Analyse Investissement locatif immobilier à Clermont-Ferrand
Clermont-Ferrand 63000 : données, statistiques, étude du marché locatif
Investissement locatif à Clermont-Ferrand, l'analyse de "etienne14"
Démographie
Clermont-Ferrand est une ville jeune et dynamique.
La grande majorité des loueurs potentiels se répartie en deux catégories, les étudiants qui viennent de toutes les régions voisines, et les jeunes cadres ou ouvriers Michelin.
Le centre-ville est peu étendu et les biens souvent surestimés, mais les centres universitaires parsèment une grande partie de l'agglomération.
Le plateau central (hypercentre) reste la zone la plus intéressante au niveau de la facilitée de location. Les quartiers nord sont à éviter car ils sont considérés comme trop malfamés. Les alentours du CHU et des cézeaux restent un bon choix pour de la location étudiante alors que le quartier des carmes aura un plus gros potentiel pour des ouvriers et des cadres Michelin.
Rentabilité locative
Le rendement locatif pur moyen de la ville se situe autour de 5% pour un logement acheté et rénové. Par exemple : Un T2 de 50 m2 acheté 120 000€ aux salins se louera 500€ sans problème. La rentabilité est assez homogène dans toute l'agglomération, le prix au m2 diminue parallèlement au prix de location lorsque l'on s'éloigne des points d'intérêt. De bon rendements peuvent être trouvés en sortant de Clermont (Vic le comte, Aubiere, Beaumont...)
L’hétérogénéité de la population permet un investissement dans tous types de biens, studio pour les étudiants, T2 pour les jeunes couples ouvriers, T3 ou plus pour les cadres qui arrivent avec leurs familles.
La taxe foncière varie entre 12 et 15€ au m2 dans l'agglomération clermontoise.
Les vacances locatives sont plus importantes pour les grandes surfaces, mais un beau bien ne reste jamais très longtemps sur le marché. Les roulements se font assez rapidement. Acheter du neuf à Clermont n'a pas un grand intérêt, le prix du m2 étant bien trop élevé, quasiment le double du prix moyen de l'agglomération et les chances de voir les prix s'envoler sont partis avec l'abandon de la ligne TGV Paris Clermont.
Valorisation du patrimoine immobilier
Le prix de l'immobilier à Clermont-Ferrand est stable depuis plus de dix ans, la stagnation des prix permet des investissements plutôt sûrs mais avec une plus-valus du prix au m2 sur le long terme, quasi nulle. Les prix ont légèrement augmentés ces dernières années avec la baisse des taux d'emprunts qui a favorisé les achats immobiliers. Malgré un dynamisme certain de part des grandes entreprises sur place, seul l'ouverture vers paris, bordeaux Lyon et Marseille via le TGV pourrait engendrer une hausse des prix de l'immobilier.
En résumé, faut-il investir?
L'avantage de Clermont-Ferrand est sans conteste le prix très bas du m2 pour une ville aussi grande et aussi diversifiée en termes de potentiels locataires.
Enclavée dans le centre de la France et dotée de tous les corps d'enseignement elle attire beaucoup d’étudiants venus du Cher, de l'Alliée, de la Creuse du Cantal et d'autres encore.
Les entreprises Michelin, Jacquet et Candia, apportent aussi un gros turn-over de jeunes cadres présents pour des temps limités et donc de potentiels locataires.
Le placement de la chaîne des puys en patrimoine mondial de l'UNESCO permet aussi des locations touristiques, même si elles restent plus rentables elles demandent bien plus de temps qu'une location classique.
Il semble judicieux d'investir dans le centre, même si les prix sont plus élevés. Cela garantit une vacance locative très faible et des loyers un peu plus élevés.
Investir à Clermont-Ferrand, l'analyse de "lp505"
Démographie
En 2018 il y avait 143 587 habitants à Clermont-Ferrand, dont environ 26 544 étudiants en 2014.
La population est majoritairement étudiante (entre 15 et 29 ans), il y a moins de familles, statistiquement parlant. Les familles se situent plutôt hors centre-ville. Le taux de chômage est légèrement en dessous de la moyenne française. Il y a 4 quartiers prioritaires : St Jacques, La Gauthière, La Fontaine du Bac et Les Vergnes.
On y trouve également une faculté de médecine, de droit, de gestion et comptabilité, de management, de commerce, de lettre, psychologie, un staps, et diverses autres sections.
Le revenu moyen des personnes habitants à Clermont-Ferrand est de 17 000 € annuel.
Rentabilité locative
Cette ville est intéressante pour y faire du locatif étudiant. Les logements comprennent en moyenne entre 1 et 3 pièces, majoritairement sans parking.
La taxe d'habitation est environ de 19 % et la taxe foncière s'élève quant à elle à environ 23 %.
Il faut s'attendre à 1 ou 2 mois de vacance locative.
