Analyse Investissement locatif immobilier à Lorient

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Prix moyen m21 739€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Lorient, l'analyse de "guengant"

Rédigé par guengant le

Démographie

La ville de Lorient comprend 58 000 habitants.
Sa population a très légèrement baissé ces dernières années au profit des communes limitrophes de la communauté d’agglomérations.
Les retraités représentent 23 % de la population. La proximité de l’océan et sa tranquillité de vivre attirent de nombreux bretons qui se sont expatriés et qui rentrent au pays passer leur retraite.
Les étudiants représentent 12,8 % de la population (6500 personnes). Ce qui est plus faible que dans les autres grandes agglomérations bretonnes (Brest 21 000, Vannes 9000, et Rennes 65 000 étudiants).
La taille des ménages a diminué ces dernières années en passant de 2,31 à 2,13 personnes par foyer.
Le taux de chômage est d’environ 10 % se situant légèrement en dessous de la moyenne nationale.

Rentabilité locative

La ville reste encore intéressante pour des investissements locatifs.
Lorient est une ville attractive toute l’année avec sa population étudiante et la proximité de l’océan pour une clientèle estivale.
Combiner location étudiante pendant 9 mois et location saisonnière l’été présente une belle opportunité pour dépasser des rendements de plus de 10 %.
Le Festival Inter celtique de Lorient attire pendant 10 jours, début août, plus de 80 000 spectateurs. Il est très difficile de se loger pendant cette période et les tarifs à la nuitée peuvent dépasser les 100 €/nuit pour un studio.
Attention tout de même à la situation géographique de votre bien. Trop près de l’hyper centre, vos voyageurs ne dormiront pas beaucoup. L’ensemble des festivités se déroulant dans l’hyper centre.
Les appartements de grande surface sont moins demandés et sont souvent délaissés à la vente. La division et la découpe en petits appartements pour faire de la location de courte durée ou simplement du meublé étudiant ou de la colocation, peut est un bon choix pour augmenter sa rentabilité.
L’axe gare SNCF / centre-ville / université est à privilégier lors de vos investissements.
Le quartier de Merville représente un des meilleurs emplacements de la ville. Il est composé de maisons individuelles mitoyennes parsemées par de petits ensembles collectifs. Situé à 5 minutes de l’hyper centre à pied, à 10 minutes à pied de l’université et sur la route des plages, ce quartier est très agréable à vivre.
L’offre locative Lorientaise souffre d’un déficit d’appartements de qualité.
Vous n’aurez pas de mal à vous démarquer avec une belle décoration moderne (effet wow) même en affichant des prix au-dessus du marché.
Plusieurs quartiers sont en pleine restructuration :
1/ La gare
Avec l’arrivée du TGV à grande vitesse (Paris-Lorient en 3h00 en juillet 2017), la gare voyageurs est passée de l’autre côté des voies (côté ville). Tout le quartier va être remanié.
Des milliers de m² de friches SNCF vont être vendus à des promoteurs pour construire des immeubles neufs. Le chantier devrait durer plus d’une dizaine d’années.
Le quartier de Kerentrech, juste au-dessus de la nouvelle gare reste un quartier agréable et populaire. Mais le manque de places de parking ne facilite pas le stationnement. Pas de location saisonnière ici, investissez plutôt dans des parkings.
2/ L’hôpital
Le quartier de l’hôpital en hyper centre est également très prisé. Bien situé, le nouvel hôpital a apporté une touche de modernité dans cet environnement plutôt austère avec la présence de la zone militaire de la DCNS.
On y rencontre généralement beaucoup d’appartements vieillots dans un état proche de la passoire thermique. Pourtant associée à une bonne rénovation et à une place de parking, cette option peut être un bon choix locatif.
3/ Le port
Le quartier du port (pêche et plaisance) est également en pleine restructuration. La communauté d’agglomérations a souhaité revitaliser la zone de la base des sous-marins avec le musée Éric Tabarly et un pôle course au large, où les plus grands équipages de catamaran (Groupama…) et l’industrie nautique y sont regroupés.
Tout un complexe de bureaux et logements ont vu le jour ces dernières années. Un pari esthétique plutôt réussi.
Le site accueille tous les deux ans en juin la course « Volvo Océan Race » avec ses milliers de touristes. Pour la plus grande joie des loueurs en saisonnier qui affichent complet à cette période.

Il serait tentant d’aller rechercher des appartements du côté de l’océan (Larmor-Plage Ploemeur, Guidel) à quelques kilomètres, mais les prix d’achat sont devenus tels qu’il serait impossible même en saisonnier, sauf exception, de rentabiliser votre investissement.
Enfin pour les immeubles de rapport, alors qu’il y a quelques années, il était fréquent de trouver des rentabilités de plus de 10 %, il semble bien que ces temps soient révolus. Les investisseurs trouvent plus facilement maintenant du 6/8 %.
Pour les immeubles, privilégiez toujours ceux avec des planchers en dalle béton que des poutres en bois, surtout pour le rez-de-chaussée si la cave n’est pas ventilée.

