Valeur actuelle nette

Définition

Tout comme le TRI, la valeur actuelle nette ou "VAN" est un indicateur financier qui permet d'orienter la prise de décision pour un investissement.
Il représente l'enrichissement additionnel d'un investissement par rapport à un placement de référence qui sert d'objectif minimum à atteindre.
Dans le cas du locatif, en termes plus simples, il représente ce qu'un investissement locatif peut vous rapporter de plus par rapport à un placement garanti comme un livret A ou une assurance vie.

Afin de comprendre comme la valeur actuelle est calculée, nous allons prendre un exemple simple.
Imaginons qu'un ami vous propose d'investir dans son projet. Il vous propose de mettre 10 000€ dans son projet. D'après votre étude vous estimez que cet investissement va vous rapporter 2 000€ la 1ère année, 3 000€ la 2ème année, 4 000€ la 3ème année et enfin 5 000€ la 4ème année (ce sont des cash-flow futurs estimés).
D'autre part vous vérifiez avec votre banque que le taux du placement en euros garanti de leur assurance vie est de 3% par an et que cela ne devrait pas changer.

Le but est de savoir si le projet proposé vaut le coup ou s'il vaut mieux s'orienter vers un projet plus intéressant.

Comment calculer la VAN?

Tout d'abord, voyons ce que rapporterait le placement des 10 000€ en assurance vie à 3% pendant 4 ans:

10000 x (1 + 3/100)4 = 11 255€

C'est un calcul simple d'intérêts cumulés. Cela permet de voir combien un placement sans risques rapporterait.
Si on prend le raisonnement inverse on peut dire que pour avoir 11 255€ dans 4 ans il faut placer 10 000€ aujourd'hui.

Maintenant revenons au placement de votre ami. Nous allons appliquer le même raisonnement aux cash-flow estimés du projet de votre ami. Cela nous donne:

[ 2000 / (1 + 3%) ] + [ 3000 / (1 + 3%)2 ] + [ 4000 / (1 + 3%)3 ] + [ 5000 / (1 + 3%)4 ] = 12 873€

Le projet de votre ami rapporterait donc 12 873€ aujourd'hui avec un placement de 10 000€ au départ.
La valeur actuelle nette se calcule alors ainsi:

VAN = 12 873 - 10 000 = 2 873€

Vous pouvez voir que dans cet exemple la valeur actuelle nette est positive, cela veut dire que l'investissement vaut le coup. De plus la VAN permet de comparer plusieurs investissements entre eux, la VAN la plus élevée indique l'investissement le plus intéressant.
Le calculateur de rendementlocatif.com calcule le VAN pour vous en prenant en compte tous les paramètres particuliers à l'investissement locatif.

Calculer la VAN (et le rendement)