Analyse Investissement locatif immobilier à Valence

Valence 26000 : données, statistiques, étude du marché locatif

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Sources Insee , Rendement Locatif (loyer moyen)
Source Insee
Source Insee
Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Valence, l'analyse de "jeremie11"

Rédigé par jeremie11 le

Démographie à Valence

Valence est la préfecture du département de la Drôme (région Auvergne-Rhône-Alpes). Avec 61 916 habitants à Valence en 2019, notons une tendance baissière de l'ordre de -0,3 % par an en moyenne entre 2010 et 2015 (source INSEE), tendance que la nouvelle équipe municipale (LR) s'efforce d'inverser en misant notamment sur une amélioration de la qualité de vie. On a ainsi pu en effet constater ces dernières années de nombreux aménagements urbains visant à rendre le centre ville plus agréable (changement du plan de circulation, espaces de promenade, parcs, mais aussi moins de voitures et plus de zones piétonnes et commerçantes dans le centre).

Des travaux se poursuivent afin d'aménager et re-dynamiser certains quartiers de la ville.
La tendance à la baisse du nombre d'habitants devrait malgré tout se poursuivre d'ici à 2030.

Cependant, la population de Valence rajeunit fortement, avec 1 personne de 65 ans ou plus pour 87.5 habitants de moins de 20 ans (INSEE).
La tranche d'âge la plus importante de Valence est la tranche des 20 à 24 ans, ce qui représente 7 % de la population. Valence compte 53 % de femmes et 47 % d'hommes.
37.9 % des habitants sont mariés alors que 62.1% des habitants de plus de 15 ans sont célibataires.
Le taux d'activité des personnes de plus de 15 ans résidentes à Valence est d'environ 71 %.
La catégorie sociale la plus importante de Valence est celle des Retraités avec 43,8 % des ménages.

Rentabilité locative à Valence

La rentabilité moyenne sur Valence est de 6,4 % brut, ce qui est assez faible.

Cependant, la présence de l'Université Grenoble Alpes à Valence (4 200 étudiants, le campus de Valence propose environ 50 formations diplômantes, de bac+2 à bac+5, générales ou professionnelles) permet de louer de petites surfaces (studio, T1, T2) à des étudiants durant l'année scolaire, et éventuellement en location saisonnière l'été (AirBnB) pour booster la rentabilité.

La situation géographique de Valence (surnommée parfois "la Porte du Midi") ouvre en effet des opportunités de location saisonnière durant la période estivale.
On peut donc viser des petites surfaces meublées, de préférence dans l'ancien.

Exemple: 1 pièce 35 m² hyper-centre - 65 000€ - loyer 450€/500€ HC - rentabilité brute autour de 7,7 %

Attention : Valence possède un fort taux de vacances locatives (source: Capital) mais un bien de qualité et bien rénové trouvera toujours preneur.

Valorisation du patrimoine immobilier à Valence

L’immobilier ancien à Valence connait actuellement une très forte poussée des prix (prix immobiliers en hausse de 13,4 % sur 2018).

Le centre-ville de Valence est prisé par les acheteurs (hyper-centre, Vieux-Valence, calvaire Hugo) mais c'est à l'Est de la commune (Briffaut-Rousset, Laprat) et au Sud (Valence-Sud) que devenir propriétaire d’un appartement coûte le plus cher. Les quartiers les moins chers (mais également les moins agréables en termes de qualité de vie) sont au nord de Valence (Chamberlière- le Polygone).

Le quartier populaire de Valensolles est le moins cher mais aussi le moins prisé de la ville.
La ville a lancé de grands projets d'aménagements (projet "Valence 2020") pour proposer sur ces sites une offre de logements diversifiée destinée en priorité aux familles, retrouver un dynamisme démographique et générer des recettes (devrait rapporter 7 M€ à la Ville). Il y a déjà 4 projets déjà en cours et 7 à venir.

En résumé, faut-il investir à Valence?

Valence est une ville à taille humaine, idéalement située entre les vallées de la Provence et les montagnes du Vercors.

En matière de transports, l'un de ses principaux atouts est la gare TGV toute proche permettant de rallier rapidement des villes telles que Paris, Bruxelles, Lyon, Marseille, Lille, etc. et on évoquera bien évidemment l’autoroute A7 (autoroute du soleil) qui passe à Valence et est très fréquentée notamment en période estivale.

Sur le plan économique, Valence tire également parti de sa proximité avec Lyon ou encore Genève.
Il existe encore et malgré la récente flambée des prix de bonnes affaires à réaliser sur Valence, en visant notamment comme évoqué plus haut les logements de type studio / T1 et T2, et en y proposant des prestations de qualité (avec pour cible soit les jeunes couples soit les étudiants + location saisonnière).

