Analyse Investissement locatif immobilier à Poitiers
Poitiers 86000 : données, statistiques, étude du marché locatif
Investissement locatif à Poitiers, l'analyse de "nordine"
Démographie à Poitiers
Véritable carrefour du Centre-Ouest de la France, Poitiers est la Préfecture du département de la Vienne (86). Ex capitale de la Région Poitou-Charentes, cette ville depuis 2016 opère une véritable mutation avec son intégration au sein de la Région Nouvelle-Aquitaine (la plus grosse région de France) et son passage en Communauté Urbaine. La ville compte 90 600 habitants selon les derniers chiffres publiés par l'INSEE au 1er janvier 2019, en augmentation de 600 habitants depuis 2017. L’évolution de la population est constante et elle va se poursuivre dans les années à venir compte tenu de la position centrale de cette ville entre le Nord et le Sud, l’arrivée de la LGV, la mise en place de cette nouvelle Région et sa proximité plus grande grâce à la LGV avec la Métropole Bordelaise et Paris, de son attractivité comme ville moyenne liée aux coûts de la vie bien moins élevés que sur la façade atlantique ou dans la capitale.
Historiquement la ville a toujours été très étudiante, mais les chiffres le confirment encore plus aujourd’hui (selon les chiffres de l’INSEE de 2016) : 50% de la population a moins de 29 ans.
Dans la composition des ménages : 48% des couples n'ont pas d'enfant. 58% des 15 ans et plus sont célibataires.
Dans la répartition de l’emploi : 32% des actifs de 15 à 64 ans sont employés, 26% de professions libérales, 20% de cadres et professions intellectuelles supérieures. Le taux de chômage est de 6,5%
La restructuration de la carte régionale pouvait faire craindre une baisse voire une chute de son attractivité par le déplacement de la ville « siège », pour les administrations, à Bordeaux, mais on ne remarque pas une telle baisse voire même un intérêt plus fort des cadres supérieurs et des nouvelles entreprises.
L'impôt sur le revenu net moyen par foyer est bien supérieur à la moyenne nationale.
Notons également les points forts de cette ville : la proximité immédiate de deux grands employeurs de la région : le Futuroscope et sa technopole et le Centre hospitalier universitaire, couplés à un fort attrait étudiant qui peuvent effectuer leurs études dans une ville plus abordable en matière de loyer et coût de la vie que dans les grandes villes.
Rentabilité locative à Poitiers
La ville de Poitiers compte 54 000 logements en 2013, en constante augmentation tous les ans.
Il convient de noter que 88% de ces logements sont des résidences principales (nombre moyen d'habitants par logement 1,6), très peu de résidences secondaires et de logements vacants.
Par ailleurs, il existe plusieurs quartiers fortement recherchés par les étudiants et les jeunes actifs : un centre-ville historique sur le « plateau » , une première couronne en contrebas de la ville très bien desservie par les transports et particulièrement la Gare SNCF et LGV, les quartiers « Chilvert » et « Montmidi », proches du centre-ville et de la gare, un axe centre-ville / quartier universitaire lui aussi très rapide et bien desservi par les transports.
Autour se regroupent des quartiers moins recherchés, identitaires et populaires : Quartier de Bel Air, Cap Sud, les Courronneries, Beaulieu, etc.
La transformation de la Communauté d’agglomération en Communauté Urbaine offre une palette de territoires plus larges qui englobe des quartiers péri-urbains comme le Breuil-Mingot ou des territoires ruraux comme Bignoux, Chauvigny ou Chasseneuil du Poitou.
La forte population d'étudiants indique que les logements les plus recherchés sont les studios, T1 et T1 bis. Il est également remarqué un développement des colocations dans des biens plus grands. La location courte durée connait une attractivité aux abords de la gare et du centre-ville, pour des actifs qui se déplacent pour des évènements temporaires (déplacement de travail, salons, etc.).
Il convient de souligner le peu de maisons en centre-ville, beaucoup de vieux immeubles qui demandent des travaux de réhabilitation pour offrir une qualité de prestation locative et une demande de grands logements qui augmente pour des logements meublés (type T3/T4) pour de la colocation ou même des familles. Le centre-ville est demandé mais l’axe centre-ville / facultés est également bien pourvu en logement (rue du Pont Neuf, avenue Jacques Cœur), les infrastructures ont été pensées pour les étudiants.
