Analyse Investissement locatif immobilier à Rochefort

Rochefort 17300 : données, statistiques, étude du marché locatif

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Prix moyen à Rochefort1 854€ /m2Rendement brut moyen à Rochefort
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Sources Insee , Rendement Locatif (loyer moyen)
Source Insee
Source Insee
Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Rochefort, l'analyse de "ChocopluSse"

Rédigé par ChocopluSse le

Démographie à Rochefort

Rochefort a la réputation d'une ''ville vieillissante'' mais les 30-44 ans y sont par exemple plus nombreux que les 60-74 ans. La catégorie d'age la plus représentée est celle des 45-59 ans. On trouve beaucoup de familles sur Rochefort.
Rochefort profite de l’attractivité de La Rochelle, mais bien qu'elle soit souvent décriée par ces mêmes Rochelais le taux de chômage (environ 9%) y est légèrement moins élevé. Il y est facile de trouver des emplois saisonniers du fait d'une forte activité touristique, notamment grâce à la cure thermale, mais aussi l'hiver avec la culture des huîtres à proximité. L'entreprise Stelia Aerospace, filiale d'Airbus Group est un très gros pourvoyeur d'emploi sur le secteur.

La population est en légère baisse sur la commune mais celles des communes alentours est en augmentation. En effet il est difficile de stationner dans Rochefort, et les maisons y sont plus rares et plus chères. De plus on trouve très peu de foncier disponible sur la commune, la plupart des terrains non construits se situant en zone inondable ou submersible.

Rochefort est une ville nouvelle, en effet avant le 17e siècle ce n’était qu'une modeste bourgade au milieu des marais. Mais avec la volonté de Louis XIV et de Colbert de Terron une ville entière est sortie de terre. Ce qui donne un magnifique centre-ville avec des rues larges et de beaux immeubles en pierre.

Le quartier autour de la Place Colbert est l'un des plus cher et le plus prisé. La rue Gambetta, surtout en début de rue certes moins coté reste dans le haut du panier. Si on va vers le nord dans les quartiers de la rue Chanzy ou vers le sud sur la rue Vaudreuil ou la rue des Mousses on est dans des quartiers plus populaires. À noter que le port de plaisance, en partant vers Tonnay-Charente est le quartier le plus cher car c'est le seul où il y a des immeubles neufs. Pour les quartiers périphériques ils se divisent en deux catégories, ceux avec des maisons de faubourg et ceux avec des pavillons comme la mauratiere. Les maisons à la vente y sont chères et rares.
Le quartier le plus populaire est celui du Petit Marseille, qui est constitué entres autres de quelques tours se trouvant à la sortie de la ville.

Il est à noter que Rochefort présente de fortes disparités selon les quartiers et mêmes selon les rues. La rue Jaures par exemple compte parmi les plus belles et les plus chères demeures de la ville sur sa partie nord, à ce titre elle est surnommée "la rue des médecins". Mais sur la partie sud ce sont plutôt des logements HLM.

Rentabilité locative à Rochefort

Le rendement locatif sur Rochefort se situe entre 6 et 8% en moyenne. Il peut tomber en dessous des 5% pour des biens sur le Port de Plaisance.
On peut monter à 10% si on achète avec de gros travaux, mais il faut bien chercher.

Du fait de la cure thermale il est très compliqué de trouver des petites surfaces à la location, et ceux qui restent sont plutôt en état moyen. Si vous proposez un studio à la location à l’année vous n'aurez aucun mal à louer, vous aurez même le choix du locataire. Sur des surfaces plus grandes le marché est aussi plutôt tendu, que ce soit les maisons ou les appartements. En fait la demande est globalement plus importante que l'offre, le revers étant que les biens disponibles à la location ne sont pas très attractifs pour la plupart. Ceux qui proposeront un logement de qualité se démarqueront. Cependant comme le foncier reste élevé les rendements ne sont pas exceptionnels. Un bon exemple à ce titre est celui des garages. Si vous avez la chance d'en posséder un en centre-ville les locataires se bousculeront, mais aussi les acheteurs.

