Analyse Investissement locatif immobilier à Saint-Lô

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Prix moyen m21 304€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Saint-Lô, l'analyse de "alebaill"

Rédigé par alebaill le

Démographie

Saint-Lô compte 18 931 habitants (chiffre 2012), ce qui fait d'elle la 2ème ville du département de la Manche après Cherbourg. Saint-Lô est la Préfecture du département, notamment grâce sa position au cœur du département.
La population a baissé pendant de nombreuses années mais elle est repartie en légère hausse en 2011 et 2012. En 2011 Saint-Lô totalise 9 976 ménages.
La population jeune (15-29 ans) est bien représentée comptant pour environ 23% de la population (vs. 14% en moyenne en France). Les plus de 75 ans représentent environ 12% de la population (vs. 10% en moyenne en France).

Saint-Lô attire des étudiants post-bac avec notamment 2 DUT, 2 licences professionnelles, une classe préparatoire, une école de commerce et un IUFM. Au total, il y a près de 2 000 étudiants dans l'enseignement supérieur à Saint-Lô.

Le taux de chômage est de 13,8% en 2011 vs. 9,7% en France.
L'Hôpital Mémorial est le 1er employeur de la Ville. Viennent ensuite les emplois liés au statut de Préfecture. Saint-Lô voit notamment arriver des fonctionnaires qui ont été mutés. Des industries sont également présentes notamment en fabrication de carrosserie automobile et en cartes à puces (80 salariés).

Rentabilité locative

La ville est intéressante pour les studios meublés qui vont trouver preneurs auprès des étudiants.
Cependant il faudra prévoir une rotation à la fin de l'année scolaire ou au bout des 2 ans (DUT, prépa par exemple).
Pour les quartiers il faut viser classiquement le centre-ville et les rues à proximité des établissements (rue Octave Feuillet, rue Maréchal Leclerc par exemple).

Les T2 et T3 sont aussi recherchés par les locataires et vous permettront d'avoir moins de rotation (jeunes couples, premiers CDI...). Privilégiez par exemple la rue du Maréchal de Lattre de Tassigny qui est directement connectée au centre-ville (exemple zone des Ronchettes avec un hypermarché Carrefour, Netto etc.).

Attention cependant à certains immeubles anciens qui ont des charges importantes. Exemple d'un T2 de 50 m² dans un immeuble en chauffage collectif : charges de 160€/mois. Or pour un loyer HC à 350€/mois, il est difficile de refacturer plus de 100€/mois afin de rester compétitif en loyer total.
Rendement : environ 7% sur le prix net vendeur demandé (loyer hors charges).

Le quartier de la Dolée, réputé mal famé par le passé, s'est amélioré. En outre, il profite de la proximité de la CPAM et de ses salariés.

La taxe foncière (hors TEOM) s'élève à 10-12€/m².

Valorisation du patrimoine immobilier

Les prix dans l'ancien ont baissé d'environ 30% en 6 ans (et de 13% sur les appartements entre 2013 et 2014) donc on peut espérer une plus-value à la revente en bénéficiant de "l'effet cycle".

Néanmoins si on exclut "cet effet cycle" et conjoncturel, il n'y a pas de facteurs aujourd'hui identifiés qui permettent d'envisager une prise de valeur certaine des biens.

En résumé, faut-il investir?

Points forts :
Préfecture, position centrale, ville symbole de la 2nde guerre mondiale, desserte en train ligne Caen-Rennes, employeurs publics, présence d'étudiants.

Points faibles :
Pas de grands projets de développement, loyers à bien calibrer en fonction des revenus des habitants.

Investir à Saint-Lô peut avoir du sens lorsqu'on connaît le secteur et aussi si on souhaite pouvoir gérer le bien soi-même.
En revanche, il ne faut pas s'attendre, comme dit plus haut, à une prise de valeur à terme d'où l'intérêt de "bien acheter".

Etablissements Scolaires

Ecole de gestion e...1
Ecole de santé1
Institut universit...1
École supérieure d...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole de gestion et de commerce de Basse-NormandieConsulaireEcole de gestion et de commerce
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en soins infirmiers et aide soignantPublicEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de Cherbourg Manche antenne de St-LôPublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation (antenne de Saint-Lô)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking52% 5 320 ménages possédant un parking sur 10 254 au total.
Ménages ayant au moins une voiture81% 8 271 ménages possédant au moins une voiture sur 10 254 au total.