Analyse Investissement locatif immobilier à Briançon

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Prix moyen m22 188€
Rendement brut moyen
Source Insee
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Briançon, l'analyse de "didou13"

Rédigé par didou13 le

Démographie

La moitié de la population est active et travaille dans le secteur géographique de Briançon, 1/4 de la population représente des retraités. Le reste des habitants comprend des étudiants, des chômeurs et des inactifs.
La population s’agrandit en saison estivale et en hiver avec les saisonniers. Les colocations et studios meublés sont des biens recherchés par ces personnes.
Avec une population comprise entre 15 000 à 20 000 habitants, la ville reste une des villes les plus attractives des Hautes Alpes avec Gap. Elle reste attrayante grâce à son ensoleillement et sa position stratégique ( Montgenèvre à 6km, Serre Chevalier à proximité grâce au téléphérique situé à son centre-ville et bien sûr la frontière avec l'Italie à 20mn).
L'évolution démographique reste positive depuis des décennies et renforce l'idée que la jeunesse ou la population active progressera dans cette commune au fil des années.

Rentabilité locative

Briançon reste une ville chère au niveau de l'achat des biens mais beaucoup sont à rénover car il existe beaucoup de biens datant d'avant 1946. Ces biens anciens peuvent être achetés à des prix inférieurs au marché.
Si la rénovation ardue ne fait pas peur le rendement locatif peut être supérieur à 10%.
Le prix au M² s'élève environ à 2200€. L'attraction vient du fait de la réputation des stations de Ski aux alentours comme Montgenèvre et Serre Chevalier.
Les locations peuvent se baser sur le prix des villes comme Marseille, Dignes ou Manosque. Un studio se loue environ 350-390€ s'il est bien rénové. La vacance locative est minime si notre bien est de qualité. Il faut savoir que la plupart des biens sur Briançon sont "vieillots", proposer un bien de qualité et décoré avec goût permettra de louer plus vite et de se différencier.
Autre point à connaitre sur Briançon: le manque de biens de type Studio, T1 et T2. La majeure partie des biens proposés sont des T3, T4 et plus. La division de bien peut être à envisager pour un rendement optimal!
Autre point : il y a autant de propriétaires que de locataires sur le secteur.

Enfin, Briançon (et ses environs) propose un rendement locatif attractif. Il est possible d'acheter un bien de Monetier les bains, Saint Chaffrey, Villar st pancrace jusqu'à Montgenèvre sans se soucier de la vacance locative. La location saisonnière y est à privilégier.

Il vaut mieux acheter un bien dans l'ancien avec de grosses rénovations, car le prix au M² est quand même assez haut pour le louer en meublé saisonnier.
Il est aussi possible d'acheter une grande maison ancienne à diviser pour un prix autour de 100 000€. La division en 2 ou 3 biens (réalisable dans le secteur) loués en saisonnier permet d'avoir un rendement de 15 à 20%. Par exemple une grande maison de 500M² divisée en 6 biens, offre un rendement de 30% en location saisonnière!

Valorisation du patrimoine immobilier

La ville de Briançon possède une richesse architecturale et constitue un point stratégique dans le tourisme. La cité Vauban, les stations de renom à proximité contribuent à rendre la ville attractive. Le transport se développe très bien. Elle possède un hôpital, plusieurs écoles, des GR (chemin de randonnée) à foison. Même si le bien devrait prendre de la valeur chaque année, il faut savoir que le M² reste cher dans les Hautes Alpes. Beaucoup de maisons sont à rénover donc négocier le bien de 30% est chose facile. Cependant il faut être attentif et repérer fissures ou défauts..etc car Briançon est dans un secteur sismique élevé de niveau 4. La ville se modernise avec les investisseurs et un meilleur réseau de transport en commun. Même si le prix au M² stagne, il est possible de réaliser de belles plus values en rénovant un bien.
Pour des exemples de prix: une maison type T4 rénovée avec jardin se vend environ 350000€, avec rénovation lourde à faire nous pouvons la négocier autour des 100 000€.

En résumé, faut-il investir?

Le point faible de la ville reste l'accès car les autoroutes sont éloignées et la vallée reste sauvage. L'autre côté négatif est la sismicité du lieu et la teneur en radon sur le secteur.
Attention aussi aux glissements de terrain si le bien est proche d'une montagne ou colline.
Les points positifs sont: son emplacement stratégique face aux hautes saisons touristiques en hiver avec les stations de ski comme Montgenèvre et Serre chevalier entre autre et le tourisme vert en été avec les randonnées pédestres et en VTT ainsi que les lacs proches (on peut même parler du plus grand lac artificiel d'Europe qui est le lac de Serre Ponçon).
En ce qui concerne la culture, il y a la cité vauban et les différents forts aux alentours. Les anciennes Mines sont classées par l'UNESCO.
Pour finir, acheter de grandes maisons en ruine à rénover pour faire de la division et des locations saisonnières est une stratégie payante sur la ville.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire9
Ecole secondaire3
Ecole de santé1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE BRIANCON FORTVILLEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BRIANCON SAINT-BLAISEPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BRIANCON SAINTE-CATHERINEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BRIANCON LES ARTAILLAUDSPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BRIANCON JOSEPH CHABASPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE BRIANCON ORONCE FINEPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE EE BRIANCON CARLHIAN RIPPERTPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE BRIANCON PONT DE CERVIERESPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BRIANCON MI-CHAUSSEEPublicEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en soins infirmiers du syndicat interhospitalierPublicEcole de santé

Parkings

Ménages ayant un parking63% 3 402 ménages possédant un parking sur 5 426 au total.
Ménages ayant au moins une voiture83% 4 525 ménages possédant au moins une voiture sur 5 426 au total.