Analyse Investissement locatif immobilier à Saverne

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Prix moyen m21 394€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Saverne, l'analyse de "creol67"

Rédigé par creol67 le

Démographie

Saverne est la sous-préfecture du bas rhin (67) dans la région Grand Est. Elle fait partie de l’ex-région Alsace. Sa population est composée d’environ 11 000 habitants et son agglomération de 20 000. Elle est distante de Strasbourg de 33 km. Son basin d’influence est celui de l’axe Sarrebourg (Moselle), Phalsbourg (Moselle), Saverne. Soit un bassin d’environ 70 000 habitants pour deux sous-préfectures.
La ville est divisée en 5 secteurs :
• Fetter, Océanide
• Sources, Haut-Barr
• Garenne
• Centre-ville, Zornhoff, Roseraie
• Bouc d’Or, Côte de Saverne :
La ville est dotée d’une gare SNCF/TGV qui dessert la ligne Paris Strasbourg via Nancy. Egalement nœud ferroviaire, le TER permet d’aller jusqu’à Metz, Nancy Strasbourg, Sarrebourg. La gare ferroviaire est couplée à une gare régionale de bus très prisée par la population locale (il faut environ 30 min pour rejoindre le centre-ville de Strasbourg). Pour finir, l’autoroute A4 est à moins de 10 km de la ville.
L’enseignement est assuré par deux collèges et trois lycées.
Pour ce qui est de la santé, on y trouve un hôpital général avec maternité et urgences et quelques maisons de retraite. Le nombre de médecins et para médicaux est dans la moyenne nationale.
Enfin, les commerces sont diversifiés avec un nombre conséquent de restaurants et d’hôtels très bien notés, ainsi que divers centres commerciaux en périphérie. La ville compte également sur la présence de nombreuses sociétés de premier plan : Kuhn, les brasseries Licorne, Hager etc.
Les infrastructures ludiques ne sont pas en reste. Vous y trouverez un parc aquatique, des sentiers de randonnées dans (et aux portes de) la ville, des lieux de promenades, divers parcs et des équipements sportifs suffisants pour une ville moyenne.
Par ailleurs, son patrimoine impressionnant (château du haut bar, palais Rohan, la maison Katz, etc ) est tel, que Saverne est le troisième site le plus visité du Bas Rhin. Sa proximité immédiate avec Sarrebourg, au patrimoine tout aussi exceptionnel (château, parcs, et casino à 20 km) et les nombreux parcs et forêts en font une ville très appréciée avec une population aux revenus conséquents. La ville offre un cadre de vie agréable. Le montant moyen de la part d’impôt sur le revenu est de 4000 euros en moyenne. 15% de la population payait l’ex ISF. (pour exemple: Il n’est pas rare de voir des porches circuler en ville.)

Rentabilité locative

Très diversifiée au niveau de sa population, Saverne n’est pourtant pas compatible avec la loi Pinel. Elle fait cependant partie des villes « moyennes » comme Sélestat, Molsheim, Brumath qui permettent de réaliser d’intéressants investissements.
Elle est recherchée non pas pour des immeubles de rapport (ils sont assez difficiles à trouver) mais pour des appartements F3-F4 et maisons soit en location soit à la vente . Depuis peu, la participation aux résidences séniors est possible via des SCPI. Cependant, cela ne semble pas être la bonne stratégie : Même à Strasbourg elles sont, à ce jour, à moitié vides et déficitaires.
Le quartier du centre-ville est le plus prisé pour la location en particulier pour les jeunes couple. Avec le train ou le bus, il faut entre 15 à 30 min pour travailler sur Strasbourg. Les logements sont anciens, mais très abordables et souvent très bien entretenus. Les propriétaires ont en moyenne 60 ans, mais les locataires sont souvent jeunes, c’est leur premier logement et ont l'intention d'acheter à Saverne ou en périphérie par la suite. La carence locative est cependant assez faible, et le publique est souvent de qualité même si les revenus sont plus modestes que dans le reste de la ville. Il faut compter (en moyenne) 300 euros pour un studio, 700 euros pour un F4 et 700 euros pour un F3 maison. Peu de personnes proposent la colocation car la demande est assez faible, cependant ils arrivent à trouver des locataires qui restent en moyenne 6 mois à 1 an.