Attention aux charges de copropriétés qui sont parfois très élevées, en effet une minorité de syndics se partagent le marché et en profitent un peu. La taxe foncière représente environ un mois, un mois et demi de loyer. Idem pour la taxe habitation.

Sur de la location courte durée qui va tourner essentiellement avec l'activité de la cure thermale les rendements y sont nettement plus élevés en brut mais sont contrebalancés par les frais de gestion élevées. Cependant la rotation toute les 3 semaines peut permettre de s'en occuper soi-même si on a un petit parc immobilier.

En résumé on peut dire qu'il est très facile de louer sur Rochefort, en contrepartie le rendement y est moyen.

Valorisation du patrimoine immobilier à Rochefort

Globalement les prix sont en légère tendance haussière depuis quelques années et celle-ci devrait se poursuivre, plus particulièrement dans le cœur du centre-ville.
En effet, la construction du nouveau cinéma dans ce même centre-ville, la réhabilitation de l’hôtel Le Paris et de nombreux autres immeubles contribuent à une évolution positive. Si depuis 20 ans la ville était sur une pente baissière en termes de dynamisme elle reprend des couleurs.

La tempête Xynthia en 2010 a eu pour effet de raréfier les zones constructibles, ce qui fait qu'il est quasi impossible de trouver du neuf sur la commune. Le prix des maisons s'en ressent fortement.

On ne fera pas un coup exceptionnel sur de l'achat-revente (hors travaux), mais on reste sur un investissement sûr. Surtout si on concentre sur des biens rares, appartement avec terrasse et/ou garage en centre-ville, maison de faubourg par exemple, ou rues avoisinant la Place Colbert.

En résumé, faut-il investir à Rochefort?

Si vous cherchez un investissement sûr et sans se fatiguer pour trouver des locataires, Rochefort est une excellente ville. La ville est extrêmement intéressante d'un point de vue historique avec sa genèse particulière, on y trouve beaucoup de musées. C'est là qu'a été reconstruite l'Hermione, la réplique d'un des bateaux de la flotte de Lafayette au 18e siècle (tout comme l'original). La cure thermale mais aussi la mer à quelques kilomètres attirent beaucoup de touristes.

Rochefort se situe à équidistance de toutes les ''grosses agglomérations'' du secteur, La Rochelle, Royan, Saintes, Saint Jean d'Angely. La Rochelle est très facile d’accès et de là on peut prendre le TGV qui met moins de 3H pour rejoindre Paris. Bordeaux est à moins de deux heures de route.
Sur la ville une offre de bus dessert les communes alentours et elle est plutôt complète. De nombreux centres commerciaux et zones entourent la ville, d'autant qu'ils sont récents pour la plupart.

Mon conseil pour un investissement serait de rénover un bien vétuste pour ensuite le louer. Vous pourrez ensuite le louer plus cher et obtenir un meilleur rendement. Pour ceux qui cherchent un minimum de contraintes je recommande d'acheter plusieurs garages. Pour un maximum de rendements tournez-vous vers de la location curiste haut de gamme, et pour un investissement plus patrimonial achetez sur la Place Colbert si vous avez la chance d'y trouver un bien.

Etablissements Scolaires

Ecole secondaire4
Centre de formatio...1
Ecole de gestion e...1
Ecole de santé1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
LYCEE GENERAL ET TECHNOLOGIQUE MAURICE MERLEAU-PONTYPublicLycée d'enseignement général et technologique
LYCEE PROFESSIONNEL GILLES JAMAINPublicLycée professionnel
COLLEGE EDOUARD GRIMAUXPublicCollège
COLLEGE PIERRE LOTIPublicCollège
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole de formation des sous-officiers de l'armée de l'airPublicCentre de formation de fonctionnaires
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut supérieur des achats et des approvisionnements - RochefortConsulaireEcole de gestion et de commerce
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation soins infirmiers et aides-soignants CH RochefortPublicEcole de santé

Parkings

Ménages ayant un parking45% 5 648 ménages possédant un parking sur 12 567 au total.
Ménages ayant au moins une voiture76% 9 605 ménages possédant au moins une voiture sur 12 567 au total.