Démographie

Epinay bénéficie d'une population hétérogène et de nombreux secteurs hétérogènes.
La plupart des habitants sont actifs et plutôt de jeunes ménages aux besoins de logements à prix modérés tout en restant proche des nombreux axes routiers et ferroviaires.
Epinay va bénéficier du grand Paris.
Pour l'investissement il faut se centrer sur l'axe avenu Gallieni, Quartier des Encondraux et Gare RER C Epinay. Ces quartiers sont en pleines évolutions et réhabilitations bénéficiant de commerces et services de proximités.

Rentabilité locative

La rentabilité d'Epinay peut se calculer en capitalisation de 4 à 6 % net. Le marché locatif étant tendu, de nombreux demandeurs n'obtiennent aucun logement.
Il faut privilégier les demandes de jeunes ménages du T1 au T3 sans dépasser la valeur nominale de 1000 euros HC.
Attention aux charges des immeubles anciens relativement élevées mais permettant au locataire de bénéficier de chauffage, eau chaude, ascenseur, gardiens ....
Les immeubles neufs sont sûrs évalués de 20 à 30 % ne permettant pas une VAN intéressante.
Un F2 acheté 100000 euros rapporte globalement 80000 euros de cash-flow sur 12 ans.
L'ancien sera très intéressant pour défiscalisation des travaux (ravalement, chaufferie) et permettra une mise en valeur du bien à revente.

Valorisation du patrimoine immobilier

Les biens immobiliers anciens s’achètent entre 1900 et 2200 euros du m2 dans un marché bas et de nombreux vendeurs.
Les nombreuses ventes sont en rapport aux travaux d'entretien et d'embellissement à réaliser dans les immeubles. Ces derniers ont été dépourvus pendant de longues années d'entretien courant.
Le marché se réévaluera dans les 2 prochaines années vers 2200 à 2500 euros du m2.
La hausse s'explique également par le grand Paris, la proximité du lac d'Enghien et le réseau de transport qui s'étoffe d'année en année sur la commune.
Le quartier de l'avenue Gallieni est actuellement l'un des plus attractifs et dispose de perspectives de croissances importantes.
Le quartier des Econdeaux proche d'Enghien et deuil la barre est plutôt résidentiel et dispose d'un calme et d'écoles à proximité permettant aux familles de se loger facilement en privilégiant les gares du RER C, la ligne H ou le tramway.
La desserte par la nouvelle tangentielle est prévue courant 2017.
Le centre d'Épinay est malheureusement peu recherché et demanderait une forte implication de la mairie et des propriétaires pour procéder à un renouvellement urbain. Ce quartier n'a que peu de chances d'évoluer dans les prochaines années. Il est à ce titre peu recherché par les candidats locataires.

En résumé, faut-il investir?

Epinay est en pleine évolution. Sa caractéristique transports et lac d'Enghien en fait une ville familiale par excellence. Sa volonté de rénovation des immeubles HLM et la destruction des grands ensembles en font une ville idéale pour investir.
On notera cependant que les travaux à engendrer peuvent faire un déficit locatif sur les 3 premières années que l'on retrouvera à échéance.
Le taux de vacance faible et l'absence d'encadrement des loyers favorisent une VAN sur des projets de 10 à 12 ans.
Il fait privilégier en premier lieu le quartier Avenue Gallieni, les ECONDEAUX où tout paraît favorable à un investissement locatif.
Pour résumé il faut privilégier :
F1 avec ascenseur en étage élevé (vu dégagée et possibilité vu Tour Eiffel) pour des budgets de 60000 euros 80000 euros.
F2 avec ascenseur et étage élevé pour un budget de 90000 à 105000 euros.
F3 avec ascenseur et étage élevé pour un budget de 110000 euros à 125000 euros.
De préférence avec place de stationnement.
Éviter les biens très inférieurs qui seront dans des quartiers peu recherchés ou des copropriétés dégradées.
Tout est au vert pour investir en ces conditions.