Faut-il investir à Dieppe en 2024 ?

La Ville de Dieppe demeure très touristique, mais elle est économiquement sur le déclin. Elle ne bénéficie pas d'une liaison ferroviaire directe avec Paris. En revanche il s'agirait de la ville balnéaire la plus proche de Paris (en voiture). Actuellement l'autoroute se "prend" a quelques minutes du centre-ville mais celle-ci devrait être reliée au quartier "Dieppe Sud" en cours d'aménagement, et situé beaucoup plus proche du centre-ville (proximité directe). Pour de la location nue, je privilégierai les T2/T3 dans des immeubles sains, si possible avec ascenseur ou parking privatifs car ces biens sont rares en centre-ville. La meilleure option me paraît être l'achat de T1/T2 bien située pour de la location meublée courte durée (saisonnière ou locations à des professionnels en déplacement – une centrale nucléaire se situe à 20 minutes en voiture).

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L’investissement locatif à Dieppe

En terme de rendement brut, la ville est correcte. Le bâti du centre-ville est dans un état assez moyen malgré les efforts menés par la Municipalité pour lutter contre l'habitat "indigne" depuis 15 ans. Il y a une forte demande locative, mais celle-ci provient d'une population en difficulté et correspond plutôt aux personnes n'ayant pu obtenir de logement chez un bailleur social. D'autre part, certains logements restent vacants plusieurs mois à cause des difficultés que rencontrent les propriétaires pour trouver de "bons" locataires. Pour l'anecdote, j'ai vu un bailleur qui a décidé de conventionner (loyer intermédiaire plafonné par l'état en échange d'un abattement de 30% sur ses revenus locatifs) 20 logements car il avait de grandes difficultés à trouver des locataires. A mon sens la demande locative concerne en majorité des T2 et T3 dans le centre-ville. La taxe foncière est très élevée à Dieppe (taux communal de 38.90% soit le 4eme plus élevé du département).

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Démographie à Dieppe

Le centre-ville accueille une population assez pauvre. Il s'agit d'une ville qui a connu par le passé une forte activité industrielle et portuaire mais qui est désormais sur le déclin comment en témoigne sa démographie en baisse. La ville est assez peu attractive pour les jeunes cadres et il n'y a pas beaucoup d'étudiants. Seul l'IFSI (école d'infirmière) de la ville est pourvoyeur d'une demande locative de type studio.

Patrimoine immobilier à Dieppe

En centre-ville, il arrive que certains biens restent en vente plusieurs mois car les prix ne sont pas en adéquation avec le marché actuel, qui est baissier. Certains secteurs, comme le quai Henri IV (vue sur port de plaisance) ou le front de Mer restent cependant assez demandés pour de la résidence secondaire, ou des investissements en location saisonnière. La ville, située en bord de mer est très touristique et on peut espérer que le nombre de touristes va augmenter en même temps que la remise en valeur du centre-ville va continuer. Le quartier du Pollet souffre d'une image assez négative aujourd'hui même si cela va en s'améliorant. A mon sens, ce quartier à un vrai potentiel de valorisation et la municipalité a affirmé sa volonté de faire des investissements sur ce quartier (c'était au moment des élections...donc méfiance, pour l'instant rien de concret). Les prix y sont très bas. Il s'agit d'un ancien quartier de pêcheurs qui a énormément souffert du déclin de l'activité portuaire de la ville, mais c'est aussi un quartier qui possède un énorme potentiel touristique inexploité (les touristes semblent adorer ces quartiers "typiques"). On peut donc espérer une revalorisation des prix à long terme (au moins une décennie).