Analyse Investissement locatif immobilier à Bussy-Saint-Georges

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Prix moyen m23 793€
Rendement brut moyen
Source Insee
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Bussy-Saint-Georges, l'analyse de "Maeven"

Rédigé par Maeven le

Démographie

Bussy-Saint-Georges fait partie de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée, située à moins de 10 Km de Disneyland et à 25 minutes de Paris par L'autoroute A4 (ou par le RER A).
Elle a vu sa population multiplier par quarante, les nouvelles constructions ont remplacé les champs.
On trouve essentiellement des familles à Bussy-Saint-Georges, la population reste jeune et dynamique à l'image de la ville.
On peut y distinguer plusieurs quartiers importants. Tout d’abord le vieux Bussy et le quartier du golf, où l'on trouve majoritairement des maisons. Il y a également bien sûr le centre-ville, où ont été construits les premiers immeubles mais qui vieillit un peu mal. Et enfin le quartier du RER et le nouveau centre-ville, qui reste le quartier le plus recherché.

Rentabilité locative

En terme de rendement locatif, tout dépend du choix de votre investissement de base. Car bien qu’il y ait une forte demande locative, les offres sont nombreuses car beaucoup d'investisseurs sont présents sur le marché. Les locataires ont donc le choix.
Il ne faut pas se tromper sur votre achat, ne pas cibler un immeuble de "grand standing" car vous aller dans la grande majorité des cas le payer plus cher. Evitez également les immeubles vieillissant mal, excentrés souvent derrière l'ancien centre-ville.
Pour exemple, on peut citer le cas d’un appartement F2 acheté en 2005 à moins de 100m de la gare, dans un immeuble de standing à 140 000€. Il est loué vide depuis 10 ans entre 750€ et 840€ (charges de 60€ incluses). Il été habité par 4 locataires successifs. Il n’y a eu aucune période de vacance et aucun problème à signaler.
Les profils des locataires peuvent être très différents : couples d’étudiants, cadres célibataires, ou couples salariés. Le dernier loyer perçu de 840€ est dans la fourchette haute, car le bien est très bien placé, en très bon état dans un immeuble bien entretenu, ce qui permet de dégager une bonne rentabilité.
Bussy-Saint-Georges est cependant une des villes les plus endettées et les taxes foncières sont démesurées (1100€ /an pour le cas du F2).

Valorisation du patrimoine immobilier

Le F2 est aujourd'hui estimé à 180 000€, il s’avère donc être un très excellent investissement si on tient compte de la revente. Il a pris 40 000€ en 10 ans.
La ville s'étend de plus en plus mais le quartier de la gare et le nouveau centre-ville sont les plus recherchés et ceux où les biens prennent et prendront le plus de valeur.

En résumé, faut-il investir?

Les constructions continuent, les populations affluent, faisant de Bussy-Saint-Georges une ville très dynamique qui allie "douceur de vivre à la campagne" et les avantages des villes urbaines.
C'est une ville qui attire de plus en plus de monde, de par son cadre de vie, ses équipements, ses écoles réputées et ses infrastructures. Disneyland et le Val d'Europe sont tous proches, on est à moins de 30 minutes de Paris par les transports en RER A ou par l'autoroute A4.
A force d'attirer du monde, la population devient de plus en plus "populaire", certains quartiers vieillissent mal.

Pour conclure il y a de bons investissements à faire. En terme de rentabilité locative, il faut cibler surtout les quartiers recherchés, de type F2/F3 dans une résidence de moins de 10 ans et bien entretenue. Il faut éviter les immeuble neuf de grand standing et les immeubles trop anciens.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire18
Ecole secondaire7
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES VIOLENNESPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES VIOLENNESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLOS SAINT GEORGESPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LE CLOS SAINT GEORGESPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANTOINE GIROUSTPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANTOINE GIROUSTPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN DE LA FONTAINEPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN DE LA FONTAINEPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CHARLES PERRAULTPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHARLES PERRAULTPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS BRAILLEPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUIS BRAILLEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUIS GUIBERTPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS GUIBERTPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES VERNEPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES VERNEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE GEORGE SANDPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PRIVEE PrivéEcole maternelle

Parkings

Ménages ayant un parking89% 8 779 ménages possédant un parking sur 9 830 au total.
Ménages ayant au moins une voiture84% 8 269 ménages possédant au moins une voiture sur 9 830 au total.