Analyse Investissement locatif immobilier à Saint-Étienne

Saint-Étienne 42100 : données, statistiques, étude du marché locatif

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Sources Insee , Rendement Locatif (loyer moyen)
Source Insee
Source Insee
Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Saint-Étienne, l'analyse de "Choulie"

Rédigé par Choulie le

Démographie à Saint-Étienne

Pendant plusieurs années consécutives, la population stéphanoise a fortement chuté, passant même sous la barre de 172 000 habitants. Depuis maintenant cinq ans, Saint-Étienne compte de plus en plus d’habitants au m2, soit +2600 selon l’INSEE. En atteignant le nombre de 174 520 habitants fin 2019, Saint-Étienne assoie ainsi sa notoriété dans le rang des villes les plus peuplées de France (au rang de 13e).

Malgré tous les efforts, Saint-Étienne peine à se relever de son image de ville grise et triste. Bien qu’aujourd’hui considérée comme patrimoine de l’UNESCO et cité du design, Saint-Étienne reste, pour le commun du mortel, une ville très peu attractive. Ainsi, son parc locatif est loin de faire rêver. Il convient de noter qu'aujourd’hui, 70% de ce parc est entièrement délabré et commence à peine à être rénové.

Cependant, Saint-Étienne possède malgré tout, une qualité indéniable. Soulignons sa proximité avec sa grande sœur, la ville de Lyon, aujourd’hui surpeuplée et devenue trop chère pour une grande partie de sa population.

Intéressante, cette proximité a permis à la ville de Saint-Étienne de gagner en population, celle-ci étant considérée en grande partie comme « trop pauvre » pour vivre à Lyon, mais bien riche pour le bassin stéphanois.

De plus, Saint-Étienne offre aujourd’hui une solution très attractive aux entreprises/écoles Lyonnaises qui peinent à trouver des locaux sur Lyon.
Plusieurs écoles ont donc fait le pari de délocaliser une partie de leur activité à Saint-Étienne : Université de Lyon campus Tréfilerie / Science Po Lyon / EM Lyon / École des mines / École d’architecture / CNAM / École d’ingénieur / CHU Fac de médecine / CHU Fac d’infirmière.

Grâce à ses accords d’expansion avec la ville de Lyon, Saint-Étienne gagne aujourd’hui le statut de ville « attractive étudiants » (+ de 37 000 étudiants), la plaçant ainsi 5e ville étudiante de France.

Nous le savons tous ! Qui dit ville étudiante dit : INVESTISSEMENT LOCATIF !

Rentabilité locative à Saint-Étienne

Après la crise de 2008, le taux de chômage à Saint-Étienne a explosé, atteignant parfois la barre des 11%. Depuis maintenant quelques années, le chômage diminue et passe même en dessous de la barre nationale (8,5%) en comptabilisant 8% en 2019. Les salaires, quant à eux, augmentent fortement, avec un salaire médian de 2 018€ nets par foyer. Ainsi, la ville de Saint-Étienne voit son salaire médian être nettement supérieur au salaire médian français de 1 679 euros nets mensuels. Les salaires lyonnais aident bien sûr beaucoup dans cette équation !

De beaux projets voient le jour et permettent à Saint-Étienne d’attirer des sociétés et permettre ainsi la création de nouveaux emplois :

• STEEL avec la création de plus de 600 emplois,
• METROTECH bureaux pour des sociétés dont NIKON / PROSEGUR / SFR.

Pourquoi donc investir à Saint-Etienne ?

Bien que très peu visible à première vue, Saint-Étienne est très attractive pour les locations courtes durées ! Vous seriez impressionnés par le nombre d’annonces d’appartements que vous retrouverez sur Airbnb, et le nombre de commentaires qui s’envolent. En effet, cette ville est située entre le nord et le sud-est de la France. Les grands axes autoroutiers passent maintenant par cette ville grâce à la A89. En fonction de la provenance, toute personne souhaitant se rendre à Bordeaux, ou autre ville, commutera très souvent par Saint-Étienne. Les prix restent encore raisonnables, avec une moyenne de 30/70 euros par nuit selon le bien et l’emplacement.

Pour ceux qui ne souhaitent pas se lancer dans la location courte durée, sachez que Saint-Étienne possède aussi une demande en location et colocation. Saint-Étienne était pendant longtemps la ville qui possédait le plus fort rendement locatif. Les écarts commencent cependant à se faire ressentir. Les prix de l’immobilier commencent petit à petit à décoller et les bonnes affaires (rendements à 12-18%) sont plus difficiles à trouver. Aujourd’hui, le rendement moyen à Saint-Étienne reste tout de même supérieur à la moyenne nationale grâce à ces 6-9% de rendement locatif.