Valorisation du patrimoine immobilier

Difficile de tirer des conclusions quant à l’évolution du marché. Mais ce qu’on sait c’est que Lorient attirera toujours des étudiants et des touristes l’été.
Les prix à l’achat sont assez raisonnables pour celui qui cherche un peu.
Un T1 peut se négocier à moins de 40 000 € auquel il faudra rajouter un bon rafraîchissement.
Un T1 se loue environ 300 €, un T2 400 € et un T3 500/600€ suivant les quartiers.
La taxe foncière est d’environ 13 €/m², ce qui est loin d’être négligeable.
L’hyper centre-ville est entièrement accessible aux personnes en fauteuils roulants (absence de pavés, de trottoirs, tout est de plain-pied). Historiquement la proximité du centre de rééducation de Kerpape y est pour beaucoup. Des logements accessibles pour PMR manquent encore sur le marché alors que l’environnement est adapté et la demande forte.
Certains quartiers sont moins cotés que d’autres. Comme le TER, Kervénanec ou le Bois du Château. Les grands ensembles HLM et/ou privés attirent moins les investisseurs.
Faut-il investir ?
L’accès à Lorient est facilité par une 4 voies qui relie Quimper à Nantes entièrement gratuite.
Le centre-ville est vraiment agréable avec de larges parkings pour stationner gratuitement. La proximité de la mer présente également un bel avantage.
Investir dans une petite surface de type studio où T1 en centre-ville semble être une excellente solution pour répondre au besoin étudiant et estival.
Evitez les grosses copropriétés où les charges peuvent dépasser les 1000 voire 2000 € par an. Privilégiez des biens sans ascenseur, sans chauffage collectif, sans gardien avec le minimum d’espaces verts à entretenir pour vous garantir une marge plus élevée.

En résumé, faut-il investir?

L’accès à Lorient est facilité par une 4 voies qui relie Quimper à Nantes entièrement gratuite.
Le centre-ville est vraiment agréable avec de larges parkings pour stationner gratuitement. La proximité de la mer présente également un bel avantage.
Investir dans une petite surface de type studio où T1 en centre-ville ou une grande surface en colocation semble être une excellente solution pour répondre au besoin étudiant. Le mixer avec du saisonnier l'été vous permettra encore d’optimiser votre rendement.
Evitez les grosses copropriétés où les charges peuvent dépasser les 1000 voire 2000 € par an. Privilégiez des biens sans ascenseur, sans chauffage collectif, sans gardien avec le minimum d’espaces verts à entretenir pour vous garantir une marge plus élevée.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire33
Ecole secondaire3
Autre établissemen...1
Ecole d'art2
Ecole d'ingénieurs1
Ecole de santé1
Ecole du secteur s...1
Institut universit...1
Unité de formation...2
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BISSONPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE KERMELOPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE KEROMANPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LANVEURPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MERVILLEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NOUVELLE VILLEPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE KERENTRECHPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE KERENTRECHPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LE MANIOPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE MANIOPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE KERSABIECPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARCEL PAGNOLPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST CHRISTOPHE LA SALLEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE STE THERESEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SACRE COEURPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE STE ANNEPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE RENE GUY CADOUPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JACQUES PREVERTPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE FRANCOIS TANGUYPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN PAUL SARTREPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE KEROMANPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE NOUVELLE VILLEPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE STE MARIE PIE XPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE DIWANPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE RENE GUY CADOUPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE BOIS BISSONNETPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BISSONPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MERVILLEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BOIS DU CHATEAUPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LANVEURPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN DE LA FONTAINEPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE KERFICHANTPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE KERFICHANTPublicEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Anaho PigierPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole européenne supérieure d'art de Bretagne - site de LorientPublicEcole d'art
Conservatoire à rayonnement départementalPublicEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole Nationale Supérieure d'Ingénieurs de Bretagne-SudPublicEcole d'ingénieurs
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en soins infirmiers, aides-soignants et ambulanciers - CH Bretagne sudPublicEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Askoria - site de LorientPrivé sous contratEcole du secteur social
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de LorientPublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Faculté des sciences et sciences de l'ingénieurPublicUnité de formation et de recherche
Faculté des lettres, langues, sciences humaines et socialesPublicUnité de formation et de recherche

Parkings

Ménages ayant un parking49% 15 370 ménages possédant un parking sur 31 587 au total.
Ménages ayant au moins une voiture73% 23 175 ménages possédant au moins une voiture sur 31 587 au total.