Analyse Investissement locatif immobilier à Clichy

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Prix moyen m26 140€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Clichy, l'analyse de "sandrnico"

Rédigé par sandrnico le

Démographie

La population de Clichy (92) est plutôt jeune et cosmopolite. Les tranches d'âges les plus représentées sont celles allant de 25 à 35 ans (jeunes couples). Clichy se caractérise également par une population de jeunes enfants relativement importante.

Les quartiers les plus agréables sont :
- autour du rond point de la République
- secteur entre la Mairie et les allées Gambetta
- l'hyper-centre avec son marché couvert

On trouvera les commerces de bouche majoritairement au niveau de la Mairie et du quartier de la République.

Rentabilité locative

Clichy possède peu de logements avec plus de 4 pièces. La grande majorité des logements sont des 2/3 pièces.
D'importants programmes de reconstruction ont été lancés sur les 5 dernières années amenant un renouveau non négligeable dans certains quartiers comme celui de l'entrée de ville ou du Bac d'Asnières.
De plus, Clichy va bénéficier de l'arrivée de la cité judiciaire à la Porte de Clichy ainsi que des infrastructures de transport qui l'accompagne : Tram et Ligne 14.
L'accès au train à la frontière avec Levallois permet également de relier St Lazare en quelques minutes.

Clichy dispose généralement de 3 types de logements : anciens (1930), semi-récents (70-80) et récents (>2000).

Dans l'ancien les charges sont beaucoup plus élevées (env. 2 x plus) que dans le récent.

On constate peu d'offres et beaucoup de demandes en locatif pour les petites surfaces.

Valorisation du patrimoine immobilier

Le changement de maire aux dernières élections semble avoir insufflé une nouvelle volonté de développement des infrastructures sportives (1M€ investi en 2016) et scolaires. Par ailleurs, afin de développer une large offre en terme de commerces de bouche, des préemptions de locaux commerciaux ont lieu : une poissonnerie devrait ainsi voir le jour sur l'avenue Jean Jaurès.

Certains quartiers apparaissent comme des valeurs sûres et devraient bénéficier de l'arrivée d'une population de jeunes couples disposant de revenus moyens : allée Gambetta et Mairie.
Certains quartiers sont en reconstruction et pourraient ainsi s'avérer comme de bonnes affaires immobilières : quartier de l'entrée de ville/porte de Clichy ou encore rue de Neuilly.

En résumé, faut-il investir?

Clichy propose encore des investissements (5000€/m²) abordables pour une ville connexe à Paris. Elle va bénéficier de l’essor du quartier de la porte de Clichy notamment avec la nouvelle cité judiciaire.

Reste que l'offre éducative est encore pauvre (des structures privées viennent néanmoins d'ouvrir), un taux de chômage qui reste élevé (env.14%) et une ville qui souffre des HLM construit en bord des quais de Seine dans les années 80, qui peinent à se dynamiser. Cependant un conservatoire de musique récent, un cinéma salle de spectacles accueillent de belles représentations et un beau parc (Salengro).

Ville offrant un grand potentiel de par son retard par rapport à son voisin Levallois Perret.
Privilégier les quartiers Gambetta et Mairie pour minimiser les risques, celui de la porte Clichy pour un investissement à plus long terme.

Investir à Clichy, l'analyse de "spou"

Rédigé par spou le

Démographie

Clichy est une ville en pleine mutation de 57 000 habitants.
Les chiffres clés font de Clichy une ville très intéressante pour un projet locatif:
- 50% de célibataires.
- 38% de 19-39 ans.
- 75% de locataires.
- revenu moyen 29k€.
- Les niveaux de loyer ne sont pas très éloignés de ses voisins Levallois et Paris 17ème.

En résumé, Clichy présente un marché locatif important orienté vers des personnes cherchant des petites surfaces et avec un budget important.

Rentabilité locative

Les quartiers de Clichy:
- Le centre proche du métro mairie de Clichy est un secteur sûr mais déjà cher.
- Le quartier des berges sur Seine en pleine mutation est éloigné et restera toujours éloigné des transports, à éviter.
- L'entrée de la ville est encore accessible et va bénéficier rapidement de l'arrivée de la ligne 14. Le quartier change déjà et va continuer à s'améliorer. C'est idéal pour investir, mais il y a peu de bien au prix actuel du marché (les vendeurs spéculent déjà).

Quelle surface ?
Les studios sans hésiter :
- Entre 105k€ (20m2) et 125k€ (25m2).
- Des loyers en LMNP entre 690€ et 750€.
=> le rendement locatif est très intéressant (supérieur à 7% brut), même avec le plafonnement des loyers qui sera mis en place bientôt dans le cadre de la loi ALUR.

Les locataires pour ces biens proches du métro ou de la gare SNCF de Levallois sont des jeunes cadres qui travaillent sur La Défense ou dans Paris.

Sur 2 studios dans Clichy, peu de changement de locataire (même locataire de puis 1 an), pas de période à vide (5 visites et 5 bon dossiers en général) et pas de problème de paiement de loyer.

Choisir des studios de préférence en étage élevé avec ou sans travaux (le prix des travaux étant faible pour ces surfaces). Idéalement vide pour les mettre en location dès le début en LMNP (Loueur en meublé non professionnel).

Valorisation du patrimoine immobilier

La ville est en pleine mutation :
- Avec l’arrivée de la ligne 14
- Avec l’installation du palais de justice aux portes de Clichy.

L’entrée de la ville va exploser (prix bas encore aujourd’hui) et le centre va également bénéficier de l’augmentation des prix.
Les berges de Seine étant trop loin sont à éviter.

Clichy est encore très bas en terme de prix au regard de ses voisins (Levallois et 17ème) et reste une ville sûre (comparé à Saint Ouen notamment).

En résumé, faut-il investir?

En résumé pour investir dans l'immobilier à Clichy :
- Choisir des petites surfaces claires avec du charme, pour cibler une clientèle de jeunes cadres.
- Eviter de faire du saisonnier car les touristes n’iront pas à Clichy même si c’est à 5 mn de Paris.
- Privilégier l’entrée de Paris ou les quartiers proches du métro ou de la garde SNCF de Levallois.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire22
Ecole secondaire7
Autre établissemen...1
Ecole de santé1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGO APublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES FERRY APublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS PASTEUR APublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGO BPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS PASTEUR BPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR HUGOPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES FERRYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUIS PASTEURPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN JAURESPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES FERRY BPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN JAURESPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARIN FOURNIERPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GEORGES BOISSEAUPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JACQUES PREVERTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CONDORCETPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PIERRE MENDES-FRANCEPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS ARAGONPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANNIE FRATELLINIPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DU LANDYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FOUCAULTPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LEOPOLD SEDAR SENGHORPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE TOUSSAINT LOUVERTUREPublicEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESH Paris HotelschoolPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en soins infirmiers René Auffray (AP)PublicEcole de santé

Parkings

Ménages ayant un parking37% 10 116 ménages possédant un parking sur 27 330 au total.
Ménages ayant au moins une voiture48% 12 983 ménages possédant au moins une voiture sur 27 330 au total.