Analyse Investissement locatif immobilier à Rodez

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Prix moyen m21 647€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Rodez, l'analyse de "TIPTOP"

Rédigé par TIPTOP le

Démographie

Préfecture du département de l'Aveyron, Rodez fait figure de la ville jeune de ce département rural et agricole. La population y est plus jeune que dans le reste du département de par la présence des récentes universités et écoles d'enseignement supérieur.

Cependant Rodez reste une ville relativement isolée des grands centres urbains que sont Toulouse, Montpellier et Clermont-Ferrand. En cela elle jouit d’une certaine autonomie.
Le taux de chômage y est faible comparé à la moyenne nationale. La population de Rodez est en légère décroissance depuis 1975 mais son attractivité se maintient principalement du fait du désenclavement progressif. On peut citer l’aéroport de Rodez ou encore les projets d’autoroute en direction d’Albi et de Toulouse.

Rodez se caractérise par la présence du piton rocheux sur lequel s’étend le centre historique. Si l’hyper centre fait figure de quartier privilégié, il n’y a pas à proprement parler de quartier défavorisé comme le connaissent les grandes villes du sud de la France (comme Montpellier par exemple).

Rentabilité locative

La qualité souvent médiocre des logements et la faible pression démographique maintiennent les prix à des niveaux bien inférieurs à ceux des grandes villes des alentours.
On peut distinguer à Rodez le quartier de la ville ancienne et le quartier moderne de Bourran. Ce dernier se caractérise par une récente baisse des prix. Les constructions de moindre qualité et le faible environnement commercial en font un quartier prisé par les locataires mais plutôt délaissé par les acheteurs autres que ceux dont l’objectif est la défiscalisation.

La ville ancienne, plus typique jouit d’une relative stabilité des prix de vente. Dans le quartier ancien cependant les biens de qualité sont assez rares ce qui peut générer des écarts importants de prix au mètre carré.
En hyper centre, du fait du manque de place, les appartements sont souvent étroits et de petite surface. L’étroitesse des rues du centre ville rend les rénovations peu aisées. Le charme des rues pavées y est pourtant incomparable et l’ouverture du Musée Soulages et la rénovation complète du jardin public du Foirail font du centre ville de Rodez un endroit agréable.

Sur le piton, se pose le problème du stationnement. Les appartements avec parking y sont de ce fait très prisés. Un investissement en parking est également une piste à creuser dans ces quartiers.

Les T1 bis ou T2 se louent entre 240 et 350 € hors charges. La rentabilité peut être dégradée par les taxes locales plutôt élevées et en forte progression ces dernières années (taxe foncière).

Avec le développement de l’offre artistique sur Rodez suite à l’arrivée du Musée Soulages, une place semble pouvoir être trouvée pour les locations en meublé à la semaine. Cette tendance doit cependant être confirmée.

Les grandes surfaces (au-delà de 100 m²) ont des rendements plus faibles. Les loyers supérieurs à 1000 € ne trouvent pas de demande. Ces surfaces souffrent de la concurrence des villas avec jardin des villes alentours.

Valorisation du patrimoine immobilier

Les biens de qualité résistent bien à la baisse actuelle des marchés. Attention cependant au coût de la rénovation pour les appartements dont les loyers sont faibles. Bien que les prix soient plutôt à la baisse dans certains quartiers, les quartiers de qualité comme la Boule d’Or ou l’hyper centre sont des quartiers prisés où l’ancien reste moins cher que la construction neuve.

Un point d’attention cependant lié à la présence importante des groupes BOSCH et RAGT. Si cette présence ne semble pas menacée à ce jour, le départ de l’une de ces deux entreprises pourrait avoir un impact sur le marché immobilier.

En résumé, faut-il investir?

Rodez a l’avantage de présenter des prix peu élevés mais la demande n’étant pas très soutenue, le rendement reste moyennement attractif. Cependant l’offre de biens de qualité est réduite ce qui laisse de la place pour des offres atypiques et de qualité. Les centres d’enseignement peuvent présenter l’avantage d’investissements faibles pour des rendements intéressants sur les petites surfaces à condition d’accepter un turn-over plus important. Sauf crise majeure, les prix devraient se tenir dans les années à venir dans cette ville au profil rural où il fait bon vivre.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire19
Ecole secondaire11
Autre établissemen...1
Ecole d'ingénieurs1
Ecole de gestion e...1
Ecole de santé1
Institut universit...1
Unité de formation...3
École supérieure d...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CAMBONPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL GIRARDPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE D'APPLICATION P PAUL RAMADIER -PublicEcole élémentaire d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GOURGANPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MONTEILPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PARAIREPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FERDINAND FOCHPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE JEANNE D'ARCPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE-THERESEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE-PROCULEPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CARDAILLACPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CARDAILLACPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE JEAN-ALBERT BESSIEREPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE FLAUGERGUESPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE GOURGANPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE CALCOMIERPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT-PAULPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST-JOSEPHPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LA CALANDRETAPrivéEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut européen de la qualité totale CCI de RodezConsulaireAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole d'Ingénieurs en Informatique (3iL-ITII)ConsulaireEcole d'ingénieurs
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole de gestion et de commerce de Midi-Pyrénées - campus de RodezConsulaireEcole de gestion et de commerce
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en soins infirmiers - Centre hospitalierPublicEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de RodezPublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Département STAPS (CUFR Jean-François Champollion)PublicUnité de formation et de recherche
Antenne du département de droit et économie (CUFR Jean-François Champollion)PublicUnité de formation et de recherche
Antenne du département de lettres, langues et art (CUFR Jean-François Champollion)PublicUnité de formation et de recherche
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducationPublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking70% 8 989 ménages possédant un parking sur 12 925 au total.
Ménages ayant au moins une voiture82% 10 611 ménages possédant au moins une voiture sur 12 925 au total.