Analyse Investissement locatif immobilier à Monistrol-sur-Loire

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Prix moyen m21 431€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Monistrol-sur-Loire, l'analyse de "DREVON"

Rédigé par DREVON le

Démographie

A Monistrol-sur-Loire, on retrouve une population hétéroclite. Le nombre de jeunes est en augmentation, de plus en plus restent dans la ville pour y travailler.
Le centre-ville a été délaissé auparavant pendant un moment, mais actuellement de plus en plus de commerçants s'y réinstallent .
Beaucoup de jeunes couples s'installent également dans la ville.
Monistrol-sur-Loire est composée de plusieurs quartiers mais aucun n'est mal fréquenté. Il n'y a pas de cité.
Les stéphanois investissent et viennent acquérir des biens pour faire du locatif en centre-ville mais aussi pour de la résidence secondaire.
Le prix de l'immobilier ne cesse d'augmenter.
Beaucoup de Monistroliens ont investi il y a longtemps et lèguent les biens à leurs enfants. Il y a donc beaucoup de jeunes qui restent dans la ville et retapent leur logement.
La ville est attractive, du fait de son emplacement : sur le bord de la grande nationale (allant du Puy en Velay jusqu'à Lyon en passant par St Etienne). Monistrol-sur-Loire est située à moins de 20 minutes de St Etienne en voiture.
Cette ville compte un camping et différents lieux de sortie. Grâce a une municipalité motivée et dynamique, de nouveaux projets ont vu le jour récemment.
Le département entretient énormément les routes et l'ensemble du réseau est dans un très bon état.
C'est une ville où il fait bon vivre et où l'on trouve tout pour y vivre : commerces de proximité tels que des boucheries, des artisans reconnus, des supermarchés, un magasin de jouet, de sport, de bricolage...etc.
La ville attire aussi les amoureux de la nature et les touristes grâce à son charme, son château et la proximité avec la Loire où l'on peut s'y baigner, se détendre et même faire du jet ski et du bateau sur la base nautique de Saint-Victor-sur-Loire.
Une gare Sncf permettant de se rendre à Lyon est présente dans la ville cependant elle est peu utilisée par les Monistroliens car l'habitude d'utiliser sa voiture est encore très présente.
On y trouve différents quartiers résidentiels, qui sont attractifs en termes de prix, cependant les terrains disponibles commencent à s'y raréfier.
Depuis plus de 20 ans le nombre d'habitants augmente et c'est la 2ieme plus grande ville de Haute-Loire avec près de 9000 habitants .
Forte de l'unique lycée public du coin, bon nombre de familles se rapprochent de Monistrol .

Rentabilité locative

Les rendements sont bons si l'on achète des biens anciens en centre-ville.
De belle plus-values y sont possible ainsi qu'aux abords de la ville .
Les quartiers du Beauvoir et de la Rivoire sont assez prisés mais les prix y sont plus élevés.
A Monistrol-sur-Loire on trouve plusieurs immeubles ou appartements à refaire dans leur totalité à de très bons prix.
On peut louer aussi bien des studios en centre que du F2 et F3 . L'offre actuelle en centre reste donc concentrée avec plutôt de petite surface allant de 30 m2 (rare) à 60 M2.
Il y a peu de nouvelles constructions de grands groupes immobiliers mais plutôt quelques constructions réalisées par des organismes sociaux. De ce fait il est possible de se démarquer si vous proposez un bien rénové et de qualité même a un prix plus élever en termes de loyer.
Si les biens sont en bon état, les loyers peuvent être élevés.
Le montant de la taxe foncière n'est pas très élevé :
-Par exemple pour un immeuble acquis ayant 4 F2 de 30 m2 : le montant de la taxe foncière TOM inclus est de 400 euros.
-Par exemple pour une maison de 120 m2: le montant de la taxe foncière TOM inclus est de 800 euros.
Proposer des biens de qualité, suffit pour limiter la vacance car beaucoup d'appartements sont vieux et non pas de cuisine récente notamment (il s'agit d'un point important pour la jeune population).
En ce qui concerne l'offre actuelle, il y a un manque de F2 et F3 disponible à la location en ultra centre.
Les ventes de maison sont assez rapides du fait de la demande existante sur ce type de biens également.
La location nue mais avec une cuisine équipée est fortement recommandée. De plus, les colocations ne sont pas recherchées dans cette ville.

Valorisation du patrimoine immobilier

Monistrol est une ville pleine d'avenir. De nombreux habitants de Saint Etienne se rendent dans la ville pour venir passer les week-ends.
Saint Sigolene (capitale française de la plasturgie) est la ville voisine. Elle représente un réel bassin d'emploi : il s'agit d'une ville de travail offrant environ 4000 emplois avec plus de 40 entreprises. De nombreux Monistroliens, y travaillent .