Le quartier le plus agréable et bénéficiant des nouveaux aménagements urbains est à mon sens le centre ville (quartier de la gare, Victor Hugo, centre ancien, mairie, etc.).

Investir à Valence, l'analyse de "Galinette"

Rédigé par Galinette le

Démographie à Valence

Valence est la préfecture du département de la Drôme (26), département qui connaît une augmentation constante de sa population depuis la seconde guerre mondiale. Progression constante car ce département est un carrefour de communication : vallée du Rhône, axe TGV méditerranée, autoroute A7. Le développement de la commune est maintenant extrêmement lié à celle de la communauté d’agglomérations nommée Valence Romans Sud Rhône-Alpes.
La population de la commune a également augmenté régulièrement jusqu’au milieu des années 2000. Depuis, Valence perd des habitants au profit de sa périphérie qui s’est fortement développée notamment grâce à l’aménagement de nombreux lotissements pavillonnaires dans les communes environnantes. Au dernier recensement Valence comptait un peu plus de 64 000 habitants.
Près de 53% des foyers sont en location contre 43% de propriétaires. Le marché locatif est donc important.
La préfecture de la Drôme est une antenne universitaire de l’Université de Grenoble Alpes, qui accueille plus de 9 600 étudiants. L’offre universitaire se diversifie chaque année.
Valence n’est pas une ville « homogène ». Le Nord et l’Est sont constitués de quartiers défavorisés où le prix de l’immobilier est faible mais où la demande locative existe quand même. Le centre-ville, les quartiers de Châteauvert, du Grand Charran sont principalement constitués d’immeubles anciens et sont recherchés pour la location. Le secteur Hugo – Maurice Faure est très dynamique dans les résidences neuves depuis quelques années.

Rentabilité locative à Valence

Le marché locatif valentinois comprend 95% d’appartements et 5% de maisons. Le prix moyen du m2 est de 8.2€ pour les appartements (fourchette entre 6.2€ et 9.1€ / m2) et de 9€ / m2 pour les maisons (à corriger selon les prestations proposées).
L’augmentation du nombre d’étudiants a vu le marché des petites surfaces (studio, T1, T2) se développer fortement ces dernières années. Valence étant sur un grand axe de communication il n’est pas rare que des propriétaires d’appartements en meublés pour étudiant louent leurs biens en location saisonnière durant les mois d’été. Avec une certaine réussite. Exemple : des prix d’environ 35€ / nuit pour un T1 en courte durée (le loyer étant aux alentours de 350-370€ / mois en meublé).
Plus récemment, l’offre d’appartements plus grands en colocation a particulièrement augmenté. Les annonces se sont multipliées sur les sites gratuits d’annonces immobilières.
Les quatre pièces sont les logements les plus louées sur la commune. Les appartements plus grands, avec quatre chambres, ou plus, sont très rares.
L’offre locative souffre d’un déficit d’appartements de qualité, bien rénové. Il est possible de se démarquer avec une rénovation de qualité et une décoration moderne pour louer votre bien.
Les rendements rencontrés sur le marché se situent entre 5 et 8%.
En 2014, la ville de Valence a fixé le taux de la taxe foncière sur le bâti à 25.17%.

Pour le neuf la situation est différente. Valence est reconnue comme une ville où l’offre en programme neuf est trop importante par rapport à sa population. Le prix élevé des appartements à l’achat ne permet pas d’obtenir des rendements locatifs intéressants. Il est déconseillé d’investir dans du neuf actuellement sur la ville de Valence.

Valorisation du patrimoine immobilier à Valence

Les prix de l’agglomération valentinoise ont beaucoup augmenté au début des années 2000 avec l’effet Gare TGV de l’axe Paris – Marseille (TGV Méditerranée). Le marché est en train de se corriger : la chambre des notaires de la Drôme annonce une baisse des prix des appartements anciens de 12% sur les cinq dernières années. Les appartements de grandes surfaces ayant été les plus touchés par cette baisse. En avril 2017, le prix médian au m2 était de 1 390€ à Valence, selon la même chambre des notaires de la Drôme.
Il est préférable d’éviter les appartements des années 60 ou 70, passoires énergétiques, bruyant avec des charges de copropriétés très élevées (plus de 200€ / mois). De nombreuses copropriétés de l’époque passent le cap actuellement et financent des travaux d’isolation par l’extérieur.
Il est difficile de prédire l’avenir des prix de l’immobilier dans la ville. La baisse semble se ralentir ces dernières années mais il est peu probable que les prix partent à la hausse immédiatement. La balle est donc entre les mains des acquéreurs ayant une solvabilité. Il ne faut cependant pas attendre à réaliser une plus-value importante en revendant votre bien, surtout si vous l'achetez sans travaux à un prix intéressant.
Fin 2016 et début 2017, les agences immobilières étaient très satisfaites du volume des transactions.