Les biens sont majoritairement dans l'ancien, mais il est également possible d'investir dans du neuf. Des immeubles à côté du centre-ville sont actuellement en construction et un ancien hôpital en ré-habilitation afin de devenir un immeuble avec quelques avantages au niveau du parking et commerces.
Le prix au m2 pour un appartement est de 1 690 €. Il est également possible d'acheter des maisons à Clermont-Ferrand, mais hors du centre-ville. La cible sera alors différente.
Valorisation du patrimoine immobilier
La ville organise plusieurs festivités, notamment des marchés de noël chaque année, certains matchs de l'ASM sont diffusés sur la place de Jaude (qui est habituellement remplie de monde), lors de la fête de la musique le centre-ville devient alors festif et également pour d'autres occasions.
Le réseau de transports en commun est relativement efficace dans le centre-ville, entre les bus et le tram (qui relient plus particulièrement les établissements scolaires et permet de gagner un temps conséquent lors des heures de pointe). On voit se développer également des locations de vélos en courte durée, un peu partout dans la ville. La circulation en centre-ville pour les automobilistes est un peu difficile et les places de parking payantes.
La ville a pour projet de construire une grande bibliothèque répertoriant tous les domaines des établissements scolaires. Un 2e centre commercial a été créé il y a 2 ou 3 ans en plein centre-ville.
En résumé, faut-il investir?
La ville de Clermont-Ferrand s'enrichit petit à petit avec son nombre d'habitants, ses modernisations et ses améliorations. Si vous cherchez à investir dans du locatif le plus rentable semble être du locatif étudiant, car cette ville se prête à cette spécialisation.
Avec sa population assez jeune, dynamique et pleine d'idée, la ville essaye de trouver des animations et d'inclure les habitants, jeunes ou moins jeune à partager des nouvelles idées.
Les volcans d'Auvergne sont tout proches de Clermont-Ferrand et Vulcania (le parc d'attraction sur les volcans) est également proche ce qui augmente l'attractivité de la ville.
En résumé, Clermont-Ferrand est plutôt une ville étudiante que touristique. Les familles se situent plutôt hors centre-ville et les étudiants plutôt en centre-ville.
Le nombre d'étudiants diminue très légèrement depuis 2012, mais reste relativement constant.
Un investissement efficace consisterait à acheter un studio en centre-ville.
La ville de Clermont-Ferrand peut également se prêter à de la colocation étudiante, il faudra dans ce cas viser des biens de type T3, T4.
Investissement locatif à Clermont-Ferrand, l'analyse de "chloe1"
Démographie
Clermont-Ferrand est une ville dynamique d'Auvergne. Composée d'universités et accueillant des entreprises renommées telles que Michelin et Limagrain, la ville attire de nombreux étudiants et jeunes actifs. On y recense environ 144 784 habitants dont environ 20% d'étudiants.
Forte d'un patrimoine culturel et naturel riche, elle attire également de nombreux touristes chaque année. Clermont-Ferrand offre à ses touristes des randonnées ou promenades vers les paysages montagnards qui l'entourent. En ville, le patrimoine dont Notre-Dame-du Port, classée au Patrimoine mondial de l'UNESCO, la gastronomie, le festival de court métrage attire chaque année plus de personnes.
Rentabilité locative
Il apparaît pertinent de miser sur l'achat d'un studio en centre-ville, dans un immeuble ancien à faibles charges de copropriété. Si votre budget est plus élevé, pensez à l'achat d'un bien plus grand de type T3/T4. Cela vous permettra soit de viser des familles dans ce cas là privilégiez le quartier Vallières, soit d'optimiser votre rentabilité en proposant des biens destinés à de la colocation. En effet, il y a très peu d'offres de logement de type T2 et T3 de qualité à Clermont-Ferrand.
Les quartiers à privilégier sont les suivants :
-le centre-ville : l'hyper centre offrant beaucoup de cachets reste très recherché par la population clermontoise. Avec un réseau urbain dynamique : de nombreuses lignes de tramway et de bus, les étudiants et jeunes cadres n'hésitent plus à s'éloigner un peu de leurs pôles d'activités pour se loger en centre-ville.
-le secteur des universités au sud est de la ville : Un studio de 20 m2 se loue en général 380-400€ . Le public de locataire se compose ici d'étudiants. Il faut alors privilégier les locations meublées si l'on vise cette cible.