Dans le passé, il était très courant de voir des grandes surfaces se vendre à très petits prix... Mais aujourd’hui, l’attractivité de la ville fait que vous trouverez difficilement des grands biens encore proches des 1 000€ /1 200€ le m2. Aujourd’hui, et contrairement à ce que tous les sites de prix au m2 vous annoncent, les prix stéphanois vont de 1 400€ à 5 000 € pour des appartements entièrement rénovés (N'hésitez pas à faire un tour sur les sites d’annonces). Pour des appartements qui nécessitent d'être rénovés, les prix avoisinent les 950€ (pour des grosses rénovations) à 1 200€ pour du rafraichissement. Il est quasiment impossible de trouver des biens à moins de 800 € le m2… C’était le bon vieux temps !

Prenons un exemple :

Vous achetez un bien de 100m2 au prix de 1 100€ le m2 soit 110 000€ (ce type de bien existe encore mais il faudra bien chercher). Vous décidez de le rénover à hauteur de 400€ le m2 soit 30 000 euros. Ce bien se situe à proximité des écoles et vous décidez de le convertir en colocation meublée car cela est plus rentable, vous faites 4 chambres, chacune louée 300/350 € HC.
Vous décidez de prendre un crédit sur 25 ans, et optez pour un différé de remboursement le temps des travaux. Avec un taux moyen, vous rembourserez 600 euros par mois sur 25 ans assurance comprise.
Pour 140 000 euros vous avez donc maintenant un bien qui vous rapportera au plus bas 1 200€ / mois et au plus haut 1 400€ / mois. (ATTENTION, vos prestations doivent être qualitatives pour s’assurer le moins de vacances locatives possibles !).
Vous rembourserez 600€ par mois pour un bien qui vous rapportera au plus bas 1 200 €. Si on enlève toutes les charges (copropriété, taxe foncière notamment), vous obtenez un cashflow positif d’environ 500€ par mois et un rendement locatif net de 7%.

Ceci fait rêver, non ? Des affaires comme celle-ci font le bonheur de la majorité des investisseurs à Saint-Étienne : obtenir de grands espaces à destination de grandes colocations !

Valorisation du patrimoine immobilier à Saint-Étienne

Aujourd’hui, Saint-Étienne / Lyon, c’est 109 trains par jour pour 40 minutes de voyage, soit environ 15 000 personnes qui relient ces deux villes pour vivre ou travailler. Il convient de noter que 50% des déplacements Lyon-Saint-Étienne se font en train, c’est donc 30 000 voyageurs par jour qui font le voyage (environ 6% de la population stéphanoise). En 2010, seuls 5 900 personnes faisaient le trajet journalier, ce qui constitue une belle évolution !

Pour pallier aux besoins de déplacements vers la ville de Lyon, l’un des projets les plus connus qui lie ces deux villes est la nouvelle ligne de train qui reliera le gare Châteaucreux Saint-Étienne à Lyon Perrache en moins de 15 minutes, prévue pour 2025.
Cette ligne de train devrait permettre à tout investisseur de faire une forte plus-value lors de la revente de son bien, chose qui n’est pas encore possible à Saint-Étienne.

Plusieurs projets montrent l’envie des deux villes de se rapprocher et de ne former qu’une seule grande métropole. Saint-Étienne pourrait devenir, dans quelques années, une ville dortoir pour les personnes travaillant à Lyon, ainsi qu’une ville étudiante à fort potentiel locatif pour les écoles/universités lyonnaises qui n’auront plus la place de s’étendre à Lyon.

Où investir pour une meilleure rentabilité ?

Il fait bon investir plus ou moins partout à Saint-Étienne, selon votre stratégie personnelle (évitons tout de même les quartiers comme Montreynaud).
En effet, votre stratégie d’investissement sera amenée à changer selon les types de population que vous ciblerez. Regardons ensemble les endroits à privilégier à Saint-Étienne, par rapport aux différentes populations et les surfaces à privilégier :

Étudiant 1 : Studio / T1 / Colocation - > Centre-ville
Étudiant 2 : Studio / T1 / Colocation -> Fauriel / Bellevue / Tréfilerie / Rivière
Famille monoparentale : T3 -> La Métare / La Cotonne / Crêt de Roc
Famille : T3 ou T4 -> Bergson / La Terrasse
Seniors : T3 / T5 -> Fauriel
Jeune actif / actif : Studio / T1 / Colocation -> Centre-ville / Monthieu / Bellevue / Rivière

