable. Si on est courageux, il existe des biens avec beaucoup de surface pour pas très cher : le paradis des bricoleurs.

Valorisation du patrimoine immobilier

Concernant la valorisation des biens, je pense que nous sommes en bas de cycle. Nous sommes sur un marché d'acheteurs, les prix sont donc vraiment tirés vers le bas actuellement.
De là à penser que cela remontera, difficile à dire. Mais pour voir certaines maisons en vente depuis des mois, il n'est pas rare de voir des baisses conséquentes (20 à 40% pour certaines).

La ville de Dax fait des investissements et je pense que nous avons passé le plus dur : j'ai envie de croire à une relance de la ville. En cette année 2016, il y a beaucoup de possibilités (achat revente, locatif long terme, etc.).

En résumé, faut-il investir?

Dax est la sous-préfecture des Landes et se présente donc comme la deuxième ville du département.
Nous restons dans des prix accessibles (le studio à 30k€ jusqu'au T3 à 100k€) et les loyers restent soutenus (300€ pour le studio, 450€ pour le T2 ...). Il est donc possible de trouver de la rentabilité sur cette ville. Pour avoir refait des appartements plutôt sympas, dès la publication sur les sites immobiliers, j'ai reçu rapidement une quinzaine d'appels, signe qu'il y a un potentiel.

Dax sera bientôt sur la ligne LGV Bayonne Paris : on pourra monter à la capitale en 3h. Elle est située à 15km de l'autoroute A63 reliant l'Espagne à Bordeaux.
A 30 minutes des plages, à un peu plus d'une heure des montagnes ou de l'Espagne, ce secteur est plutôt bien loti géographiquement parlant.
Pour ma part, je tacherais d'investir dans le centre-ville sur des petites surfaces (ce que j'ai déjà réalisé). Pour quelques milliers d'euros, il est possible de faire un super aménagement, de se démarquer de la concurrence et de profiter d'un rendement intéressant. Et puis je le répète, nous sommes sur un marché d'acheteurs. Il y a plus de biens à vendre que d'acheteurs, n'ayez pas peur de négocier sévèrement.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire12
Ecole secondaire4
Ecole de santé1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SULLYPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SAINT VINCENTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES PINSPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BERREPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT PIERREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GALLIENIPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BERREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GISCHIAPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST JACQUES DE COMPOSTELLEPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES PINSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT VINCENTPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SABLARPublicEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation des professionnels de santé (IFPS)PublicEcole de santé

Parkings

Ménages ayant un parking60% 6 934 ménages possédant un parking sur 11 484 au total.
Ménages ayant au moins une voiture76% 8 774 ménages possédant au moins une voiture sur 11 484 au total.