Les prix sont en augmentation :
-Par exemple au Pinet : une maison de 140 m2 en 1998 se vendait environ 250 000 euros et en vaut maintenant 370 000 euros environ.
-Le quartier du Beauvoir est un nouveau quartier (environ 10 ans) une maison de 120 m2 s’y vend 300 000 €.

Pour les fans de vieille pierre, il est possible de trouver des vieux corps de ferme à retaper. Cependant, ces biens sont recherchés et donc se vendent plus cher.
Les nouvelles constructions font baisser un peu le prix des vieilles maisons. Ces maisons sont de superficie moins grande que les anciennes et sont plutôt aux environ des 100 M2 .
La Rivoire qui est le vieux quartier se compose de vieilles maisons d'architectes. Cependant il n'est pas possible de faire une estimation tant le quartier est grand et les biens présents différents. Attention tout de même pendant l’hiver car il est situé sur une colline. Il présente donc des problèmes de circulation en hiver si le gel ou la neige est présente.
L’ancien quartier nommé “Le Garay" proposent des biens moins chers. Cependant, les biens proposés sont souvent en mauvais état. Une grande partie des biens étaient auparavant des HLM mais ils ont été rachetés par les locataires .Ce quartier n’est pas assez proche du centre et il n'y a pas de transport en commun pour le rejoindre (uniquement transports scolaires en semaine), ce qui peut être problématique pour la location.
Comme sur le quartier de la Rivoire, Vous y trouverez de vieilles maisons ou vous pouvez facilement réaliser une marge en retapant la maison.
Depuis environ 5 ans on aperçoit de nouvelles constructions sur le quartier du Pinet ou les terres ayant appartenu à des agriculteurs sont revendues.
En ce qui concerne les transports, le centre-ville est saturé en semaine aux horaires d'écoles mais cela reste raisonnable.
La ville est dynamique et offre un cinéma, une médiathèque, un parc aquatique, un centre sportif, des concerts et bals qui attirent de plus en plus de monde.
Le foot et la pêche font partie de la vie de tous les jours. La ville a plusieurs stades et accueille de grandes équipes pour des stages d'été.
Un grand centre d'été de garderie pour les enfants se trouve sur le quartier du Beauvoir mais ne gêne pas du tout la qualité de vie et apporte un grand plus pour les familles.

En résumé, faut-il investir?

Monistrol est une belle ville. Elle bénéficie de magnifiques paysages et d'une diversité importante. En effet, l'été vous pouvez vous baigner dans la Loire et à la base nautique et en hiver vous pouvez aller skier à 1H15 de route à plus de 1200 m d'altitude. Sa situation géographique est donc un grand atout.
La ville est très jolie et bien entretenue. La mairie est à l'écoute des habitants et fait son possible pour conserver et faire évoluer le cadre de vie. Elle a entrepris des travaux de rénovation des rues qui sont en cours .
Elle bénéficie de nombreux atouts culturels et offre ainsi un cadre de vie agréable. Les boulangers ainsi que les artisans bouchers présents à Monistrol-sur-Loire sont prisés. Il existe un grand nombre de discothèques pour la jeunesse et point positif pour la famille, elles ne sont pas dans la ville donc la jeunesse n'est pas bruyante en centre-ville le vendredi soir et le samedi soir. On y trouve également un magnifique château en centre-ville avec deux grandes tours imposantes donnant sur une belle allée bordée de tilleuls descendant sur une grande place avec une vieille fontaine. 2 maisons de retraite sont également présentes sur la commune, elles sont très bien situées entre le quartier du Pinet et le centre-ville. Une grande zone commerciale a vu le jour il y a 15 ans et se développe encore et encore dynamisant ainsi la ville.

Pour ce qui est des points négatifs : La circulation en centre-ville n'est pas simple en semaine et s'améliore grandement les weekends.

Mon conseil : J'investirai en centre-ville pour du locatif sur des surfaces d'environ 30 à 60 m2 et plutôt en achetant un immeuble entier.
Je privilégierais plutôt du f2 et du F3 car si vous dépassez un certain montant de loyer alors les gens préféreront louer une maison de ville ou en extérieur.
Si vous préférez investir dans une maison les quartiers du Beauvoir et du Pinet semblent les plus adaptés de part leur situation (proche de la grande nationale) sans les contraintes de bruit. Ils sont ainsi plus adaptés à des familles. Ceux sont aussi les quartiers qui prennent le plus de valeur.
En d'autres termes j'achète à Monistrol-sur-Loire plutôt que dans d'autres villes proches même si les prix sont encore moins chère en extérieur car la possibilité de plus-value est plus importante.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire3
Ecole secondaire6
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LUCIE AUBRACPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE NOTRE DAME DU CHATEAUPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALBERT JACQUARDPublicEcole élémentaire

Parkings

Ménages ayant un parking73% 2 581 ménages possédant un parking sur 3 555 au total.
Ménages ayant au moins une voiture89% 3 180 ménages possédant au moins une voiture sur 3 555 au total.