Et mon grand favori :
Actif Lyonnais : T1 / T2 / Colocation -> Châteaucreux (train) / Monthieu - Bellevue - Rivière (voiture et train ! )

CENTRE VILLE

Le centre-ville de Saint-Étienne récupère de plusieurs années de souffrance. En effet, les familles et les commerces l’ont déserté. Trop loin des axes autoroutiers, difficile de s’y rendre en voiture (politique de la ville), les investissements locatifs se sont réalisés davantage dans les périphéries, proches des axes autoroutiers RN88 / A47.
Pour autant, certains endroits du centre-ville ont de belles années devant eux. Il convient de noter le quartier JACQUARD qui, fut un temps, n’était pas réputé, et presque délaissé. Pourtant, sa situation géographique idéale lui donne un un très grand avantage. Ce quartier commence à devenir « bobo » et reste très proche du centre-ville (5 minutes à pied de Jean Jaurès) mais pas trop non plus ! Notons que vie de quartier et bien-être y sont au rendez-vous. C'est idéal pour de la colocation ou un couple jeune actif !

FAURIEL

L’endroit idéal pour les seniors et… les étudiants qui se rendent aux écoles suivantes : EM LYON / ÉCOLE DES MINES / ÉCOLE NATIONALE DE MUSIQUE. En effet, le quartier Fauriel est un peu pour Saint-Etienne ce qu’est le boulevard Saint-Germain pour Paris, le Cours Vuitton pour Lyon… En version stéphanois bien sûr ! Mais, il en va de soi, les prix au mètre carré sont bien souvent élevés par rapport au prix du marché. Mais, les vacances locatives seront peut-être plus rares ? Visez les seniors !

BELLEVUE / TREFILERIE / RIVIÈRE

À mon sens, un des quartiers idéals pour un bon investissement locatif et un fort rendement. Directement relié à l’axe autoroutier qui mène à Lyon par la RN88, les quartiers Bellevue et la rivière ont été pendant longtemps délaissés par la ville de Saint-Étienne. En effet, souvent qualifiés comme les « quartiers au bout de la ligne de tram », ces deux quartiers ont bien changés, et en positif !
Depuis la destruction de la « cité Bonacieux » proche du quartier la Rivière, fin 2019, les logements commencent réellement à prendre de la valeur et restent, pour le moment, très intéressants. Le quartier la rivière est idéal pour les étudiants sérieux, car il est très proche de l’université Jean Monnet, de l’école des mines et de l’EM Lyon ainsi que du CHU Bellevue. Il est aussi idéal pour cibler les jeunes actifs qui ne travaillent pas forcément à Saint-Étienne et qui prennent leur voiture pour rejoindre Lyon / Clermont Ferrand. Il est aussi très intéressant pour de la location courte durée, car proche de l’autoroute et du train grâce à la gare Bellevue.

LA MÉTARE / LA COTONNE

Ces deux quartiers sont encore aujourd’hui peu réputés car jugés dans des zones tendues. Mais, il est bien connu, les meilleures affaires peuvent aussi se trouver dans les zones sensibles. Je déconseille personnellement l’investissement dans ce genre de quartiers si vous êtes sur une première acquisition. Dans ces deux secteurs, les APL sont aux rendez-vous, mais encore faut-il savoir gérer. Si vous êtes à la recherche de locataires qui ne quitteront pas votre logement d’aussitôt, mais qui paieront aussi des loyers très bas, vous êtes au bon endroit ! Les logements sont encore faciles d’accès car les prix sont bas.
Si vous avez le choix entre les deux quartiers, privilégiez la Métare qui se trouve proche de l’axe autoroutier, de l’IUT, et du quartier Fauriel, tous proches des grandes écoles.


BERGSON / LA TERRASSE

Ces deux quartiers sont idéaux pour les familles, et les grandes ! Il convient de noter la présence de nombreux commerces, d’écoles pour les enfants, d’équipement sportifs (piscines / parcs), et bien sûr, proche du Chaudron avec ASSE (Association Sportive de Saint-Étienne).
Ces deux quartiers sont bien desservis grâce au tram, un peu loin du centre-ville mais proches de l’hôpital et des commerces ! Le parking y est facile.

CHATEAUCREUX

Châteaucreux est l’endroit qui prend beaucoup de valeur dans les prix au mètre carré car il se trouve proche de la gare de train mais qui, pour autant, n’est pas l’endroit le plus propice à investissement sérieux. Si vous êtes amené à visiter des biens sur Châteaucreux, rappelez-vous d’une chose, c’est un petit quartier, tout y est proche, même la délinquance... Ne visez que les appartements très proches de la gare et évitez, la rue Neyron et la place Fourneyron.

