Analyse Investissement locatif immobilier à Chalon-sur-Saône

Chalon-sur-Saône en détail

Vous connaissez bien Chalon-sur-Saône ?Proposez votre analyse contre un abonnement premium gratuitement.
Coach immobilier VincentNotre expert à Chalon-sur-Saôn...Besoin de conseils sur votre projet (fiscalité, compta, stratégie, patrimoine, etc.) ?Appeler Vincent
Annonces à Chalon-sur-Saône  71100Consulter les dernières annonces par rendement et de nombreux critères.Les dernières annonces »
prêt immobilier locatifBesoin d'un crédit pour un bien à Chalon-sur-Saône?Nous prenons en charge votre demande de prêt.Demander un prêt »
Prix moyen m21 163€
Rendement brut moyen
Source Insee
Source Insee
Source Insee
Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Chalon-sur-Saône, l'analyse de "GuiT"

Rédigé par GuiT le

Démographie

Située entre Dijon et Lyon, Chalon-sur-Saône est la 1ère ville du département de Saône-et-Loire et la 5ème agglomération de Bourgogne-Franche-Comté (BFC) avec 44 985 et 73 509 habitants, respectivement. Son aire urbaine est la 65ème de France avec 134 568 habitants.

L'immobilier y est plutôt abordable (1100 €/m2 en moyenne pour un appartement, 1350 €/m2 pour une maison) et le cadre de vie agréable (gastronomie, patrimoine naturel et architectural, culture et loisirs,…).

Historiquement ville commerciale et industrielle, Chalon-sur-Saône développe aussi depuis peu une activité logistique et accueille plusieurs sièges sociaux d'entreprises. Elle cherche également à développer sa notoriété touristique, notamment au travers de ses vins (Mercurey, Rully, Givry,…), de l'image et de la photographie (inventée par Nicéphore Niépce tout près de Chalon en 1826).

Ses principaux liens économiques se font avec Dijon (chef-lieu de BFC), Beaune, Le Creusot, Montceau-les-Mines, Mâcon (préfecture de Saône-et-Loire) et Lyon.

Population
De 1975 à 2010, la ville de Chalon-sur-Saône a perdu près d'un quart de sa population. Sur ces 5 dernières années, elle en perd encore 1,15%. Ce chiffre est à relativiser par rapport à d'autres communes comme Mâcon -1,88%, Montceau-les-Mines -2,95%, Le Creusot -3,69%, Beaune -4,15%.

Par contre, l'aire urbaine est toujours en légère progression et n'a jamais cessé de gagner des habitants : au fil des années, ceux-ci se sont donc plutôt transférés de la ville vers les communes périphériques, sans doute encouragés par l'implantation de centres commerciaux, les emplois qui en découlent et le recours facile à la voiture personnelle pour se déplacer.

Âges
La population chalonnaise est relativement jeune (73% a moins de 59 ans et 24% a moins de 19 ans) mais elle a tendance à vieillir, comme un peu partout en France. Les 15-29 ans sont encore les plus nombreux (21%) mais leur nombre a diminué (-10% entre 2008 et 2013) tout comme celui des 45-59 ans (-9%) au profit des 60 ans et plus (+8%). On note toutefois aussi une légère augmentation du nombre d'enfants de moins de 14 ans (+3%).

Catégories socio-professionnelles
Les employés forment la catégorie socio-professionnelle la plus représentée à Chalon-sur-Saône (32%), suivis des professions intermédiaires (29%), des ouvriers (21%), des cadres (13%) et des artisans / commerçants / chefs d'entreprises (4%).
Les actifs ayant un emploi représentent 59% des 15-64 ans, les chômeurs 14% (en hausse), les autres inactifs 10%, les étudiants 9% et les retraités 8% (mais 30% de la population si on leur ajoute les plus de 65 ans).

Composition des foyers
Les foyers sont majoritairement composés de personnes seules (52%), de couples sans enfant (22%), de couples avec enfant(s) (16%) et de familles monoparentales (10%).

Revenus
Le revenu médian d'un ménage est de 17 363 € et le taux de pauvreté de 22%.

Logement

Chalon-sur-Saône compte 62% de locataires pour 36% de propriétaires et on dénombre 9% de logements vacants sur la commune (11,7% en Saône-et-Loire).

86% des Chalonnais habitent dans un appartement et 12% dans une maison.
Le marché immobilier, lui, se compose à 98% d'appartements et 2% de maisons.

