Analyse Investissement locatif immobilier à Bordeaux

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Prix moyen m24 548€
Rendement brut moyen
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Bordeaux, l'analyse de "paulcitruce"

Rédigé par paulcitruce le

Démographie

Bordeaux est une ville du Sud-Ouest, chef-lieu de la région Nouvelle-Aquitaine. Classée neuvième ville avec 246 586 habitants et septième agglomération française avec 889 543 habitants (chiffres de 2014).

La ville est vouée à s'agrandir avec l'arrivée de la LGV le 2 juillet 2017 (2h05: Paris-Bordeaux). Les atouts de Bordeaux attirent toujours plus d'investisseurs, les prix sont en forte augmentation. La demande est grandissante et de nombreux projets immobiliers sortent de terre. 

Les femmes représentent 53,2% de la population bordelaise, 31,2 % des habitants bordelais ont entre 15-29 ans et 57,2% sont célibataires. 
84,4% de la population est active contre 15,6% de chômeur (plus que la moyenne française 10,4%) et 22,5% d'inactif. Le taux de chômage est particulièrement élevé pour les personnes de 25-54 ans (14,5% alors que la moyenne nationale est à 8,9%). Cela représente le paradoxe de Bordeaux aujourd'hui qui alimente les spéculations pour expliquer ce décalage entre activité économique et flambée des prix de l'immobilier.

La ville compte aussi 10,10% d'étudiants, une cible particulièrement intéressante pour les investisseurs immobiliers. 

La ville de Bordeaux est divisée en plusieurs quartiers:
- Le triangle d'Or en hyper centre qui voit les prix taquiner les 7 000 voir 8 000€ du m2.
- Bordeaux maritime (quartier en pleine évolution avec beaucoup de nouveaux projets de construction)
- Chartrons - Grand Parc - Jardin Public (quartier tendance bobo un peu excentré, ou antiquaire avec tout type de population, les prix flambe autour du Jardin Public et les Chartrons)
- Caudéran (quartier résidentiel autour du Parc Bordelais avec de belles maisons typiques bordelaises, c'est une valeur sure, chic qui héberge les meilleures écoles privées de Bordeaux) 
- Saint-Augustin (quartier résidentiel qui s'est développé autour de l'église et du CHU avec des prix plus abordables que Caudéran mais moins d'espaces verts, c'est un quartier en vogue pour de jeunes familles) 
- Nansouty (Jeunes familles avec beaucoup d'échoppes, agréable à vivre mais un peu excentré de du centre-ville)
- Bordeaux-Sud (zone populaire de Bordeaux ou étudiants, le quartier attire beaucoup d'investisseurs)

L'impôt sur le revenu net moyen par foyer est bien supérieur à la moyenne nationale dans la ville de Bordeaux (en 2014: 4646 € à Bordeaux contre 1234€). 

Rentabilité locative

Bordeaux compte un nombre total de 148 618 logements en 2013 et ce chiffre ne cesse d'augmenter depuis. 
89,9 % de ces logements sont des résidences principales. La part de résidence secondaire est faible seulement 3,3 % et 6,8% pour les logements vacants. 

Les prix au m2 de l'immobilier varient de 2 539€ à 5079€ pour un appartement et de 2 527 à 5 055€ pour une maison. Les loyers sont compris entre 9,1€ et 14,5€ du mètre carré (selon meilleursagents). Le prix moyen au m2 pour les terrains est de 637€. 
Les quartiers les plus en vogue sont le centre-ville, notamment le triangle d'or entre Jardin public, Gambetta et Quinconces. 

Bordeaux étant la 6e ville étudiante de France les logements les plus recherchés sont les studios et petites surfaces (40% de la demande locative), la plupart des autres demandes sont concentrées sur les T2(31%) et T3(16%).
De plus, les biens en meublé sont très recherchés par les étudiants, leur évitant plus des dépenses et des tracas qu'ils ne sont pas prêts à gérer.

La ville a été élue meilleure destination européenne 2015, grâce à son art de vivre, sa gastronomie et bien évidemment le vin. Elle accueille beaucoup de touristes. Il est par conséquent très intéressant de faire du saisonnier durant la période estivale permettant d'avoir des revenus plus importants (attention à la taxe élevée Airbnb).