Enfin, la ville de Mignaloux-Beauvoir et le quartier de la Gibauderie sont eux plus du côté du CHU et attirent les étudiants en médecine et personnels soignants.
La taxe foncière est assez élevée (en raison de travaux importants sur la réhabilitation du centre-ville) sur le centre de Poitiers mais en fonction de certaines rues ou quartiers, cette taxe peut connaitre des disparités.
Il a été constaté par exemple que sur une maison de ville à Chilvert de 100m2, la taxe foncière se situait aux alentours de 800 euros , alors que pour une habitation de même superficie au centre-ville, elle atteignait 1000 euros voire davantage.
Valorisation du patrimoine immobilier à Poitiers
Au regard de l’attrait toujours grandissant des étudiants pour cette ville, des mouvements professionnels liés à cette nouvelle région (alors qu'il était redouté un exode des fonctionnaires vers Bordeaux du fait du déplacement des centres de décision vers cette ville à cause de restructuration de la carte régionale), du déplacement de la population parisienne vers la province pour rechercher une meilleure qualité de vie et des prix plus abordables, de l’augmentation du télétravail, propulsé par la crise du coronavirus, la ville de Poitiers ne perd pas son caractère attrayant.
Les demandes de logements sont plus importantes que les offres, et les ventes de bien locatifs intéressants disparaissent rapidement du marché, les parisiens et bordelais, avec un pouvoir d'achat plus important n'hésitant pas à acheter à distance, sans visite physique.
Cette tendance a pour effet de faire prendre de la valeur aux logements acquis, notamment s'ils sont correctement rénovés et meublés au goût du jour (cuisine et salle de bain tendances).
Par ailleurs, la ville possède des atouts historiques et culturels, une proximité directe avec le Futuroscope, et l’axe atlantique, ce qui contribue davantage à développer le secteur de la location courte durée.
L'attractivité de Poitiers se confirme donc.
Aujourd’hui, le prix classique des biens se situe entre 1800 € et 2100 € le mètre carré (certaines ventes se réalisent également jusqu'à 2 700 € le m2) ce qui est en forte augmentation par rapport à ces dernières années (en 2000, on se situait davantage autour de 1500 € le mètre carré). Vous pouvez encore trouver des immeubles de rapports à réhabiliter et transformer en studio ou T1, mais les petites surfaces en centre-ville se font de plus en plus rares.
En résumé, faut-il investir à Poitiers?
Pour résumer, investir sur Poitiers aujourd'hui est une très bonne idée compte tenu du fait que même s'il existe une augmentation des prix au mètre carré (du fait de l'attrait des parisiens et bordelais pour cette ville), cela reste encore raisonnable par rapport à La Rochelle ou Bordeaux.
Avec le développement de la LGV et les attentes des parisiens ou même des habitants des grandes villes comme Bordeaux , vivre dans une ville plus accessible tout en gardant son travail à 1h ou 1h30 en train, Poitiers est la ville idéale.
Aujourd’hui, investir en centre-ville ou dans le quartier périphérique de la gare est une idée sûre, qui se valorisera dans le temps. D’ailleurs, les entreprises ou les collectivités l’ont bien compris et se développent ( la nouvelle cité judiciaire dans le quartiers de Feuillants, la technopole du Futuroscope, le pôle multimodal de la gare ). Les logements également proches du CHU ou sur l'axe centre-ville/CHU connaissent une demande qui ne faiblit pas.
Investir à Poitiers, l'analyse de "gregthouin"
Démographie à Poitiers
Poitiers est le chef-lieu du département de la Vienne (86), la ville compte 90 000 habitants selon les chiffres publiés par l'INSEE au 1er janvier 2017. L'INSEE prévoit une forte augmentation de la population sur les 10 années à venir compte tenu des flux migratoires classiques du nord vers le sud, de la LGV, des prix souvent très élevés relevés sur la façade atlantique, qui repoussent les habitants à une heure de l'Océan.
La population est très jeune puisque 48% de la population a moins de 29 ans => les étudiants y sont nombreux, Poitiers étant une belle ville étudiante.
48% des couples n'ont pas d'enfant. 58% des 15 ans et plus sont célibataires.