Les 3 pièces représentent 32% des logements, les 4 pièces 28%, les 2 pièces et les 5 pièces 16% et les 1 pièce 8%.

75% des logements ont été construits avant 1975 (date de la première réglementation thermique). Du coup, de nombreux logements sont encore mal isolés et/ou mal chauffés (fioul dans les maisons, "grille-pains" dans les appartements).

Côté superficie, 75% des logements font entre 40 et 99m2, 13% sont inférieurs à 40m2, et 12% supérieurs à 100m2.

Voici la typologie des habitants selon les principaux quartiers de Chalon-sur-Saône :
- Le centre-ville est composé d'immeubles du XVIIIe siècle très prisés et de rues piétonnes commerçantes attirant plutôt les jeunes cadres.
- L’île Saint Laurent offre aussi bien de l'ancien (voire très ancien) et des résidences récentes.
- Le quartier Garibaldi, à 5 minutes du centre, est résidentiel est réputé pour ses bonnes écoles. Les maisons des années 1930 avec jardin ont donc du succès auprès des familles et les prix restent attractifs.
- Les quartiers Boucicaut, Bellevue et Saint Cosme, à l'entrée sud-ouest de la ville, attirent plutôt les couples, majoritairement employés ou ouvriers, tout comme le quartier des Charreaux, plus excentré au-delà de la rocade ouest et plus proche de la commune de Saint-Rémy que de Chalon.
- Saint-Jean-des-Vignes affiche encore des prix abordables dans l'ancien comme dans le neuf. Doté de nombreux services, notamment des soins de santé, le quartier séduit plutôt les seniors.
- Les quartiers du Stade, de la Fontaine aux Loups et des Aubépins, situés au nord de la ville, gardent encore une mauvaise réputation et de nombreux logements restent inoccupés.

Rentabilité locative

Achat
Les prix d'achat ont diminué de 13% au cours de ces 5 dernières années.
Les appartements se vendent en moyenne autour de 1100 €/m2 mais on peut trouver des biens à environ 700 €/m2 (souvent à rénover entièrement) jusqu'à plus de 1700 €/m2 dans les meilleurs quartiers du centre-ville.
Les maisons affichent un prix moyen d'environ 1350 €/m2 dans une fourchette allant de 800 €/m2 à plus de 2000 €/m2.

Loyers
Les bailleurs réclament un loyer mensuel moyen de 8,2 €/m2 pour une maison (7,0 à 8,8 €/m2) et 8,1 €/m2 pour un appartement (5,8 à 11,9 €/m2).
Un studio se louera en moyenne à 10,6 €/m2, un 2 pièces à 8,9 €/m2, un 3 pièces à 7,8 €/m2, un 4 pièces (et plus) à 6,8 €/m2.
Avec un taux brut moyen de 7,2% pour un appartement et 6,1% pour les maisons, les rendements peuvent donc être intéressants à condition d'acheter en dessous du marché, par exemple un bien avec des travaux.

Taxes
À Chalon-sur-Saône, la taxe d'habitation est de 19,11 % et la taxe foncière 27,26 %.

Voici les prix moyens de location par quartier (pour un appartement) :
- Centre : 9,3 €/m2
- Plateau Saint Jean : 9,3 €/m2
- Boucicaut / Saint Cosme : 8,7 €/m2
- Citadelle : 8,6 €/m2
- Ecusson / Ile Saint Laurent : 8,4 €/m2
- Saint Jean des Vignes : 8,4 €/m2
- Colombière : 8,2 €/m2
- Saint Gobain / Clair Logis : 8,2 €/m2
- Fontaine Aux Loups : 8,2 €/m2
- Prés Saint Jean : 8,2 €/m2
- Stade : 8,2 €/m2
- Garibaldi : 7,8 €/m2
- Laennec : 7,7 €/m2
- Champ Fleuri / Verrerie : 7,5 €/m2
- Bellevue / Charreaux : 7,0 €/m2
- Deliry : 7,0 €/m2
- Mathias : 6,6 €/m2
- Aubépins : 6,0 €/m2

Valorisation du patrimoine immobilier

Economie & dynamisme de la ville

Emploi
Malgré un chômage en hausse, l'agglomération chalonnaise reste un bassin d'emploi important de la région Bourgogne-Franche-Comté. De grosses entreprises comme Areva ou Verallia (ex-Saint-Gobain) y sont toujours implantées et, en 2012, le géant Amazon a installé sa 3ème plateforme française à 5 kilomètres de Chalon-sur-Saône.

