Démographie

La cité médiévale de Carcassonne est connue dans le monde entier et attire chaque année de plus en plus de touristes français et étrangers. La ville est située à 45 minutes de la Méditerranée et à 1 heure des Pyrénées.
La ville de Carcassonne, elle, compte un peu plus de 50 000 habitants sédentaires. Il s’agit d’une population plutôt jeune (75% de moins de 60 ans), des couples principalement. Le taux de chômage frôle les 20% et ceux qui ont un emploi sont principalement des ouvriers.
Il y a peu d’étudiants, puisque Toulouse n’est qu’à 45 minutes de route ou de train.
Globalement une grande partie de la population est dépendante de l’assistance publique. Il existe aussi une frange très aisée (vieilles familles carcassonnaises, souvent riches de leurs vignobles).
La délinquance est un vrai problème local. Il y a quelques quartiers à risques, le centre ville n’est pas conseillé non plus. Les quartiers intéressants sont entre la cité médiévale et le centre ville (les Capucins ou le Palais par exemple).

Rentabilité locative

La rentabilité locative de Carcassonne est bonne, mais risquée. Il y a un gros potentiel locatif. Étant locataire dans cette ville, il manque cruellement de logements propres.
Le prix à l’achat des biens n’est pas élevé. Il faut cependant faire attention à la revente qui est difficile.
Il y a une profusion de biens à la location ainsi qu’à la vente. La différence se fera donc sur la propreté des biens.
Le gros avantage de cette ville réside dans la location saisonnière en profitant du nombre important de touristes d’avril jusqu’à décembre. La rentabilité d’un bien peut être multipliée par 3 notamment en juillet et en août. Par exemple, une maison de 80m2 avec un petit jardin, à 5 minutes à pied de la cité louée traditionnellement environ 600 euros par mois, peut, en saisonnier rapporter facilement 1800 euros l’été.
Par ailleurs, le centre-ville est mal desservi et le stationnement y est payant, un investissement dans les parkings et garages peut donc être intéressant. Sans compter que cela protège les véhicules contre les nombreux vols et dégradations.

Valorisation du patrimoine immobilier

Carcassonne n’offre pas de développement économique en dehors du tourisme. La ville est sale et mal entretenue malgré des impôts locaux élevés. Les transports en commun sont mal développés. La cité médiévale est un patrimoine exceptionnel mais malheureusement mal géré. Il n’y a pas de vision d’ensemble de développement cohérent de la ville.
Il y a cependant un aéroport avec des vols low-cost dans des villes européennes (Londres, Dublin, Porto, etc.) qui apporte un flot de touristes assez constant.
Le prix de l’immobilier est plutôt en baisse mais l’avenir dans cette ville est imprévisible. Notamment parce qu’un gros employeur local est l’armée de Terre, et que cette unité risque d’être dissoute.

En résumé, faut-il investir?

Carcassonne offre des possibilités exceptionnelles dans le saisonnier grâce au tourisme. Il faut pour cela investir proche de la cité médiévale.
Il y a aussi de bonnes opportunités en locatif « standard », il faudra pour cela rénover avec goût et sélectionner ses locataires afin d’éviter trop de dégradations.