Analyse Investissement locatif immobilier à Saint-Martin-de-Crau

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Prix moyen m22 416€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Saint-Martin-de-Crau, l'analyse de "skarnik"

Rédigé par skarnik le

Démographie

Saint-Martin-de-Crau est une ville de campagne au carrefour de grands axes (Marseille, Nîmes, Avignon).
La population d'actifs y est très importante. Son voisinage avec le golfe de Fos et l'étang de Berre lui permet d'attirer aussi bien les travailleurs de grandes industries que sont la Sidérurgie ou la pétrochimie que les salariés du secteur agricole. En effet la population y apprécie sa tranquillité et ses infrastructures (école, collège et lycée).
Le marché locatif pour les villas est très développé, mais pour les petits logements l'offre reste restreinte.
Le profil idéal recherché est surtout le travailleur agricole ou saisonnier qui recherche un logement du type studio ou T1 pour séjourner proche de son travail (les horaires peuvent être difficiles).

Rentabilité locative

En conséquence, on constate une forte demande locative pour les petits logements. Hors il y a très peu de petits logements dans la commune de Saint-Martin-de-Crau. Les seuls biens proposés sont souvent du type HLM.
La concurrence des investissements locatifs neufs est plutôt tournée vers les logements plus grands de type T3-T4 qui correspondent plutôt aux familles établies mais qui ne peuvent pas acquérir leur logement.
Les appartements ayant la meilleure rentabilité locative restent classiquement les studios, T1 ou T2 situés en centre-ville. Un studio se loue donc très facilement entre 350 et 450 € charges comprises, parfois plus même. Les prix varient entre 40 000 et 60 000€.
Les T1 bis ou T2 se louent entre 450 et 600 € charges comprises, les prix variant entre 60 000 et 120 000€.
Les durées de vacance locative sont particulièrement faibles pour plusieurs raisons :
- La demande est toujours clairement supérieure à l’offre. La pression locative et forte sur les petites surfaces du fait de la faiblesse de l'offre locative.
- Les turnovers sont très faibles du fait du temps d'attente pour trouver un logement.
Les locations meublées rencontrent un franc succès auprès des saisonniers ou des nombreux touristes en recherche de logement. Il s’agit d’un moyen idéal pour booster la rentabilité.

Valorisation du patrimoine immobilier

Le marché immobilier des petites surfaces devrait se maintenir, voire se tendre un peu à moyen terme pour plusieurs raisons :
- La demande locative sur les petites surfaces permet des rendements supérieurs à la norme et de nombreux investisseurs poursuivent cet objectif. De même que pour la ville voisine (Arles), alors que le marché est sur une tendance baissière sur la zone, les petites surfaces voient leur prix restés stables contrairement aux villas.
- La situation de St-Martin-de-Crau, située au carrefour de grands axes (Nîmes, Avignon, Marseille, étang de Berre), permet aux jeunes actifs de s'établir sur le lieu de résidence de leur parents venue s'établir dans les années 80-90 sur la commune.
- Les constructions nouvelles ne comportent quasiment pas de petites surfaces. Les communes cherchent plutôt à pouvoir offrir des surfaces plus grandes pour accueillir une population familiale plus pérenne. La demande subsiste donc et l’offre est stable.
Le neuf, cher à l'achat mais moins à la location, a fait s’effondrer le marché du T3-T4 passant d'un loyer moyen de 800 - 900 euros avant 2011 à 600 - 700 euros actuellement. Le prix de vente a donc diminué pour ces biens.

En résumé, faut-il investir?

La ville de Saint-Martin de Crau est donc intéressante pour l'investisseur en petites surfaces.
Les vieux immeubles sont à rechercher pour l’opportunité d’un prix plus faible et une attractivité plus forte (du fait de la proximité avec le centre-ville).
La commune jouit de transports en commun efficaces, d’une gare et d’une situation sur un axe très fréquenté (Avignon <=> Marseille).
Les grandes surfaces sont probablement un choix de plus long terme mais le prix est certainement trop élevé pour espérer dégager suffisamment de rentabilité. Leurs intérêts résident tout de même dans leur vacance locative proche de zéro (base armée Istres, Salon-de-Provence).
Une piste à creuser : il est également possible de réhabiliter des anciens bâtiments agricoles (quartier Caphan) pour créer des petits immeubles de rapport très intéressants.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire5
Ecole secondaire2
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE CESAR BERNAUDONPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE CAPHANPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SACRE-COEURPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARCEL PAGNOLPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE MARCEL PAGNOLPublicEcole élémentaire

Parkings

Ménages ayant un parking90% 4 789 ménages possédant un parking sur 5 346 au total.
Ménages ayant au moins une voiture92% 4 915 ménages possédant au moins une voiture sur 5 346 au total.