Le commerce et les services constituent l'essentiel des emplois (46%). Viennent ensuite l'administration publique, l'enseignement, la santé et l'action sociale (35%), l'industrie (16%) et la construction (3%).

Les plus gros employeurs sont :
- le Centre hospitalier William Morey (2000+ emplois)
- les collèges et lycées (1350 emplois) dont le lycée technologique N. Niepce (500+ emplois)
- Areva NP (900+ emplois)
- le Centre psychotérapique - Sevrey (500+ emplois)
- la Communauté d'agglomération Chalon Val de Bourgogne (500+ emplois)
- la Commune de Chalon-sur-Saône (500+ emplois)
- Verallia emballage (400+ emplois)
- l'hôpital privé Saint Marie (300+ emplois)

Tourisme
Chaque année, l'Office de tourisme de Chalon accueille environ 60 000 visiteurs venus de France ou de l'étranger.


Enseignement

Chalon-sur-Saône fait partie de l'académie de Dijon et offre pas moins de 19 écoles maternelles, 22 écoles primaires, 6 collèges et 10 lycées.

Voici la liste des établissements d'enseignement supérieur :
- Institut Universitaire Technologique (IUT)
- Conservatoire National des Arts et Métiers (CNAM)
- Conservatoire du Grand Chalon Danse, Musique et Théâtre
- Institut Image (Arts&Métiers ParisTech)
- École de Gestion et de Commerce (EGC)
- Ecole Média Art
- Nicéphore Cité
- Centre de Formation des Apprentis de l’Industrie de Côte d’Or et Saône-et-Loire (CFAI 21-71)
- Lycée Hilaire de Chardonnet
- Lycée Mathias
- Institut Universitaire de Formation des Maîtres de Bourgogne
- Institut de Formation en Soins Infirmiers du Chalonnais
- CFA de l’Éducation Nationale en Bourgogne
- Lycée Nicéphore Niépce
- Lycée Emiland Gauthey
- Lycée Pontus de Tyard
- Lycée Privé Catholique Chalonnais
- Chalon Formation


Santé

En 2011, Chalon-sur-Saône a inauguré un important centre hospitalier au sud de la ville, le centre William Morey, qui occupe un bâtiment de 20 000 m2 sur 5 niveaux, emploie plus de 2000 personnes et un "Medic Center" pluridisciplinaire s'est implanté à proximité de l'hôpital.

L'hôpital Sainte-Marie, situé plus au nord, est lui l'établissement de soins privé le plus important de la région BFC et assure une prise en charge en chirurgie, médecine, chimiothérapie et dialyse.


Culture, Loisirs

Chalon-sur-Saône compte environ 800 associations dont 118 clubs sportifs (17 000 licenciés). L'équipe-phare de la ville est celle de l'Élan Chalon, champions de France de basket-ball (Pro A) en 2012, et le champion d'aviron Adrien Hardy fait partie du Cercle de l'Aviron de Chalon-sur-Saône.

Côté événementiel, on peut citer le festival "Chalon dans la Rue" (spectacles de rue qui attirent plus de 200 000 spectateurs chaque année), le Carnaval de Chalon, les "Montgolfiades" (rassemblement de plusieurs dizaines de montgolfières avec baptêmes et compétitions), la Foire de Chalon, ainsi que les nombreux artistes qui viennent se produire chaque année à l'Espace des Arts, au théâtre, au Colisée (salle multifonctionnelle de 5000 places), au Parc des Expositions ou à la salle de spectacle Marcel Sembat.

Plusieurs projets verront le jour en 2018, comme un cinéma multiplexe de 12 salles en proche périphérie (à l'est de l'ïle Saint Laurent), ou la construction d'un nouveau centre commercial de 3000 m2 dans l'hyper-centre.

La construction de logements neufs est assez faible. Mais attention, certains projets de l'OPAC ont déjà été lancés et la municipalité actuelle projette d'accélérer la cadence dans les années à venir : zones d'habitat individuel en périphérie, programme immobiliers en centre-ville et vente de biens vacants appartenant à la ville.