-le secteur sud avec le quartier des Salins : Ce secteur, plus résidentiel est prisé des jeunes cadres et des familles à la recherche de confort et d'espace. Le marché sur le secteur des Salins est relativement tendu et peu d'offres sont disponibles à la location. Les futurs locataires sont également souvent à la recherche d'une location comprenant un parking. Investir dans un T2/T3 dans ce quartier est intéressant. Par exemple : Un T2 avec parkings de 43 m2 s'achète environ 85 000€ et se loue aux alentours de 500€
-le quartier Vallières : Les prix y sont en moyenne inférieurs aux prix pratiqués dans la ville (ils peuvent même être inférieur à 1600€/m2). Ce quartier en pleine réhabilitation, permettra aux acquéreurs de réaliser de belles plus-values. Recherché par les jeunes familles investir dans ce quartier peut s'avérer rentable. Il faut cependant viser des surfaces un peu plus grandes de type T3/T4. Par exemple un T4 de 70m2 acheté 110 000€ sera loué 600€. Attention, dans ce quartier les locataires recherchent aussi des parkings.
Valorisation du patrimoine immobilier
Les prix de l'immobilier y sont stables (voir en légère baisse -0,7% depuis 2017). Cependant le prix des loyers est en légère augmentation (+0,3% sur un an). Ce qui permet de faire de bons investissements. Un extérieur de type terrasse, balcon, cour s'avérera être un gros atout lors de la mise en location de votre bien.
L'offre de logement augmente également légèrement (+0,7% depuis 2010).
A travers un ensemble de grands projets, la métropole se métamorphose pour être toujours plus attractive et agréable à vivre pour l'ensemble de ces habitants. Voici quelques un des projets :
-La réhabilitation du stade Philippe-Marcombes dans le quartier Vallières redynamise ce quartier.
-Création d'un Centre d’Activités Sportives et de Loisirs Verts
-Création d'un quartier de l'innovation : le bâtiment Totem visant à accueillir de nouvelles entreprises
-Création d'un Pôle culturel à Croix-de-Neyrat
-La Grande bibliothèque de Clermont Auvergne Métropole devrait voir le jour à l’horizon 2022 sur le site de l’ancien Hôtel-Dieu, ancien centre hospitalier de la ville et bâtiment emblématique datant de 1770.
La mise en place de ces nombreux projets permettra de rendre la ville encore plus attractive.
En résumé, faut-il investir?
Clermont-Ferrand est une ville idéale pour un investisseur. Elle promet de belles plus-values à l'avenir et permet de réaliser de belles rentabilités souvent comprises entre 6% et 10% de rendement. Ceci est dû à un prix d'achat relativement faible et un prix de loyers assez élevé en comparaison. De plus, les risques de vacances locatives sont relativement faibles car il existe une faible quantité d'offres de location par rapport à la demande.
Clermont-Ferrant offre un réseau urbain dynamique avec de nombreuses lignes de tramway et de bus et un cadre de vie agréable, ce qui permet d'attirer chaque année de nouveaux habitants en recherche de logements.
Etablissements Scolaires
| Appelation officielle | Secteur | Nature de l'établissement |
|---|---|---|
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PIERRE ET MARIE CURIE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN JAURES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION NESTOR PERRET | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION EDGAR QUINET | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANATOLE FRANCE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE EDOUARD HERRIOT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR DURUY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MICHELET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANATOLE FRANCE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FERDINAND BUISSON | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN BUTEZ | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN JAURES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN MACE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES FERRY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR DURUY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL BERT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALBERT BAYET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EDOUARD HERRIOT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NESTOR PERRET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION EDGAR QUINET | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN ZAY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN MOULIN | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN DE LA FONTAINE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN DE LA FONTAINE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PIERRE ET MARIE CURIE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA PRADELLE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CHANTERANNE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DIDEROT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DIDEROT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHANTERANNE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MERCOEUR | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PIERRE MENDES FRANCE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE DE LA SALLE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE LES CORDELIERS | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION ARISTIDE BRIAND | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION ARISTIDE BRIAND | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN MOULIN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR HUGO | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES VERNE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PIERRE MENDES FRANCE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES VERNE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALPHONSE DAUDET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHARLES PERRAULT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CHARLES PERRAULT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGO | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ROMAIN ROLLAND | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN PHILIPPE RAMEAU | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES VALLES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES VALLES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALPHONSE DAUDET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ROMAIN ROLLAND | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FERDINAND BUISSON | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN BUTEZ | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DANIEL FOUSSON | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PHILIPPE ARBOS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE DE PLEIN AIR ECOLE ITINERANTE SOCLE COMMUN | Public | Ecole de plein air |
| ECOLE ELEMENTAIRE SPECIALISEE CHANTERANNE ED-MOTRICE | Public | Ecole élémentaire spécialisée |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PHILIPPE ARBOS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALBERT BAYET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE NOTRE DAME | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SAINT ALYRE - SAINTE CLAIRE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GEORGE SAND | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE GEORGE SAND | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MICHELET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL BERT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES FERRY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN ZAY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE SS EFFECTIFS PERMANENTS ENFANTS HOSP.A DOMICILE | Public | Ecole sans effectif permanent |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN MACE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE | Privé | Ecole élémentaire |