Analyse Investissement locatif immobilier à Avignon
Avignon 84000 : données, statistiques, étude du marché locatif
Investissement locatif à Avignon, l'analyse de "ka1384"
Démographie
Avignon est LA ville cosmopolite par excellence. Elle brasse une population très variée tant en termes d'âge que de CSP, ce qui en fait une ville où le risque locatif sur un même type de bien est amorti par la polyvalence de ses locataires possibles. La grande particularité d'Avignon est que tous les quartiers sont mixtes et qu'il est difficile de distinguer des zones chics des zones plus populaires, car elles ne sont jamais bien loin les unes des autres. Inutile donc de chercher le bien ou le quartier bien délimité : il n'existe pas. L'attrait de cette ville pour un investisseur à l'heure actuelle tient au fait que son état de "délabrement" en fait une ville prioritaire aujourd'hui. Au niveau national, Avignon est en pleine réhabilitation, avec de nombreuses aides possibles à l'appui (loi Denormandie) et le réaménagement de certains quartiers, autour de la Rocade par exemple, sans oublier la création d'un tram sur cette même zone. C'est à la fois une ville étudiante très dynamique, avec de nouveaux pôles près de l'aéroport, mais également une ville qui abrite une forte population de seniors (plus de 25 %). La part de la population locataire est aux environs de 67 %. Il convient de noter que le festival d'Avignon booste la rentabilité des biens meublés en location courte durée sur la période du festival. La ville est donc aussi dynamique d'un point de vue touristique.
Rentabilité locative
Le potentiel de rentabilité est donc intéressant pour les petites surfaces, notamment en périphérie des remparts, moins chère que l'intra-muros.
Les studios et les T2 seront donc à privilégier. La colocation demeure intéressante, mais la demande est plus faible, ce qui est donc plus risqué.
La vente du neuf a considérablement diminué : -21 % de vente sur 2017-2018.
L'immobilier ancien a lui repris des couleurs et reste le préféré des investisseurs. Cependant, il faut faire attention, car beaucoup de biens exigent de lourds travaux de rénovation.
Valorisation du patrimoine immobilier
Une fois la ville réhabilitée et les biens rénovés, on peut s'attendre à une remontée significative des prix de l'immobilier ancien sur Avignon, surtout dans les quartiers aujourd'hui peu attrayants, en location nue et autour de la Rocade et de St Jean.
Le Pont-des-Deux-Eaux reste un quartier intéressant en termes de rentabilité brute sur la location nue.
Attention, s'il y a une forte demande sur les petites surfaces, il existe aussi beaucoup d'offres, avec notamment la création récente de plusieurs résidences de services pour étudiants sur de telles petites surfaces. Il faut donc rester vigilant et privilégier les meilleurs emplacements, afin d'offrir les biens les plus "sympas" du marché.
En résumé, faut-il investir?
Pour conclure, Avignon reste une ville qui, malgré son triste état actuel, possède un beau potentiel de reprise du marché à la hausse dans les 5 à 10 ans à venir.
Il convient de ne pas négliger les grandes surfaces autour de la Rocade, qui devraient attirer à l'avenir des familles et devenir "bobo" , car le quartier s'oriente vers la culture , les espaces verts et une nouvelle zone de commerces attractive. Un belle rentabilité est attendue ici sur les locations nues. Le quartier devrait devenir très dynamique et changer complètement, c'est sûrement le moment d'investir !
Investir à Avignon, l'analyse de "NicolasDaub"
Démographie
Avignon, est une ville universitaire d'environ 520 000 habitants. Forte de son attractivité et grâce à son université qui propose de nombreuses formations, cette ville est un pôle étudiant. Nous retrouvons de nombreux studios / T2 en centre ville qui sont très vite loués par manque de logements disponibles.
La majeure partie de la population locative est constituée de travailleurs/ouvriers (35%), ainsi que de nombreuses personnes au chômage.
Avignon regroupe quelques quartiers dits à risques locatifs (la reine Jane / Monclar / St jean).
La courbe du chômage a tendance à augmenter depuis quelques années à Avignon.
Malgré cela, la ville possède un magnifique patrimoine et accueille depuis de très nombreuses années le festival d'Avignon qui permet aux biens en location saisonnière de tripler leur rentabilité sur ces trois semaines (7 au 30 juillet).
Rentabilité locative
En terme de rendement locatif, cette ville possède de beaux endroits, tels que le centre ville, l'avenue st Ruf (construction du TRAM), des quartiers résidentiels comme le pont des deux Eaux (quartier à forte rentabilité locative) et aussi en périphérie (Monteux/ Monfavet/ Sorgues et le Pontet) sont des coins intéressants pour investir.