Transports
Chalon-sur-Saône bénéficie des grands réseaux : routier (autoroute A6), ferroviaire (TER à Chalon + ligne TGV au Creusot à 20 km) et fluvial (Saône + canal du Centre). Ces axes permettent notamment de relier rapidement Dijon (60 km), Besançon (105 km), Lyon (115 km) ou Genève (120 km), ce qui incite certains habitants de Dijon, Lyon ou même de Paris à venir s'installer ou travailler à Chalon, et inversement.

Le quartier historique dispose d'une zone piétonnière et, en 2012, la circulation automobile a été modifiée au centre-ville pour créer une ligne de bus à "haut niveau de service". Cela a eu pour conséquence de ralentir considérablement la traversée de Chalon en voiture et de rendre le stationnement compliqué en centre-ville. Un logement disposant d'un garage ou d'une place de parking privative sera donc grandement apprécié des locataires automobilistes (soit près de 3 habitants sur 4).

En effet, il apparaît que les Chalonnais se rendent majoritairement sur leur lieu de travail en voiture / camion / fourgonnette (64%), bien qu'ils utilisent aussi la marche à pied (18%), les transports en commun (9%) ou les 2 roues (5%).

En 2011, 65% des actifs chalonnais résidaient et travaillaient dans la commune de Chalon. On note que ce chiffre reste relativement stable depuis plusieurs années (68% en 1999, 66% en 2006).

En résumé, faut-il investir?

Les vendeurs proposent de nombreux biens à rénover et les taux de crédit bancaire sont encore relativement bas en 2017 : il est donc toujours possible de trouver des biens à moindre coût à Chalon-sur-Saône pour faire de l'investissement locatif.

A condition de respecter certains critères pour maximiser les rendements :

- Cibler les quartiers proches du centre-ville ou des pôles d'activité (administrations, hôpitaux, enseignement supérieur, grosses entreprises).

- Privilégier les T2 de 40-50 m2 pour accueillir des célibataires, couples, ou familles monoparentales (soit, à eux trois, 84% de la population chalonnaise). Le T2 est aussi un bon compromis surface / rentabilité entre le T1 et le T3.

- Choisir un bien nécessitant des travaux, d'une part afin de négocier un prix d'achat inférieur au marché (gage de rentabilité) mais aussi et surtout pour offrir un logement flambant neuf et ainsi se démarquer des offres locatives existantes en moins bon état.

- Côté travaux, si possible, privilégier les matériaux de qualité, bien isoler et chauffer à l'électrique (avec des radiateurs performants).

- Les garages / parkings peuvent aussi être une solution intéressante dans le centre-ville pour les petits budgets ou, encore mieux, pour proposer une offre "logement + stationnement" et ainsi maximiser à la fois la demande et la longévité des locataires.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire36
Ecole secondaire6
Autre établissemen...1
Ecole d'art1
Ecole d'ingénieurs1
Ecole de gestion e...1
Ecole de santé1
Institut universit...1
École supérieure d...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ROMAIN ROLLANDPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN MOULINPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BOURGOGNEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VIVANT DENONPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA CITADELLEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLAIRS LOGISPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ESTPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LA CITADELLEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ESTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FONTAINE AU LOUPPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT EXUPERYPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SAINT EXUPERYPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LE DEVOIRPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANNE FRANKPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN LURCATPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANNE FRANKPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MAURICE CORTOTPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LAENNECPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MAURICE CORTOTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CLAIRS LOGISPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LAENNECPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAULINE KERGOMARDPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PABLO NERUDAPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PABLO NERUDAPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN LURCATPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN MOULINPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BOURGOGNE-PIERRE VAUXPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ROMAIN ROLLANDPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VIVANT DENONPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHAGALL-PICASSOPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE RIVES DE SAONEPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LES CHARREAUXPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ST JEAN DES VIGNESPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LA COLOMBIEREPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LOUIS LECHEREPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAULINE KERGOMARDPublicEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Centre régional associé au CNAMPublicAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
École média artPublicEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Arts et Métiers ParisTech - Institut de Chalon-sur-SaônePublicEcole d'ingénieurs
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
École de gestion et de commerce de Bourgogne - campus de Chalon-sur-SaôneConsulaireEcole de gestion et de commerce
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en soins infirmiers - Institut de formation d'aides-soignantsPublicEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de Chalon-sur-SaônePublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation (centre départemental)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking35% 8 303 ménages possédant un parking sur 23 539 au total.
Ménages ayant au moins une voiture73% 17 104 ménages possédant au moins une voiture sur 23 539 au total.