En résumé, faut-il investir à Saint-Étienne?

Devrais-je investir à Saint-Étienne ?

Ma réponse est « sans nul doute » !
Saint-Étienne grandit, se modernise, et se forge enfin une place à la table des grandes. D’un côté 5e ville étudiante de France, et de l’autre 13e plus grande ville de France. Il reste encore beaucoup de place pour la faire évoluer, ce qui en fait une vraie ville d’avenir où il y fait bon d'investir.
Tout est réuni pour permettre d’investir au mieux sans prendre trop de risque (0 risque est impossible en investissement).
Le patrimoine immobilier y est certes dégradé, mais abordable et propice aux LMNP avec déficit foncier. Cela constitue donc le petit plaisir de tout investisseur qui se respecte. De nombreux quartiers de la ville se dynamisent et se positionnent comme essentiels dans son développement.

Gardez en tête que les investissements les plus rentables restent les petites surfaces comme les studios / T2 et/ou les grandes surfaces qui se font de plus en plus rares et se revendront à prix hauts, pour une bonne revente.

Pour investir au mieux, visez les quartiers proches des écoles / universités – BELLEVUE - FAURIEL – RIVIÈRE et/ou proche du centre-ville comme JACQUARD.
Pour tout investissement proche de la gare Châteaucreux, faites appel à une personne qui connaît très bien le coin. Cet endroit peut s’avérer idéal pour sa proximité avec la gare qui mène directement à Lyon, mais aussi un vrai cauchemar en termes de risques et de locataire qui fuit après quelques mois.

INVESTISSEZ ET FAITES-VOUS PLAISIR !

Investir à Saint-Étienne, l'analyse de "rickiller"

Rédigé par rickiller le

Démographie à Saint-Étienne

Saint-Étienne est une ville qui jouit d’une belle mixité sociale.
Le tissu industriel est en assez mauvais état et globalement, la zone de Saint-Étienne ne représente pas un bassin d'emploi en croissance. Le taux de chômage y est assez élevé.

En revanche, Saint-Étienne est une ville étudiante assez dynamique (14% d'étudiants).
De plus, bien que très endettée, la ville est en pleine rénovation et redonne de l'attractivité à certains quartiers délaissés.

Les quartiers, c'est justement le problème à Saint-Étienne !
Dans une même zone, d'une rue à l'autre vous pouvez passer du pire au meilleur et le centre ville n'est pas forcément la meilleure des zones où investir. Le sentiment d'insécurité est vite présent dans les rues et cela représente un gros souci pour la location.

A Saint-Étienne, tout investissement, aussi rentable soit-il, devra être fait en parfaite connaissance du quartier ou à minima en se rendant plusieurs fois sur place et à différents horaires de la journée.

Rentabilité locative à Saint-Étienne

Saint-Étienne est une ville possédant un taux de logement vacant extrêmement élevé, il suffit de se promener dans les rues le soir et de lever les yeux pour observer le nombre de fenêtres illuminées.

Cela est dû à deux raisons principales :
1) La vétusté du parc immobilier.
2) Le problème de qualité de vie en fonction des rues et du quartier.

Saint-Étienne permet de réaliser des rendements très élevés. Il est assez facile d’atteindre des rendements bruts de 10% voir de 12%... mais sur le papier.
Car attention, les prix sont bas, mais le risque de voir son appartement resté vide sur une longue période est assez élevé. Dans ce cas, il faudra rembourser le crédit par vos propres fonds, avec une rentabilité qui retombera donc bien bas.

Le conseil serait donc plutôt d’investir dans des studios très bien placés, meublés ou non et destinés à être loués à des étudiants. La stratégie est ensuite de proposer des biens refaits à neuf pour pouvoir non pas les louer plus cher que le marché, mais simplement pouvoir les louer plus facilement et éviter d'avoir un bien vide.

Il est malheureusement impossible de détailler les zones bien situées des zones "à éviter" tellement elles sont morcelées. La meilleure solution reste de connaitre un Stéphanois, de demander à un agent immobilier local ou bien à un notaire.

Voilà un exemple d'investissement : un immeuble bien placé composé de 4 studios de 22m², vendu 95K€ auquel il faut ajouté 30K€ de travaux, total de l'investissement 135K€, loyer mensuel 1260€, rentabilité brute : 9,3%.

Valorisation du patrimoine immobilier à Saint-Étienne

Les prix à Saint-Étienne sont bien souvent extrêmement bas car les biens sont dans leur grande majorité dans un état moyen voir mauvais.