En résumé, faut-il investir à Valence?

Des prix en baisse à l’achat et un marché locatif qui reste dynamique. Il est possible de réussir des investissements très intéressants en négociant au mieux son acquisition. Le centre-ville, Châteauvert et les quartiers proches des sites universitaires sont attractifs.
La création de la grande Agglomération Valence Sud Rhône Alpes devrait aider Valence à se développer économiquement. Dernièrement la ville a décidé de mettre en valeur le terroir et le territoire en prévoyant la construction d’une cité de la Gastronomie. Cette orientation peut être intéressante pour l’offre de location saisonnière.
Pour les investisseurs chevronnés ou disposant d’un apport conséquent, il est possible de réaliser des opérations de découpe de parcelles en gardant une maison en location dans les vieux quartiers de la ville. Les maisons de ville disposaient de jardins conséquents et le foncier libre et constructibles pour maisons individuelles est très rare sur la commune.
En résumé, un investisseur peut dénicher de bonnes affaires sur la commune en choisissant bien les quartiers et en offrant un bien de qualité : principalement le centre-ville, Châteauvert. Le nombre d’étudiant, en constante augmentation, promet un marché dynamique sur les petites surfaces et des rentabilités entre 6 et 8%.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire47
Ecole secondaire16
Autre établissemen...4
Ecole d'art2
Ecole d'ingénieurs1
Ecole de gestion e...1
Ecole de santé1
Ecole du secteur s...2
Institut universit...1
Unité de formation...3
École supérieure d...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION LEO LAGRANGEPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LEO LAGRANGEPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE KERGOMARD RECAMIERPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION SOPHIE CONDORCETPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION JEAN DE LA FONTAINEPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ERNEST RENANPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE D APPLICATION SOPHIE CONDORCETPublicEcole maternelle d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARCELIN BERTHELOTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN DE LA BRUYEREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHAUFFOURPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LEON ARCHIMBAUDPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUISE MICHELPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ROMAIN ROLLANDPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES FERRYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FERDINAND BUISSONPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MICHEL DE MONTAIGNEPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MICHEL DE MONTAIGNEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SAINT FELIXPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SAINT APOLLINAIREPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SAINT JOSEPHPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE NOTRE DAMEPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SAINTE MARIEPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PIERRE RIGAUDPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL LANGEVINPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUISE MICHELPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LEON ARCHIMBAUDPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NINON VALLINPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LAPRATPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MAURICE RAVELPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANDRE ABELPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES VALLESPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALBERT CAMUSPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CELESTIN FREINETPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CELESTIN FREINETPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES VALLESPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHARLES SEIGNOBOSPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CHARLES SEIGNOBOSPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BROSSOLETTEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ECOLE ELEMENTAIRE MICHELETPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALBERT BAYETPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PIERRE RIGAUDPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS PERGAUDPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FERDINAND BUISSONPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE IQRAPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE MONTESSORI A PETITS PASPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE PrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE MICHELET ECOLE MATERNELLE MICHELETPublicEcole maternelle
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
MAESTRIS ValencePrivé reconnuAutre établissement du supérieur
Ecole technique privée EpsecoPrivé reconnuAutre établissement du supérieur
Centre de formation professionnelle MontplaisirPrivé sous contratAutre établissement du supérieur
Conservatoire national des arts et métiers Drôme-ArdèchePublicAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Maison de la danse et de la musique de Valence (CRD)PublicEcole d'art
Ecole supérieure d'art et design Grenoble-Valence (site Valence)PublicEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole nationale supérieure en systèmes avancés et réseaux - Grenoble INPPublicEcole d'ingénieurs
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole de gestion et de commerce Drôme-ArdècheConsulaireEcole de gestion et de commerce
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IRFSS Rhône-Alpes Croix-Rouge - site de ValencePrivé sous contratEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole santé social sud-Est (antenne de Valence)Privé sous contratEcole du secteur social
Association régionale pour la formation, la recherche et l'innovation en pratiques sociales - site de ValencePrivé sous contratEcole du secteur social
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de ValencePublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut d'administration des entreprises - site de ValencePublicUnité de formation et de recherche
Université Grenoble Alpes - Pôle universitaire Latour-Maubourg (langues, lettres, économie-gestion, droit)PublicUnité de formation et de recherche
Université Grenoble Alpes - site de Valence (sciences)PublicUnité de formation et de recherche
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation (antenne Valence)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking54% 16 144 ménages possédant un parking sur 30 107 au total.
Ménages ayant au moins une voiture76% 22 800 ménages possédant au moins une voiture sur 30 107 au total.