Les sources ou le haut bar est le quartier le plus huppé et le plus prisé pour les primo et secundo accédant, avec en grande majorité des maisons haut de gamme avec un terrain de 10 à 20 ares. Nichés sur les hauteurs de la ville, les biens sont de qualité et beaucoup ont moins de 50 ans. C’est le quartier qui propose le plus fort potentiel à la revente. Rénover pour revendre est généralement payant. Il n’est pas rare d’y trouver de bonnes affaires, même en vente aux enchères. Bien entendu, au vu des prix, la qualité des primo accédant est de premier ordre. La location de courte durée en été y est très prisée, la colocation ne fonctionne pas. Une maison de maitre F4/F5 en location démarre à 1000 euro jusqu’à 2000 euros. La même en vente tourne autour de 400 000 euros. 500 000 € si le bien possède une piscine et offre une vue sur le bourg.

Le col de Saverne, également en hauteur, est le quartier le plus abordable pour les primo accédants. Souvent délaissé du fait de son éloignement, c’est le quartier des bonnes affaires du fait de l’ancienneté plus importante des logements. La location pour les F3/4 fonctionne correctement avec une carence locative d’un mois voire deux en été. Cependant, les prix sont bien plus bas et les maisons F4 se vendent souvent à moins de 200 000 euros. Il faut compter 300 euros de loyer pour un studio et environ 600 pour F4.

Valorisation du patrimoine immobilier

Saverne propose en grande majorité du déjà bâti. Il n’y a donc pas concurrence avec des offres neuves défiscalisées. On ne trouve pas non plus de Malraux pour l’ancien, même en centre-ville. L’objectif premier à Saverne est la revente avec le plus souvent une plus-value intéressante si le logement a été rafraichi et amélioré.

Tout comme Molsheim, la ville attire les cadres et personnes à haut revenus. Sa proximité avec Strasbourg et autres bassins d’emploi, la qualité des équipements, mais aussi la diversification des loisirs, font de Saverne une ville très prisée dans son département.
Les prix sont stables mais progressent plutôt lentement. La revente d'un bien n'est pas très difficile. Il faut compter en moyenne 6 mois (trouver l'acheteur, signer le compris, notaire) pour que le tout soit signé.

La ville est souvent considérée comme lointaine par les Strasbourgeois. Cependant les prix de l’immobilier font que de plus en plus de citadins y viennent en deuxième intention afin de disposer d’un logement plus grand pour un prix plus bas que Strasbourg. En effet, ils ont le choix entre une maison à Saverne et un appartement sur Strasbourg pour les mêmes prix.
Tout comme Molsheim, Brumath et dans une moindre mesure Schirmeck, Saverne est LA ville des primo accédants prêt à dépenser entre 200 000 et 500 000 euros pour un bien de qualité.

En résumé, faut-il investir?

Avec un taux de délinquance ridiculement bas (police municipale et gendarmerie très présente), l’absence d’embouteillage, des édifices patrimoniaux et religieux de premier ordre et la multitude d'espaces verts à proximité : Saverne est une ville où il faut investir. D’ailleurs les restaurants (du moins cher au plus cher) sont souvent pleins le week-end, ce qui en dit long sur le standing de ses habitants et des touristes.
Le prix moyen d’achat au m² est 1500 euros pour un appartement et 1700 euros pour une maison. Pour le haut bar au niveau de la D171 et alentour, comptez à minima le double si le bien est habitable immédiatement.
Beaucoup de maisons (F5+ d'un minimum de 100m²) avec piscine couverte par une terrasse et un terrain d’au moins 500 m² sont généralement vendus à minima 500 000 euros.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire7
Ecole secondaire2
Ecole de santé1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SOURCESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GRAVIEREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BOUC D'ORPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CENTREPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES SOURCESPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CENTREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PRIVEE ECOLE BILINGUEPrivéEcole maternelle
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en soins infirmiersPublicEcole de santé

Parkings

Ménages ayant un parking73% 3 932 ménages possédant un parking sur 5 363 au total.
Ménages ayant au moins une voiture80% 4 314 ménages possédant au moins une voiture sur 5 363 au total.