Analyse Investissement locatif immobilier à Saint-Étienne

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Prix moyen m21 095€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Saint-Étienne, l'analyse de "rickiller"

Rédigé par rickiller le

Démographie

Saint-Étienne est une ville qui jouit d’une belle mixité sociale.
Le tissu industriel est en assez mauvais état et globalement, la zone de Saint-Étienne ne représente pas un bassin d'emploi en croissance. Le taux de chômage y est assez élevé.

En revanche, Saint-Étienne est une ville étudiante assez dynamique (14% d'étudiants).
De plus, bien que très endettée, la ville est en pleine rénovation et redonne de l'attractivité à certains quartiers délaissés.

Les quartiers, c'est justement le problème à Saint-Étienne !
Dans une même zone, d'une rue à l'autre vous pouvez passer du pire au meilleur et le centre ville n'est pas forcément la meilleure des zones où investir. Le sentiment d'insécurité est vite présent dans les rues et cela représente un gros souci pour la location.

A Saint-Étienne, tout investissement, aussi rentable soit-il, devra être fait en parfaite connaissance du quartier ou à minima en se rendant plusieurs fois sur place et à différents horaires de la journée.

Rentabilité locative

Saint-Étienne est une ville possédant un taux de logement vacant extrêmement élevé, il suffit de se promener dans les rues le soir et de lever les yeux pour observer le nombre de fenêtres illuminées.

Cela est dû à deux raisons principales :
1) La vétusté du parc immobilier.
2) Le problème de qualité de vie en fonction des rues et du quartier.

Saint-Étienne permet de réaliser des rendements très élevés. Il est assez facile d’atteindre des rendements bruts de 10% voir de 12%... mais sur le papier.
Car attention, les prix sont bas, mais le risque de voir son appartement resté vide sur une longue période est assez élevé. Dans ce cas, il faudra rembourser le crédit par vos propres fonds, avec une rentabilité qui retombera donc bien bas.

Le conseil serait donc plutôt d’investir dans des studios très bien placés, meublés ou non et destinés à être loués à des étudiants. La stratégie est ensuite de proposer des biens refaits à neuf pour pouvoir non pas les louer plus cher que le marché, mais simplement pouvoir les louer plus facilement et éviter d'avoir un bien vide.

Il est malheureusement impossible de détailler les zones bien situées des zones "à éviter" tellement elles sont morcelées. La meilleure solution reste de connaitre un Stéphanois, de demander à un agent immobilier local ou bien à un notaire.

Voilà un exemple d'investissement : un immeuble bien placé composé de 4 studios de 22m², vendu 95K€ auquel il faut ajouté 30K€ de travaux, total de l'investissement 135K€, loyer mensuel 1260€, rentabilité brute : 9,3%.

Valorisation du patrimoine immobilier

Les prix à Saint-Étienne sont bien souvent extrêmement bas car les biens sont dans leur grande majorité dans un état moyen voir mauvais.

Un investissement de 30K€ pour un studio avec 20K€ de travaux vous rendra propriétaire d’un bien d’une valeur théorique de 50K€ pour environ 300/330€ de loyer mensuel. Mais dans la réalité, la valeur sur le marché ne dépassera pas les 38-40K€.

Les prix étant au plus bas, cela ne baissera plus trop à priori. Pour avoir étudier de manière approfondie le marché depuis 3 ans, il y a clairement une tendance à la hausse. Mais 10% d’augmentation sur un montant de 30K€, ça ne fais que 3K€... Ce n'est donc pas facile de déceler une vraie tendance et de la différencier d'un tarif ponctuellement plus élevé pour un bien donné.

Il faut donc investir à Saint-Étienne pour sa rentabilité locative et non pour son potentiel de hausse.

En résumé, faut-il investir?

L'atout économique est assez faible, tout comme l'atout touristique. Le culturel s'en sort mieux, mais c'est surtout pour les études que Saint-Étienne présente un véritable intérêt.

Saint Etienne est une ville à très gros potentiel pour celui qui connait parfaitement la ville, ses quartiers et qui investit sur le bon type de bien. Les grands appartements type T4 ou T5 sont à proscrire !

Beaucoup de biens sont à vendre et beaucoup d'entre eux peuvent offrir un cash-flow positif, ce ne sont pas des perles rares. Mais attention, vous pouvez vite vous retrouver avec un bien très difficile à louer.

Dernier point, les loyers sont bas (un studio se loue 300€) mais une chaudière, des fenêtres ou un ravalement de façade coûtent aussi chers à Saint-Étienne qu'ailleurs en France. De plus avec 300€ mensuel, tout investissement en travaux fera effondrer votre rentabilité de manière dramatique.

Ce dernier point explique en grande partie l'état du parc immobilier locatif Stéphanois.

Etablissements Scolaires

Autre établissemen...1
Centre de formatio...1
Ecole d'art4
Ecole d'ingénieurs5
Ecole de gestion e...2
Ecole de santé6
Institut universit...1
Unité de formation...6
École supérieure d...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IRUP - Formations supérieures par alternancePrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole nationale supérieure de sécurité socialePublicCentre de formation de fonctionnaires
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole supérieure d'art et design de Saint-EtiennePublicEcole d'art
Ecole nationale supérieure d'architecture de Saint-EtiennePublicEcole d'art
Conservatoire à rayonnement régional de musique, danse et théâtre - Conservatoire MassenetPublicEcole d'art
Ecole de la Comédie de Saint-EtiennePublicEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole nationale supérieure des mines de Saint-Etienne - ISTPPrivé reconnuEcole d'ingénieurs
Télécom Saint-ÉtiennePublicEcole d'ingénieurs
Ecole nationale d'ingénieurs de Saint-EtiennePublicEcole d'ingénieurs
Ecole nationale supérieure des mines de Saint-EtiennePublicEcole d'ingénieurs
Ecole nationale d'ingénieurs de Saint-Étienne apprentissagePublicEcole d'ingénieurs
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
EMLYON Business School programme BBAPrivé reconnuEcole de gestion et de commerce
Ecole de commerce et de la relation clientsConsulaireEcole de gestion et de commerce
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en masso-kinésithérapie Saint-MichelPrivé sous contratEcole de santé
Institut de formation en soins infirmiers et formation d'aides-soignants - CHU Bellevue de Saint-EtiennePublicEcole de santé
Institut de formation d'auxiliaires de puériculturePrivé sous contratEcole de santé
Centre international d'ostéopathiePrivé reconnuEcole de santé
Etudes plus - Médic plusPrivé hors contratEcole de santé
IRFSS Rhône-Alpes Croix-Rouge - site de Saint-EtiennePrivé sous contratEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de Saint-EtiennePublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Faculté de sciences et techniquesPublicUnité de formation et de recherche
Institut d'administration des entreprises - IAE Saint-EtiennePublicUnité de formation et de recherche
UFR de droitPublicUnité de formation et de recherche
Faculté d'arts, lettres et languesPublicUnité de formation et de recherche
Faculté de sciences humaines et socialesPublicUnité de formation et de recherche
Département d'études politiques et territorialesPublicUnité de formation et de recherche
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation (site de la Loire)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking47% 39 400 ménages possédant un parking sur 84 254 au total.
Ménages ayant au moins une voiture69% 58 023 ménages possédant au moins une voiture sur 84 254 au total.