Démographie

Avignon, est une ville universitaire d'environ 520 000 habitants. Forte de son attractivité et grâce à son université qui propose de nombreuses formations, cette ville est un pôle étudiant. Nous retrouvons de nombreux studios / T2 en centre ville qui sont très vite loués par manque de logements disponibles.
La majeure partie de la population locative est constituée de travailleurs/ouvriers (35%), ainsi que de nombreuses personnes au chômage.
Avignon regroupe quelques quartiers dits à risques locatifs (la reine Jane / Monclar / St jean).
La courbe du chômage a tendance à augmenter depuis quelques années à Avignon.
Malgré cela, la ville possède un magnifique patrimoine et accueille depuis de très nombreuses années le festival d'Avignon qui permet aux biens en location saisonnière de tripler leur rentabilité sur ces trois semaines (7 au 30 juillet).

Rentabilité locative

En terme de rendement locatif, cette ville possède de beaux endroits, tels que le centre ville, l'avenue st Ruf (construction du TRAM), des quartiers résidentiels comme le pont des deux Eaux (quartier à forte rentabilité locative) et aussi en périphérie (Monteux/ Monfavet/ Sorgues et le Pontet) sont des coins intéressants pour investir.
Dans ces zones là, les locataires sont souvent des familles qui travaillent à Avignon et qui veulent s'éloigner de l'hyper centre et des cités. Ils cherchent donc des biens de plus grandes tailles.
La Taxe foncière est aux alentours des 27% de taux.
Dans le centre d’Avignon le marché locatif le plus compétitif comprends 3 segments : les T1, T2, T3. Les T4 étant principalement dans les cités.
Les vacances locatives ne sont pas de mises sur Avignon par rapport au festival qui attire énormément de monde la population à cette période est multipliée par 3 au niveau du centre ville.
En terme de rendement locatif, les programmes neufs sont souvent réalisés dans des zones dites prioritaires, il est donc compliqué de revendre à un prix intéressant sous 10 ans (investissement /2). Je conseille donc de valoriser l'ancien et d'investir autour du centre ville pour un maximum de rentabilité toute l'année et bénéficier d'une pointe sur la période estivale.

Valorisation du patrimoine immobilier

Certains quartiers sont dans une dynamique positive avec la construction du tramway et grâce aux travaux de modernisation effectués par la mairie.
Aujourd'hui le quartier St Ruf est LE quartier en plein boum. Il subit de grandes transformations : relooking esthétique (façades/ trottoirs), construction du tram. C’est le quartier en devenir d’Avignon où il faut investir maintenant.
Actuellement, les travaux bloquent les rues (avenue St Ruf) ce qui permet une baisse temporaire des prix sur les biens. C'est le moment d’investir dans ce coin là! Par exemple : Un appartement T3 de 60 m2 acheté 65 000 € est louable 600 € immédiatement.
La ville se dynamise petit a petit et s’oriente vers le développement des nouvelles technologies, la ville attire donc de plus en plus de monde.

En résumé, faut-il investir?

Pour conclure, Avignon est une ville étudiante, forte de son attractivité touristique (pont d'Avignon / Festival D'Avignon), c'est une ville en renouveau esthétique et matériel, avec de nouveaux arrêts de bus, de nouveaux transports en communs. On y trouve de nombreuses écoles, collèges et lycées dispatchés dans toute la ville.
L'hyper centre est composé en grande partie d'étudiants durant l'année scolaire et de touristes durant l'été. Les studios et les T2 sont donc très recherchés pour des locations à l’année pour des étudiants, et pour des locations saisonnières à destination des touristes. Les premiers investissements de la loi Duflot arrivent a terme, cependant ces biens en zones prioritaires se revendent une misère (50m2 / 55 000 €).