Dans ces zones là, les locataires sont souvent des familles qui travaillent à Avignon et qui veulent s'éloigner de l'hyper centre et des cités. Ils cherchent donc des biens de plus grandes tailles.
La Taxe foncière est aux alentours des 27% de taux.
Dans le centre d’Avignon le marché locatif le plus compétitif comprends 3 segments : les T1, T2, T3. Les T4 étant principalement dans les cités.
Les vacances locatives ne sont pas de mises sur Avignon par rapport au festival qui attire énormément de monde la population à cette période est multipliée par 3 au niveau du centre ville.
En terme de rendement locatif, les programmes neufs sont souvent réalisés dans des zones dites prioritaires, il est donc compliqué de revendre à un prix intéressant sous 10 ans (investissement /2). Je conseille donc de valoriser l'ancien et d'investir autour du centre ville pour un maximum de rentabilité toute l'année et bénéficier d'une pointe sur la période estivale.
Valorisation du patrimoine immobilier
Certains quartiers sont dans une dynamique positive avec la construction du tramway et grâce aux travaux de modernisation effectués par la mairie.
Aujourd'hui le quartier St Ruf est LE quartier en plein boum. Il subit de grandes transformations : relooking esthétique (façades/ trottoirs), construction du tram. C’est le quartier en devenir d’Avignon où il faut investir maintenant.
Actuellement, les travaux bloquent les rues (avenue St Ruf) ce qui permet une baisse temporaire des prix sur les biens. C'est le moment d’investir dans ce coin là! Par exemple : Un appartement T3 de 60 m2 acheté 65 000 € est louable 600 € immédiatement.
La ville se dynamise petit a petit et s’oriente vers le développement des nouvelles technologies, la ville attire donc de plus en plus de monde.
En résumé, faut-il investir?
Pour conclure, Avignon est une ville étudiante, forte de son attractivité touristique (pont d'Avignon / Festival D'Avignon), c'est une ville en renouveau esthétique et matériel, avec de nouveaux arrêts de bus, de nouveaux transports en communs. On y trouve de nombreuses écoles, collèges et lycées dispatchés dans toute la ville.
L'hyper centre est composé en grande partie d'étudiants durant l'année scolaire et de touristes durant l'été. Les studios et les T2 sont donc très recherchés pour des locations à l’année pour des étudiants, et pour des locations saisonnières à destination des touristes. Les premiers investissements de la loi Duflot arrivent a terme, cependant ces biens en zones prioritaires se revendent une misère (50m2 / 55 000 €).
Etablissements Scolaires
| Appelation officielle | Secteur | Nature de l'établissement |
|---|---|---|
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LA CROISIERE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA CROISIERE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LA BARTHELASSE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE VERTES RIVES B | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE VERTES RIVES A | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CAMILLE CLAUDEL | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PERSIL | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIREPUBLIQUE PERSIL-POUZARAQUE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT-JEAN | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE SAINT JEAN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE STUART MILL | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE STUART MILL | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE THIERS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE THIERS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION JEAN HENRI FABRE | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE PRIMAIRE D'APPLICATION JEAN HENRI FABRE A | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE FREDERIC MISTRAL | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ROLAND SCHEPPLER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ROLAND SCHEPPLER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA TRILLADE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LA TRILLADE GROUPE A | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SIXTE ISNARD | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SIXTE ISNARD | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SAINT-GABRIEL | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SAINT RUF | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE JEAN HENRI FABRE B | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES ROTONDES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LES ROTONDES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FREDERIC MISTRAL | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE BOUQUERIE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE COURTINE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE L'ARROUSAIRE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE GRANDS CYPRES A | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE GRANDS CYPRES B | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GRANDS CYPRES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LOUIS GROS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUIS GROS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE MARCEL PERRIN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA VIOLETTE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES ORTOLANS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LA TRILLADE GROUPE B | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE CHAMPFLEURY | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LASALLE-CHARLES PEGUY | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST JOSEPH | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ST ROCH | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ST ROCH | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINTE-CATHERINE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SAINTE-CATHERINE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LES OLIVADES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES OLIVADES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANTOINE DE ST EXUPERY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE PIERRE DE COUBERTIN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES NEUF PEYRES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLOS DE LA MURETTE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MASSILLARGUES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE GENS DU VOYAGE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE MASSILLARGUES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLOS DES NOYERS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE L AMANDIER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE FARFANTELLO | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FARFANTELLO | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST CHARLES | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE MAISON DES ENFANTS 5MONTESSORI | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE MONTESSORI COURTINE | Privé | Ecole élémentaire |