Investissement locatif à : Saint-Ouen-l'Aumône

Le prix de l'immobilier sur Saint Ouen l'Aumône reste inférieur au prix des communes avoisinantes comme Pontoise, Osny, Pierrelaye. On peut constater que le prix moyen se situe autour de 2441 €/m2 pour un appartement et 2 617 € pour des maisons individuelles avec une augmentation de 7.41 % sur les 12 derniers mois. Les biens les plus vendus sont des T5 pour des familles en recherche d'un achat de résidence principale. A proximité des gares, les studios et T2 figurent dans les biens recherchés. Voici 2 exemples de biens vendus : -appartement 2 pièces d'une surface de 50 m2 vendu 158 000 € -maison 6 pièces d'une surface de 130 m2 vendu 300 000 € La fiscalité locale reste stable : 8,80 % pour la taxe d’habitation, 23,80 % pour la taxe foncière sur le bâti.

La ville de Saint Ouen l'Aumône est située en bordure de l'Oise dans le département du Val d'Oise. Elle fait partie de la Communauté d'Agglomération de Cergy-Pontoise et est rattachée à la région de l'Ile de France. Desservie par l'autoroute A15, Paris se trouve à 35 km, également accessible par les 5 gares réparties sur la commune qui mènent vers la Gare du Nord et la Gare Saint Lazare en 40 minutes. L'aéroport Roissy-Charles de Gaulle est également proche : à 40 km par la Francilienne. N'oublions pas Cergy-Pontoise, à 10 km, très bien desservi par les transports en commun, avec un pôle universitaire dynamique et de nombreuses écoles (ESSEC, ISPL, ENSEA, EPSS, Ecole d'Ostéopathie...) réunissant plus de 30 000 étudiants. Au 1er janvier 2017, la ville compte 24 439 habitants et s'étend sur une superficie de 1 380 ha. La particularité du Val d'Oise est d'être le département le plus jeune d'Ile de France. St Ouen l'Aumône ne déroge pas à cette règle et 45 % de la population a moins de 29 ans. Les 30-44 ans représentent 22 %, les 45-59 ans 20.5 % et les plus de 60 ans 13 %. La ville compte de nombreux sites historiques et culturels ainsi qu'une grande quantité d'espaces verts . Depuis les années 80, la ville accueille l'une des plus importantes zones d'activités d'Europe qui apporte un financement à la Communauté d'Agglomération via la taxe d'apprentissage. Sur le plan éducatif, voici la liste des établissements scolaires : - 8 écoles maternelles-primaire, - 2 collèges, - 1 lycée d'enseignement général, - 1 lycée d'enseignement technologique, - 1 lycée des métiers de l'automobile et des transports. Concernant l'emploi, la population se répartit ainsi : 29.7 % professions intermédiaires, 28.2 % ouvriers, 19.3 % cadres et professions intellectuelles, 18.8 % employés, 4 % artisans, commerçants et chefs d'entreprise. Le taux de chômage est de 10, 2 % touchant principalement les 15-24 ans (60 %). La population sainte-ouennaise est composée de célibataires et couples sans enfants à 36.6 %, des familles avec 1 enfant (28.5 %) et avec 2 enfants (22.8 %).

La ville offre des opportunités pour de la location de studios, T2 ou T3 dans des quartiers à proximité des gares pour de jeunes actifs travaillant sur Paris. Il peut être intéressants d'investir dans des petites surfaces meublées pour des étudiants car on y trouve peu d'offres de bien de ce type. A chaque rentrée, le nombre d'offres de logements étudiants sur Cergy reste inférieur à la multitude de demandes. Il me semble intéressant, également, d'exploiter la cible de location de courte durée sur des biens haut de gamme qui pourraient être proposés à des cadres en déplacement, clients ou prestataires. Les zones industrielles regroupent un potentiel énorme tant sur l'emploi que le locatif. Sur la commune, on recense seulement 3 hôtels de gamme moyenne. Il n'y a donc pas de concurrence. Le centre ville, bien que morose, offre quelques possibilités de logements à rénover et répondra aux besoins de locataires seuls ou couples avec 1 enfant à proximité de la gare. Le quartier de Liesse, un peu excentré du centre ville, s'est développé considérablement et offre des logements autour de la Gare de Liesse, avec quelques commerces de proximité et une école. Les quartiers de Maubuisson, Epluches, Les Bourseaux, Le Golfe restent prisés pour leur cadre verdoyant. Certains quartiers comme Le Clos du Roi et le quartier de Chennevières gardent (malgré des travaux de réhabilitation) une mauvaise réputation, avec une forte concentration de personnes défavorisées.