Analyse Investissement locatif immobilier à Vendôme

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Prix moyen m21 294€
Rendement brut moyen
Source Insee
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Vendôme, l'analyse de "jean-baptiste randuineau"

Rédigé par jean-baptiste randuineau le

Démographie

Vendôme est une sous préfecture dont la population est bien équilibrée entre jeunes couples, familles et personnes âgés. En tant que ville officielle de la communauté du pays de Vendôme, elle offre un rayonnement aux jeunes qui logent dans son centre ville avant de s’installer dans son agglomération.

On trouve une majorité d'ouvriers avec un bassin d'emploi plutôt orienté vers l'artisanat. Auparavant, l'industrie était très présente à Vendôme, néanmoins cela tend à diminuer ces dernières années avec la délocalisation de grandes usines qui occupaient une grande partie de la classe ouvrière locale.

Toutefois, grâce à l'arrivée du TGV dans les années 90 en provenance de Paris, Vendôme a bénéficié de la présence de nombreux cadres parisiens à fort pouvoir d'achat. Cette situation a fait augmenter le prix de l'immobilier notamment dans le centre ville et attire une population d’investisseur.

Vendôme s'articule autour d'un centre ville historique et pittoresque où vit une population plutôt aisée. Le quartier de la gare est un mélange d'immeuble et de maison populaire. "Les hauts de Vendôme" est composé de zones pavillonnaires qui hébergent une population familiale et aisée.
De l'autre coté, le quartier des "Rottes" est une cité à caractère social construite dans les années 70.
D’autre part dans l'agglomération, on trouve la ville de Saint Ouen qui est un mélange de grandes zones pavillonnaires et de locaux industriels.
Enfin, à quelques minutes à l'extérieur de Vendôme, le quartier de la gare TGV bénéficie d'un aménagement qui regroupe exclusivement des immeubles tertiaires. Plus loin on trouve plusieurs villages "dortoirs" ou l'essentiel de la population travaille à Vendôme.

Rentabilité locative

Dans son centre ville historique, la ville dispose de nombreux immeubles de rapport qui sont proposés à des tarifs intéressants et peuvent offrir un rendement brut avantageux proche de 10% sans négociation du prix de vente. Toutefois, il convient d'examiner la qualité intrinsèque de chaque actif afin de pouvoir réintégrer toutes les charges de fonctionnement et travaux d'investissement qui doivent être anticipé pour obtenir un rendement net intéressant se situant entre 5 et 6%.

Les petites surfaces restent les plus faciles à louer: studio et T2 mais subissent naturellement un turnover important. En dehors, les logements de 100m² ou de plusieurs pièces peuvent attirés des locataires si ils sont en très bon état d'entretien, aux normes et accessibles facilement.

L'offre locative est bien équilibrée, il y a de nombreux logements de qualité très variable qui trouvent rapidement preneurs. Les logements anciens doivent être en parfait état sinon un fort turnover est prévisible. Les biens neufs ne se situent qu'en périphérie de Vendôme et attirent une clientèle populaire ou de jeunes couples qui recherche des logements avec jardinet par exemple.

Le marché offre des immeubles en centre ville proposés au prix moyen de 150 000€ à 300 000€, composés de petites surfaces, généralement 20 à 30m², avec des revenus annuels compris entre 12000€ et 24000€ permettant un rendement brut entre 7 et 9%.

Plus rarement, on trouvera des biens de grande surface à très bas prix (exemple 200m² à 85K€) mais qui nécessite de lourds travaux de restauration (clos, couvert) permettant néanmoins de créer un déficit foncier en déclarant au régime réel.

Les autres classes d'actifs tel que les murs de commerces ou les parkings sont moins disponibles sur le marché et doivent être examinés en fonction de la qualité des locataires présents.

Valorisation du patrimoine immobilier

Les biens prendront naturellement de la valeur mais très modestement. Il y a déjà eu une correction des prix de marché ses dernières années même si les prix à Vendôme sont restés constants.

D'une manière générale, l'immobilier se trouve en haut de cycle avec une tendance baissière qui devrait encore baissée ou qui est stabilisée à court terme.

Le potentiel réside surtout dans l'intérêt du rendement obtenu à l'issue de plusieurs années de détention, de l'optimisation fiscale au régime réel et de l'effet de levier; les taux d’intérêt particulièrement bas actuellement rende l'effet de levier d'autant plus puissant.

En résumé, faut-il investir?

Vendôme reste une ville inintéressante en raison de la qualité de sa main d'oeuvre locale, de sa desserte par le TGV et d'un bassin géographique touristique actif (vallée de la Loire).

La Mairie viens d’être conquise par une majorité de centre droite qui va réorienter les propriétés d'actions en faveur des activités de développement économique et moins culturelles (comme ce fut le cas avec la précédente majorité).

Je conseille les immeubles de rapport en centre ville nécessitant quelques travaux, voire de gros travaux et offrant au minimum un rendement locatif brut de 10%.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire15
Ecole secondaire9
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES FERRYPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS PASTEURPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE YVONNE CHOLLETPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES FERRYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR HUGOPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN ZAYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT PIERRE LAMOTHEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANATOLE FRANCEPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANATOLE FRANCEPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUIS PASTEURPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE NOTRE DAMEPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUIS PERGAUDPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS PERGAUDPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN ZAYPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LA CORMEGEAIEPublicEcole élémentaire

Parkings

Ménages ayant un parking61% 4 959 ménages possédant un parking sur 8 114 au total.
Ménages ayant au moins une voiture79% 6 435 ménages possédant au moins une voiture sur 8 114 au total.