32% des actifs de 15 à 64 ans sont employés, 26% de professions libérales, 20% de cadres et professions intellectuelles supérieures
Le taux de chômage est supérieur au taux national (selon les sources de l'INSEE qui n'a pas les mêmes critères que Pôle Emploi), cela s'explique par la comptabilisation des étudiants dans les inactifs, les étudiants représentent 70% des inactifs.
74% des salariés sont en CDI, 17% en CDD, le reste étant des intérimaires ou des stages
Il y a plus de 30.000 personnes scolarisées sur Poitiers dont plus de 50% sont étudiants (18 à 24 ans)
L'impôt sur le revenu net moyen par foyer est bien supérieur à la moyenne nationale
Ces données indiquent quel type de logement est à prioriser.
Rentabilité locative à Poitiers
Poitiers compte 54.000 logements en 2013, en constante augmentation tous les ans.
88% de ces logements sont des résidences principales (nombre moyen d'habitants par logement 1.6), très peu de résidences secondaires et de logements vacants.
Les quartiers les plus recherchés sont bien entendu, le centre ville et les alentours de Poitiers notamment les secteurs proches des facultés et de l'hôpital.
La forte population d'étudiants indique que les logements les plus recherchés sont les studios, T1 et T1 bis, dévelopement également des colocations dans des biens plus grands.
Peu de maisons en centre ville, beaucoup de vieux immeubles qui demandent quelques travaux de réhabilitation pour offrir une qualité de prestations locatives, mais le centre ville est globalement très joli, les façades sont notamment refaites dans les artères principales du centre ville.
Valorisation du patrimoine immobilier à Poitiers
Le bien prendra certainement de la valeur à la seule condition que le bien soit de qualité et qu’il soit réhabilité. Les vieux immeubles devront être ravalés et les parties communes propres, mais l'attractivité de la ville (avec l'arrivée de la LGV et l'attrait de l'université de Poitiers) ne diminuera pas.
Les flux migratoires classiques font descendre les populations du Nord vers le Sud et le 1er arc atlantique qui va de la Vendée au Pays Basque connaît une inflation immobilière très importante avec des prix très élevés, ce qui entraîne les gens vers un second arc atlantique qui va de Poitiers à Agen en passant par Angoulême.
L'attractivité de Poitiers n'a donc jamais été aussi forte.
En résumé, faut-il investir à Poitiers?
Pour résumer, investir sur Poitiers aujourd'hui est une bonne idée compte tenu du développement à venir et de l'attractivité de l'Université (qui devrait annoncer sous peu une arrivée de 1000 étudiants supplémentaires).
Ville touristique (attrait du Futuroscope), étudiante, où il fait bon vivre pour les cadres moyens, bref une ville qui a énormément d'atouts quelle que soit votre catégorie socioprofessionnelle.
Etablissements Scolaires
| Appelation officielle | Secteur | Nature de l'établissement |
|---|---|---|
| ECOLE PRIMAIRE D'APPLICATION D.ALLARD-J.FERRY | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ERNEST PEROCHON | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE JEAN MERMOZ | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE JACQUES BREL | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE MARCEL PAGNOL | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE TONY LAINE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE CHARLES PERRAULT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LA GRANGE SAINT PIERRE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LE BREUIL MINGOT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE PAUL BERT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION THEOPHRASTE RENAUDOT | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL BLET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MONTMIDI | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PETIT TOUR | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PASTEUR | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES MINIMES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ERNEST PEROCHON | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CONDORCET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN MERMOZ | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JACQUES BREL | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARCEL PAGNOL | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EVARISTE GALOIS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA GRANGE SAINT PIERRE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PORTE DE PARIS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANDERSEN | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ANDERSEN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE CONDORCET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE RADEGONDE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE MARIE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PAUL BLET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE MONTMIDI | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ALPHONSE DAUDET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION ST EXUPERY | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL FORT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALPHONSE DAUDET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PABLO NERUDA | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE PABLO NERUDA | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA LICORNE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ALPHONSE BOULOUX | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE GEORGES BRASSENS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GEORGES BRASSENS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MICROMEGAS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE MICROMEGAS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE COLIGNY-CORNET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE TONY LAINE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT HILAIRE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE FAUSTINE | Privé | Ecole élémentaire |