Analyse Investissement locatif immobilier à Saint-Étienne

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Prix moyen m21 109€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Saint-Étienne, l'analyse de "stvcsh"

Rédigé par stvcsh le

Démographie

La population de Saint-Etienne décroit depuis plus de 50 ans. Elle reste cependant la 13ème ville de France en terme de population avec plus de 170 000 habitants.
Pour ce qui est de la répartition des différentes catégories de population, on constate que les familles désertent le centre-ville. Ce dernier s'est paupérisé et de nombreux appartements sont vides et de ce fait quasiment plus entretenu. Il est vrai que l’on découvre que d'une place à l'autre, d'une rue à l'autre, ou d'un square à l'autre, c'est le jour et la nuit en terme d'entretien de façades des bâtiments.
La désindustrialisation de la ville, à l’origine du taux de chômage important, l'attractivité de Lyon et des villes frontalières avec la Suisse sont les principales causes de la forte chute des prix de l'immobilier à Saint-Etienne.
Le centre-ville reste le point d'attractivité pour toute personne qui s'y installe, en particulier pour les jeunes (célibataires et en couple) et les étudiants. Les familles préfèrent la périphérie de la ville où il est facile d'avoir une maison avec jardin à un prix convenable.
Des pôles en terme de culture et d'éducation (exemple : la Cité du design avec ses startups) donnent une visibilité à Saint-Etienne. C'est la ville qui a connu la plus forte hausse en population étudiante en France ces 13 dernières années.

Rentabilité locative

Ne vous faites pas d'illusion.
Les prix sont certes attractifs mais la demande locative reste faible par rapport à l'offre pléthorique. La détresse de certains se ressent car cette offre se compose même de biens appartenant à des propriétaires investisseurs loueurs qui sont aussi eux-mêmes vendeurs.
Une fois l'appartement négocié et refait à neuf, ne comptez pas le proposer nu. Les logements nus ne se louent quasiment pas si le bien n’est pas très bien rénové et au minimum semi-meublé.
On ne compte plus les pancartes "à louer" d'appartements vides au cœur du centre dont les agents avouent ne pas les louer. Les locataires ont l'embarras du choix et sont à fortiori exigeant.
Mon conseil :

1/ Acheter un T2, le louer entre 375 et 550€ charges comprises si le bien est meublé tout équipé avec goût. Les prix varient entre 35 000 et 60 000 € avec les travaux pour des surfaces allant de 25 à 40m2.
2/ Autre solution, envisager une colocation T3/T4 en multi-location meublé à destination des mêmes cibles. Les prix varient entre 60 000 et 100 000€ avec les travaux complets pour des surfaces allant de 60 à 100m2.

Valorisation du patrimoine immobilier

Si le bien est rénové, il y a une possibilité de faire une opération intéressante si vous cherchez à faire de l'achat-revente. Potentiellement de l'ordre de 10 000 à 15 000€ de plus-value si l'appartement est bien localisé.
Il y a un petit marché de personnes qui cherchent à acheter en centre-ville sans faire de travaux, mais c'est une entreprise risquée.
Vous l'aurez compris, avec une tendance sur fond de chômage, perte de population, et carence en terme de pôle économique pour attirer de nouvelles entreprises, il ne faut pas compter sur une quelconque prise de valeur pendant les 5 années à venir. Cela reste un potentiel à très long terme.

En résumé, faut-il investir?

Si vous cherchez de la rentabilité locative outrageusement forte pour rembourser votre prêt rapidement sans vous faire d'illusion sur une plus-value mirobolante, Saint-Étienne reste une ville intéressante de ce point de vue.

Je conseille fortement d’acquérir des appartements en hyper centre-ville. Il faudra également engager des négociations agressives pour vous assurer une rentabilité locative forte. Celle-ci viendra combler les risques de vacances locatives (2 à 3 mois en moyenne). Enfin pensez à la multi-location si cela ne vous fait pas peur afin de diminuer votre risque.

Etablissements Scolaires

Autre établissemen...1
Centre de formatio...1
Ecole d'art4
Ecole d'ingénieurs5
Ecole de gestion e...2
Ecole de santé6
Institut universit...1
Unité de formation...6
École supérieure d...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IRUP - Formations supérieures par alternancePrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole nationale supérieure de sécurité socialePublicCentre de formation de fonctionnaires
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole supérieure d'art et design de Saint-EtiennePublicEcole d'art
Ecole nationale supérieure d'architecture de Saint-EtiennePublicEcole d'art
Conservatoire à rayonnement régional de musique, danse et théâtre - Conservatoire MassenetPublicEcole d'art
Ecole de la Comédie de Saint-EtiennePublicEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole nationale supérieure des mines de Saint-Etienne - ISTPPrivé reconnuEcole d'ingénieurs
Télécom Saint-ÉtiennePublicEcole d'ingénieurs
Ecole nationale d'ingénieurs de Saint-EtiennePublicEcole d'ingénieurs
Ecole nationale supérieure des mines de Saint-EtiennePublicEcole d'ingénieurs
Ecole nationale d'ingénieurs de Saint-Étienne apprentissagePublicEcole d'ingénieurs
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
EMLYON Business School programme BBAPrivé reconnuEcole de gestion et de commerce
Ecole de commerce et de la relation clientsConsulaireEcole de gestion et de commerce
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en masso-kinésithérapie Saint-MichelPrivé sous contratEcole de santé
Institut de formation en soins infirmiers et formation d'aides-soignants - CHU Bellevue de Saint-EtiennePublicEcole de santé
Institut de formation d'auxiliaires de puériculturePrivé sous contratEcole de santé
Centre international d'ostéopathiePrivé reconnuEcole de santé
Etudes plus - Médic plusPrivé hors contratEcole de santé
IRFSS Rhône-Alpes Croix-Rouge - site de Saint-EtiennePrivé sous contratEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de Saint-EtiennePublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Faculté de sciences et techniquesPublicUnité de formation et de recherche
Institut d'administration des entreprises - IAE Saint-EtiennePublicUnité de formation et de recherche
UFR de droitPublicUnité de formation et de recherche
Faculté d'arts, lettres et languesPublicUnité de formation et de recherche
Faculté de sciences humaines et socialesPublicUnité de formation et de recherche
Département d'études politiques et territorialesPublicUnité de formation et de recherche
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation (site de la Loire)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking47% 39 400 ménages possédant un parking sur 84 254 au total.
Ménages ayant au moins une voiture69% 58 023 ménages possédant au moins une voiture sur 84 254 au total.