Analyse Investissement locatif immobilier à Saint-Denis

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Prix moyen m23 344€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Saint-Denis, l'analyse de "arthurserpette"

Rédigé par arthurserpette le

Démographie

Saint-Denis est une ville de 110 733 habitants, c'est la ville ayant la plus forte croissance démographique d'Ile-de-France (+25,5% entre 1999 et 2011). 37,2% des habitants ont moins de 25 ans. Par ailleurs, c’est une des villes les plus cosmopolites de France : 134 nationalités sont représentées, 70% des jeunes de moins de 18 ans sont d'origines étrangères, 39 655 habitants sont immigrés.

La ville peut être divisée en trois parties :
- La Plaine :
Au sud du canal, c'est le quartier d'affaires où se trouvent différents sièges sociaux (SFR, Ventes privées, SNCF etc.). Saint-Denis Pleyel, la nouvelle gare du grand Paris, sera la plus grande gare du secteur où toutes les nouvelles lignes se croiseront (14, 15, 16, 17). Le Stade de France se situe dans ce quartier. Quartier largement rénové avec de nombreuses constructions au cours des 20 dernières années.
- Le centre ville :
Au nord du canal et à l'est du parc de la légion d'honneur. Centre historique, c’est le quartier le plus vivant. On y trouve les édifices historiques de la ville; basilique de Saint-Denis, église Saint-Denis de l'Estrée ainsi que la Mairie. On trouve plutôt de petits immeubles de 3 ou 4 étages. C'est ici que se trouve l'essentiel des commerces et le marché de Saint-Denis, le plus grand d'Ile-de-France.
- Les quartiers Nord et Est :
Ce sont des quartiers d'habitations avec beaucoup d'HLM. Au nord se trouve l'Université Paris 8.

Rentabilité locative

Dans l'ancien, Saint-Denis a un taux de rentabilité élevé, on peut trouver des biens jusqu'à 8% d'après le magazine “Capital” spécial Ile-de-France de février 2017. Le secteur Pleyel est le plus cher avec 5000€ le m2, alors que le centre-ville est plus abordable avec 3300€ le m2. Dans les quartiers Nord et Ouest, les prix peuvent descendre jusqu'à 2500€ le m2. Pour un deux pièces de 35m2 dans le centre ville, le loyer sera d'environ 760€.

De nombreux programmes neufs apparaissent, les prix sont dans ce cas en moyenne de 4200€ le m2.

Le marché locatif est énorme, 73% des ménages sont locataires de leur résidence principale.

La taxe foncière est dans la moyenne du département, à 20,14%.

Il semble que les offres les plus rentables se situent dans le centre-ville, sur des petites surfaces avec pour cible des jeunes cadres ou étudiants.

Valorisation du patrimoine immobilier

Avec la prochaine gare Saint-Denis Pleyel (Hub comparable à Châtelet-Les-Halles), la piscine olympique, son dynamisme et sa proximité avec Paris, les prix de l'immobilier devraient augmenter d’ici quelques années à Saint-Denis. Les menaces viennent de la capacité de la Mairie et des autorités à sécuriser la ville. Par ailleurs, les prix de vente sont aujourd'hui contrôlés par la mairie grâce à son droit de préemption qui empêche toute vente supérieure au prix du marché.

Les prix ont augmenté de 1,4% en 2016, comme dans toute l'Ile-de-France. La tendance est donc à la hausse.

En résumé, faut-il investir?

Malgré les risques cités ci-dessus, Saint-Denis propose un marché locatif très important, des taux de rentabilité intéressants et un potentiel impressionnant grâce aux infrastructures actuellement en construction. Les problèmes actuels liés à la sécurité restent le frein majeur à l'investissement dans cette ville. C'est donc un investissement risqué mais à fort potentiel.

Etablissements Scolaires

Autre établissemen...3
Ecole d'art3
Ecole d'ingénieurs1
Ecole de gestion e...2
Ecole de santé7
Institut universit...2
Unité de formation...20
École supérieure d...2
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
EURIDISPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Université Catholique de l'Ouest - Antenne de La RéunionPrivé sous contratAutre établissement du supérieur
Studio école de l'océan indien - Ecole des médias de l'océan indienPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
EICARPrivé hors contratEcole d'art
Ecole nationale supérieure Louis LumièrePublicEcole d'art
Ecole de la CitéPrivé hors contratEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole supérieure d'ingénieurs Réunion Océan IndienPublicEcole d'ingénieurs
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Négoventis de Sainte-ClotildeConsulaireEcole de gestion et de commerce
Ecole de gestion et de commerce de la RéunionConsulaireEcole de gestion et de commerce
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Centre européen d'enseignement en rééducation et réadaptation fonctionnellePrivé sous contratEcole de santé
Institut de formation d'aides-soignantes de Saint-DenisPublicEcole de santé
Institut de formation en soins infirmiers de l'hôpital DelafontainePublicEcole de santé
Ecole de sages-femmesPublicEcole de santé
Institut de formation d'auxiliaires de puériculture - ASFAPrivé sous contratEcole de santé
Institut de formation en soins infirmiers - CHU Saint-DenisPublicEcole de santé
CEESO Paris Centre européen d'enseignement supérieur de l'ostéopathiePrivé sous contratEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de Saint-DenisPublicInstitut universitaire de technologie
IUT de Saint-Denis (site La Plaine St-Denis - Département SGM)PublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut d'études européennesPublicUnité de formation et de recherche
UFR Arts, philosophie, esthétiquePublicUnité de formation et de recherche
UFR DroitPublicUnité de formation et de recherche
Institut d'administration des entreprises de la RéunionPublicUnité de formation et de recherche
La maison des languesPublicUnité de formation et de recherche
UFR Lettres et sciences humainesPublicUnité de formation et de recherche
UFR Etudes recherches et ingénérie en territoires, environnements, sociétésPublicUnité de formation et de recherche
UFR Textes et sociétésPublicUnité de formation et de recherche
UFR Langues et cultures étrangères (LLCE-LEA)PublicUnité de formation et de recherche
UFR PsychologiePublicUnité de formation et de recherche
UFR Mathématiques, informatique, technologies, sciences de l'information et de la communicationPublicUnité de formation et de recherche
UFR des sciences et technologiesPublicUnité de formation et de recherche
UFR droit et économiePublicUnité de formation et de recherche
UFR Culture et communicationPublicUnité de formation et de recherche
Institut français de géopolitiquePublicUnité de formation et de recherche
UFR AES - Economie et gestionPublicUnité de formation et de recherche
UFR Sciences de l'éducation, psychanalyse et FLEPublicUnité de formation et de recherche
UFR Sciences du langagePublicUnité de formation et de recherche
UFR SantéPublicUnité de formation et de recherche
Institut Confucius de La RéunionPublicUnité de formation et de recherche
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation de La RéunionPublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation (site de Saint-Denis)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking33% 13 885 ménages possédant un parking sur 42 648 au total.
Ménages ayant au moins une voiture47% 20 032 ménages possédant au moins une voiture sur 42 648 au total.