Démographie

La population rémoise ne progresse plus depuis de nombreuses années, il n’y a donc pas d’accroissement démographique.
Néanmoins, il faut noter une augmentation du nombre d’étudiants en 2016 notamment étranger et avec un pouvoir d’achat élevé. Ceci s’explique par le développement de l’école de commerce Néoma et surtout par la migration prochaine de Sciences Po Paris vers le campus de Sciences Po Reims. Les quartier Saint Rémi et Croix rouge seront le plus impactés par cette population d’étudiants.

Le TGV à 40mn de Paris attire aussi des jeunes cadres friands des quartiers proches de la gare. Par ailleurs, les grandes villes périphériques (Châlons-en-Champagne et Saint-Dizier) perdent en attractivité à cause du départ de l’armée et de la préfecture. La population régionale devrait se tourner vers Reims pour y trouver un emploi et un cadre de vie agréable. Le centre historique n’a plus besoin de faire ses preuves, la demande est toujours aussi forte pour les quartiers Cathédrale, place du Forum, cours l’anglais. On y trouve une population hétéroclite.

Au niveau du tourisme, depuis le passage des vignobles de champagne au patrimoine de l’UNESCO fin 2015, la clientèle pour les meublés touristiques est en forte croissance.

Enfin, le nouveau tramway et la refonte de quartiers entiers par le biais de programmes immobiliers gigantesques (du côté de Clairmarais et Bezannes) lancés début 2016 vont créer un dynamisme, du renouveau et donc de l’attractivité pour ces secteurs. Un nouveau centre sportif et culturel ultra moderne va aussi naître dans ce quartier.

Rentabilité locative

Les rendements locatifs dans Reims sont assez contrastés.

Tout d'abord, les prix au mètre carré voient pointer toujours en tête le centre où l’on s’échange des biens de 2500 à 3000 €/m2. On trouve, dans le nouveau quartier de Bezannes, des maisons individuelles à 1600 €/m2. Le quartier Clairemarais en pleine mutation annonce des biens neufs à 2400 €/m2, de l’ancien (sans charme) à 1600 €/m2 et de l’ancien à rénover à 1200 €/m2.
Le quartier Saint Rémi quant à lui stagne à 1800 €/m2 depuis longtemps.

Pour ce qui est des loyers, il est important de noter qu’ils sont relativement similaires dans tous les quartiers pour les petites surfaces, soit en moyenne 400 € mensuels. Ces biens constituent l’essentiel de la demande en locatif.

Enfin en ce qui concerne les charges, la taxe foncière est raisonnable à Reims mais plus élevée de 30% en comparaison des communes voisines telles que Bezanne ou Tinqueux. Soit environ 100 €/m2.
Il faut faire attention aux vieux immeubles des années 70, sans charmes spécifiques, qui ont des charges de copropriété excessives à cause de leurs système chauffage collectif obsolète. On trouve ces immeubles dans les quartiers de Clairmairais, Saint Remi et Courlency.
On constate très peu de vacances locatives pour les petites surfaces, pas plus de 1mois par an.

En résumé, on peut obtenir une bonne rentabilité locative si on investit en périphérie à 15mn à pied maximum de l’hyper centre. On peut prendre comme exemple le quartier de la gare ou la rue de Venise. On pourra atteindre facilement 10% de rendement brut.

Valorisation du patrimoine immobilier

L’arrivée du TGV en 2008 a provoqué une augmentation conséquente des prix (+ 10%) mais la crise a stoppé nette cette progression. On constate une baisse continue de 3 % depuis 2010 qui devrait enfin s’enrayer en 2017 avec les transformations mentionnées plus haut.

Si on regarde dans le détail on constate plusieurs points.
L’ancien dans l’Hyper centre n’échappe pas à la règle et continue à perdre en valeur. Le quartier situé derrière la gare qui va subir une métamorphose, pourra certainement voir un phénomène apparaître. D’abord le risque d’une abondance d’offres par rapport à la demande puisque tous ces programmes vont être livrées en même temps en 2017. Mais ensuite l'embellissement du quartier va redonner du souffle et une croissance des prix plus tard.
En pleine mutation aussi, le quartier de Bezanne verra probablement ses prix décoller une fois les travaux de l’hôpital et du golf terminés.

En résumé, faut-il investir?

Les prix ont baissé radicalement depuis 6 ans, c’est le meilleur moment pour investir. On peut trouver des studios pour 50 000€ donc même les petits budgets peuvent y trouver leurs comptes.
Il faudra de préférence investir dans l’ancien à Reims pour trois raisons : Les biens neufs vont être en surnombre d’ici 2017, les emplacements dans l’ancien sont stratégiques (proches de la gare, du centre-ville et des écoles) et enfin vous pourrez imputer les travaux sur les revenus c’est-à-dire créer un déficit foncier.
Il faut également penser aux collocations, particulièrement rares à Reims. Les conseils sont par exemple un studio quartier Saint Remi sur le long de la ligne de tramway ou encore un appartement avec vue sur la cathédrale qui fera sans nul doute un carton sur Airbnb.
Autre choix intéressante : un appartement ancien du côté de Clairmarais pendra beaucoup de valeur ces 10 prochaines années.