Un investissement de 30K€ pour un studio avec 20K€ de travaux vous rendra propriétaire d’un bien d’une valeur théorique de 50K€ pour environ 300/330€ de loyer mensuel. Mais dans la réalité, la valeur sur le marché ne dépassera pas les 38-40K€.

Les prix étant au plus bas, cela ne baissera plus trop à priori. Pour avoir étudier de manière approfondie le marché depuis 3 ans, il y a clairement une tendance à la hausse. Mais 10% d’augmentation sur un montant de 30K€, ça ne fais que 3K€... Ce n'est donc pas facile de déceler une vraie tendance et de la différencier d'un tarif ponctuellement plus élevé pour un bien donné.

Il faut donc investir à Saint-Étienne pour sa rentabilité locative et non pour son potentiel de hausse.

En résumé, faut-il investir à Saint-Étienne?

L'atout économique est assez faible, tout comme l'atout touristique. Le culturel s'en sort mieux, mais c'est surtout pour les études que Saint-Étienne présente un véritable intérêt.

Saint Etienne est une ville à très gros potentiel pour celui qui connait parfaitement la ville, ses quartiers et qui investit sur le bon type de bien. Les grands appartements type T4 ou T5 sont à proscrire !

Beaucoup de biens sont à vendre et beaucoup d'entre eux peuvent offrir un cash-flow positif, ce ne sont pas des perles rares. Mais attention, vous pouvez vite vous retrouver avec un bien très difficile à louer.

Dernier point, les loyers sont bas (un studio se loue 300€) mais une chaudière, des fenêtres ou un ravalement de façade coûtent aussi chers à Saint-Étienne qu'ailleurs en France. De plus avec 300€ mensuel, tout investissement en travaux fera effondrer votre rentabilité de manière dramatique.

Ce dernier point explique en grande partie l'état du parc immobilier locatif Stéphanois.

Etablissements Scolaires

Autre établissemen...1
Centre de formatio...1
Ecole d'art4
Ecole d'ingénieurs5
Ecole de gestion e...2
Ecole de santé6
Institut universit...1
Unité de formation...6
École supérieure d...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IRUP - Formations supérieures par alternancePrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole nationale supérieure de sécurité socialePublicCentre de formation de fonctionnaires
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole supérieure d'art et design de Saint-EtiennePublicEcole d'art
Ecole nationale supérieure d'architecture de Saint-EtiennePublicEcole d'art
Conservatoire à rayonnement régional de musique, danse et théâtre - Conservatoire MassenetPublicEcole d'art
Ecole de la Comédie de Saint-EtiennePublicEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole nationale supérieure des mines de Saint-Etienne - ISTPPrivé reconnuEcole d'ingénieurs
Télécom Saint-ÉtiennePublicEcole d'ingénieurs
Ecole nationale d'ingénieurs de Saint-EtiennePublicEcole d'ingénieurs
Ecole nationale supérieure des mines de Saint-EtiennePublicEcole d'ingénieurs
Ecole nationale d'ingénieurs de Saint-Étienne apprentissagePublicEcole d'ingénieurs
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
EMLYON Business School programme BBAPrivé reconnuEcole de gestion et de commerce
Ecole de commerce et de la relation clientsConsulaireEcole de gestion et de commerce
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en masso-kinésithérapie Saint-MichelPrivé sous contratEcole de santé
Institut de formation en soins infirmiers et formation d'aides-soignants - CHU Bellevue de Saint-EtiennePublicEcole de santé
Institut de formation d'auxiliaires de puériculturePrivé sous contratEcole de santé
Centre international d'ostéopathiePrivé reconnuEcole de santé
Etudes plus - Médic plusPrivé hors contratEcole de santé
IRFSS Rhône-Alpes Croix-Rouge - site de Saint-EtiennePrivé sous contratEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de Saint-EtiennePublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Faculté de sciences et techniquesPublicUnité de formation et de recherche
Institut d'administration des entreprises - IAE Saint-EtiennePublicUnité de formation et de recherche
UFR de droitPublicUnité de formation et de recherche
Faculté d'arts, lettres et languesPublicUnité de formation et de recherche
Faculté de sciences humaines et socialesPublicUnité de formation et de recherche
Département d'études politiques et territorialesPublicUnité de formation et de recherche
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation (site de la Loire)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking47% 39 400 ménages possédant un parking sur 84 254 au total.
Ménages ayant au moins une voiture69% 58 023 ménages possédant au moins une voiture sur 84 254 au total.