Analyse Investissement locatif immobilier à Gérardmer

Gérardmer en détail

Vous connaissez bien Gérardmer ?Proposez votre analyse contre un abonnement premium gratuitement.
Experts à GérardmerBesoin de conseils sur votre projet (fiscalité, compta, stratégie, patrimoine, etc.) ?Choisir un expert
Annonces à Gérardmer  88400Consulter les dernières annonces par rendement et de nombreux critères.Les dernières annonces »
prêt immobilier locatifBesoin d'un crédit pour un bien à Gérardmer?Nous prenons en charge votre demande de prêt.Demander un prêt »
Prix moyen m21 703€
Rendement brut moyen
Source Insee
Source Insee
Source Insee
Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Gérardmer, l'analyse de "creol67"

Rédigé par creol67 le

Démographie

Gérardmer, appelé également « la perle des Vosges », est la quatrième commune des Vosges en termes de population avec environ 8500 habitants. Les villes de Colmar et Épinal sont distantes de 40 kms. La ville est composée de 7000 logements pour 4100 ménages, dont la moitié sans enfant (60 % d’appartements et 40 % de maisons) avec un taux de 90 % de propriétaires (60 % en résidence principale et 30 % de résidence secondaire).
La répartition de la population est la suivante : 30 % des habitants ont moins de 30 ans 30% ont entre 30 à 60 ans et 30% ont plus de 60 ans.
La ville est dotée d'infrastructures normales pour sa taille :
- écoles, collèges, lycées dont un lycée hôtelier.
- centre hospitalier d’environ 250 places
- une médiathèque, un cinéma, le lac de Gérardmer.
- divers infrastructures sportives et de loisirs dont une piscine et un bowling.

Dotée d’une très bonne économie, en particulier dans le textile et le bois, pourvoyeuse de nombreux emplois, la ville est surtout connue pour son exceptionnel cadre touristique, sportif et culturel (festival du film fantastique, fêtes des jonquilles, triathlon). En effet, aussi bien en été qu’en hiver, la population double voir triple surtout lorsque la neige est présente dans les stations de ski familiales alentours.
A noter également, la présence d’un casino au bord du lac et de nombreux restaurants très bien côtés, tout standing confondu.
Seul point négatif, Gérardmer est uniquement accessible par des routes départementales. Pour le train il faudra descendre à Épinal et prendre un bus.

Rentabilité locative

Avec 500 chambres d’hôtels à l’année pour 25 hôtels la location privilégiée reste la location temporaire , de courte durée. Ceci dit, les Vosges proposent un grand nombre d’emplois couplés à un cadre de vie agréable appelé « la vie en Vosges » (prix à l’accession très bas, cadre et qualité de vie exceptionnel, équipement sportif et naturel de premier plan).

Secteur : La Rayée, les Xettes, La Cercenée :
Il y a souvent des chalets à la vente de type F5 et plus, généralement pourvus de piscine, et/ou jacuzzi, et/ou spa. Les locations sont très majoritairement de courtes durées pour plusieurs personnes. Gérardmer s’étant spécialisé dans les locations familiales et multiples. Il n’est d’ailleurs pas rare de trouver des chalets pour 10 à 20 personnes qui sont remplis à l’année. Cependant les locations pour 2 à 5 personnes fonctionnent tout aussi bien. Les travailleurs quant à eux privilégieront le centre-ville. N’ayez pas peur de la distance, des logements sont achetés jusqu’à 10 km du lac.
La location par nuit est de 50 euros environ par chambre. Pour l’hiver et l’été, les chambres sont généralement louées 4 à 6 mois à l’avance en semaine comme en week-end. Un mois à l’avance pour l’automne et le printemps. Cela permet de savoir à l'avance combien va vous rapporter votre bien pour le mois.
Comptez 150 000 € pour un chalet F5 (en moyenne) soit une famille de 4 personnes ou trois familles de 2 personnes chacune pour une location à 90 euros à minima pour un week-end (logement sans équipement de type piscine, spa, jacuzzi ……) La moyenne pour un F5 tourne autour (équipement compris ou pas) de 170 euros.
Certains propriétaires louent un F5 400 euros par week-end tout compris (location du logement, location des ski et pass monte neige ou location du logement et pass ski nautique) plus petit déjeuner. Comptez 500 à 700 euros en moyenne pour un week-end all exclusive pour un F5 (hébergement, petit déjeuné, déjeuner, diner, activités compris) La formule est extrêmement appréciée des touristes plus aisés qui viennent pour un week-end prolongé.
Les logements de 10 chambres tournent autour de 600 euros par week-end soit 60 euros par chambre en pleine saison hivernale. Ce qui est vraiment très bas comparée à Avoriaz mais qui reste rentable pour un logement de 400 000 euro.
Au printemps, comme à l’automne, les touristes sont présents, en particulier pour se ressourcer.

La tour du lac à l’entrée de la ville :
Essentiellement touristique également et pourvu de sentiers de randonnées intéressants, c’est un quartier essentiellement tourné vers un public touristique. Vous pouvez acheter jusqu’à la Bresse. La plupart des touristes viendront en voiture et pourront se balader à leur guise. Comptez environ 50 euros la nuit par chambre.

Le centre lac délimité par la route de la Bresse et la rue Lucienne :
Dense, riche et diversifié, il concentre de nombreuses infrastructures (bowling, piscine, casino, canoë kayak …) Il reste le quartier privilégié des touristes à la recherche d’un logement pour profiter des nombreuses activités estivales et hivernales.
C’est aussi le quartier privilégié des nouveaux arrivants qui vont pourvoir un des nombreux postes offerts par l'économie locale. Les locations restent assez « chères » par rapport au département car les F2 démarrent à 450 euros HC soit le même prix que Metz, Nancy ou le quartier chic d’Epinal. Les F3 à 650 euros
Les maisons se louent à partir de 700 euros.
Le marché étant assez restreint les prix ne sont pas forcément dépendant du quartier ou des infrastructures, mais bien du bailleur.
Ceci dit, chacun de ces logements trouvent preneurs assez vite. Même s’il est important de rappeler que les locataires n’auront absolument aucun problème d’accéder à la propriété au vu des prix extrêmement bas du marché, ce qui explique pourquoi les propriétaires favorisent dans leur grande majorité (90%) la location touristique. Le quartier centralise, les activités, restaurants et professionnels médicaux ainsi que les réseaux de transports.

Le quartier Kleber, accolé au centre-ville :
Quartier assez délaissé où s’accumulent de nombreux détritus aux pieds des nombreux immeubles HLM. Pas d’espace pour les enfants. Actuellement je le déconseille fortement.

Valorisation du patrimoine immobilier

Le prix moyen d’achat est de 2000 euros le m² alors que dans les Vosges, la moyenne est de 900 euros …
Le nombre de logements est passé de 6500 à 7000 en dix ans. Ce qui est assez exceptionnel pour une ville de cette taille et « isolée » des grands axes routiers et ferroviaires.
Ce qui prouve que la demande est très forte et que les prix en constante augmentation permettent d’envisager de bonnes plus-values ou de pouvoir louer à un public touristique de très bonne qualité.

La demande se divise en deux types :

Ceux qui achètent pour vivre :
Il suffit d’aller sur leboncoin pour se rendre compte des prix assez bas. Il n’est donc pas rare de trouver des logements à moins de 150 000 euros. Cependant vous allez vendre à des gens qui louent déjà sur place et qui connaissent la ville.
Je vous conseille très fortement de vous concentrer exclusivement sur le centre-ville pour optimiser vos ventes. Il existe néanmoins un petit nombre d’acheteurs qui souhaitent vivre en hauteur et dans la forêt au calme.
Etant spécialiste de l’immobilier j’aurai du mal à vous donner une fourchette de prix pour une ville où les vendeurs font un peu ce qu’ils veulent, mais en dessous de 100 000 euros pour un F3 méfiance, au-dessus de 300 000 euros pour un F5 laissez tomber.

Ceux qui achètent pour une résidence secondaire :
La distance reste un choix assez secondaire donc chaque quartier offre un potentiel de « coup de cœur ». De par mon expérience, les chalets restent vraiment LE logement secondaire qui envoie le plus de signaux pour les acheteurs potentiels. Encore une fois, vous êtes dans une « petite » ville avec un mode de fonctionnement totalement différent des grandes villes. Ainsi une maison tout à fait banale de 150 m² vendue à peine 175 000€ se vendra en une journée alors qu’une maison avec vue sur le lac et piscine intérieur de 250m² vendus 300 000 euros ne trouvera pas preneur pendant 2 ans. Alors qu’un chalet avec vue sur la montagne ou sur le lac se vendra dans la journée
même.
Les logements de types 3 pièces et plus représentent 75 % du parc immobilier. Les 5 pièces et plus 40% !!!
Cela s’explique par le fait que les 5 pièces sont privilégiées pour les locations de courtes durées. Ces logements proposent des chambres ayant une entrée indépendante avec salon et cuisine en commun, Les acheteurs sont essentiellement belges, néerlandais et anglais.

En résumé, faut-il investir?

Gérardmer est et reste une petite ville éloignée des grands axes routiers et ferroviaires. Elle reste une ville qui ne doit son salut que pour ses atouts économiques (nombreux emplois à pourvoir) et touristiques.
Gérardmer, est sans aucun doute un « Eldorado » qui regroupe tous les bons atouts : tranquillité, nature, calme, emplois
De plus c'est une ville ultra dynamique au point de vue immobilier et permet de réaliser de très belles opérations immobilières. De nombreux étrangers y ont investi plutôt que d’investir à Avoriaz, car la ville représente un véritable terreau du rendement immobilier.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire7
Ecole secondaire2
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN MACÉ - GÉRARDMERPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MARIE CURIE - GÉRARDMERPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARIE CURIE - GÉRARDMERPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE LES BAS RUPTS - GÉRARDMERPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE JULES FERRY - GÉRARDMERPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE NOTRE-DAMEPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN MACÉ - GÉRARDMERPublicEcole élémentaire

Parkings

Ménages ayant un parking76% 3 066 ménages possédant un parking sur 4 040 au total.
Ménages ayant au moins une voiture82% 3 301 ménages possédant au moins une voiture sur 4 040 au total.