Valorisation du patrimoine immobilier

Il est très compliqué d'acheter un bien destiné à la location est d'en tirer un cash-flow positif dans Bordeaux centre. D'un autre côté, la ville est en pleine expansion. Aucun quartier n'échappe à l'augmentation des prix. L'engouement et l'augmentation des prix ne semble pas connaître de limite. L'attractivité de la ville n'est pas encore près de retomber. 

Bordeaux est en ce moment investi dans un grand projet urbain de développement de l'économie, du social et du culturel. De nombreux programmes tels que la rénovation des quais, le prolongement des lignes de tramways ou encore la construction de la zone économique euratlantique sortent de terre.

La clé d'un bon investissement locatif dans la ville repose sur la qualité de son emplacement. Il est important que votre investissement se trouve à proximité des transports, des commerces ou des universités.

En résumé, faut-il investir?

Pour résumé, investir à Bordeaux aujourd'hui est une idée intéressante au vu du développement économique de la ville. La Ville est très dynamique et devient depuis peu incontournable en Europe (attrait du vin, de la gastronomie, de la culture française...).

De nombreux nouveaux arrivants affluent attirés par le climat la proximité avec l'Océan, les Pyrénées et surtout un centre universitaire de premier ordre.
 
Un investissement orienté vers les petites surfaces et la collocation (pénurie de collocation et forte demande) semble à privilégier, dans le centre-ville près des quartiers dynamiques et attractifs.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire112
Ecole secondaire37
Autre établissemen...23
Centre de formatio...1
Ecole d'art10
Ecole d'ingénieurs1
Ecole de gestion e...6
Ecole de santé9
Institut universit...2
Unité de formation...10
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LAC IIIPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALBERT THOMASPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALPHONSE DUPEUXPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANATOLE FRANCEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ARGONNEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA BENAUGEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL BERTHELOTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE D APPLICATION CARLE VERNETPublicEcole maternelle d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE POINT DU JOURPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BECKPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FIEFFEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FRANCIS DE PRESSENSEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CONDORCETPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JOSEPHINEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BECHADEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SOLFERINOPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LAGRANGEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LUCIEN FAUREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MENUTSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MONTGOLFIERPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NAUJACPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NOVICIATPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NUITSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NUYENSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAIXPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL BERTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAS ST GEORGESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL ANTINPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE D APPLICATION FLORNOYPublicEcole maternelle d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT BRUNOPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE THIERSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE YSERPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE D APPLICATION JEAN COCTEAUPublicEcole maternelle d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BERNARD ADOURPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE D APPLICATION PAUL LAPIEPublicEcole maternelle d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE STEHELINPublicEcole maternelle
ECOLE ELELENTAIRE PUBLIQUE ALBERT THOMASPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DEYRIESPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FRANCINPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE HENRI IVPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VIEUX BORDEAUXPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL BERTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JACQUES PREVERTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DAVID JOHNSTONPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SAINT BRUNOPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BALGUERIEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DUPATYPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CONDORCETPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MONTGOLFIERPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE THIERSPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE APPLICATION FRANC SANSONPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MONTAUDPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE NUYENSPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANDRE MEUNIERPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENAIRE D'APPLICATION CARLE VERNETPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FERDINAND BUISSONPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES FERRYPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES FERRYPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL DOUMERPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PINS FRANCSPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE STEHELINPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION JEAN COCTEAUPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PINS FRANCSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BARBEYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT ANDREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PIERRE TREBODPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LE MIRAILPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT SEURINPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST LOUIS STE THERESEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ECOLE SEVIGNEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE COURS ALBERT LE GRANDPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE INSTITUTION NOTRE DAMEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE STE MARIE GRAND LEBRUNPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST MICHELPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE INSTITUTION STE MONIQUEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE STE THERESEPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST FERDINANDPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ECOLE PRIVEE DU BON PASTEURPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALPHONSE DUPEUXPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CAZEMAJORPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANATOLE FRANCEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE RAYMOND POINCAREPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE RAYMOND POINCAREPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN MONNETPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN MONNETPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BEL AIRPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE D'APPLICATIO FLORNOYPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUCHEURPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LAC IIPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLOS MONTESQUIEUPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LAC IIPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST GABRIELPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE CTRE CL CITADINES ADPEP BRANDYPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE EDMOND J. SAFRAPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALBERT BARRAUDPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SOMMEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MENUTS PHILIPPEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE D'APPLICATIO PAUL LAPIEPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE BORDEAUX INTERNATIONAL SCHOOLPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LABARDEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BENAUGEPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL DOUMERPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SOUSA MENDESPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE STENDHALPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE CHARLES MARTINPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SCHWEITZERPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ACHARDPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE ST PROJETPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE VACLAV HAVELPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE MONTESSORI DE BORDEAUX WILSONPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE L'ENVOL DES PAPILLONSPrivéEcole élémentaire
JARDIN DE TA SOEURPublicEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut juridique d'Aquitaine - groupe Juris FormatioPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Institut de design et d'aménagement d'espacesConsulaireAutre établissement du supérieur
Ecole privée d'ingénierie informatiquePrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Bernom SupPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
École supérieure technologies électronique informatique infographiePrivé hors contratAutre établissement du supérieur
École française des attachés de presse et des professionnels de la communicationPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Institut supérieur de formation de l'enseignement catholique d'AquitainePrivé sous contratAutre établissement du supérieur
MMPPPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
École internationale TunonPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
FORMASUP CAMPUSPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Institut des métiers du notariat et Centre de formation professionnelle des notaires (CFPN)Privé reconnuAutre établissement du supérieur
École pour l'informatique et les nouvelles technologiesPrivé reconnuAutre établissement du supérieur
École française supérieure des opticiensPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Sup de Pub - INSEECPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
ADONISPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Institut supérieur d'optiquePrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Cours GalienPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Bordeaux école supérieure de la table (BEST)ConsulaireAutre établissement du supérieur
Institut de promotion commercialeConsulaireAutre établissement du supérieur
École de la communication et de la création digitale (E-COD)ConsulaireAutre établissement du supérieur
EBBS Business SchoolPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Institut supérieur européen de formation par l'actionPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
École d'informatique d'Ingésup BordeauxPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole nationale de la magistraturePublicCentre de formation de fonctionnaires
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
CRÉASUD - Écoles de CondéPrivé hors contratEcole d'art
École d'artdesign de Bordeaux (LIM'ART)Privé hors contratEcole d'art
École de communication visuelle - ECV AquitainePrivé hors contratEcole d'art
Institut Bordelais de Stylisme Modélisme - IBSMPrivé hors contratEcole d'art
ESMOD internationalPrivé hors contratEcole d'art
École d'enseignement supérieur d'art de Bordeaux - EBABXPublicEcole d'art
École supérieure de théâtre Bordeaux Aquitaine - ÉSTBAPublicEcole d'art
École du commerce de l'art et de l'action culturelle - ICARTPrivé hors contratEcole d'art
École supérieure des métiers de l'imagePrivé hors contratEcole d'art
e-artsupPrivé hors contratEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole Nationale Supérieure de Technologie des Biomolécules de BordeauxPublicEcole d'ingénieurs
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut supérieur européen de gestionPrivé hors contratEcole de gestion et de commerce
Inseec Business School - groupe INSEECPrivé reconnuEcole de gestion et de commerce
VatelPrivé hors contratEcole de gestion et de commerce
Ecole de commerce européenne - programme BBA INSEECPrivé reconnuEcole de gestion et de commerce
Institut de recherche et d'action commercialePrivé hors contratEcole de gestion et de commerce
École supérieure de commerce et d'économie numériquePrivé hors contratEcole de gestion et de commerce
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
École de sages-femmesPublicEcole de santé
Institut de formation en pédicurie podologiePublicEcole de santé
Institut de formation en soins infirmiers Charles PerrensPublicEcole de santé
Institut de formation en ergothérapiePublicEcole de santé
Institut de formation en masso kinésithérapie - IMS PellegrinPublicEcole de santé
ITO BordeauxPrivé sous contratEcole de santé
Institut de puériculturePublicEcole de santé
Institut de formation en soins infirmiers PellegrinPublicEcole de santé
Institut d'ostéopathie de Bordeaux (IOB)Privé sous contratEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT Bordeaux MontaignePublicInstitut universitaire de technologie
IUT de Bordeaux PublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Unité de formation des Sciences médicalesPublicUnité de formation et de recherche
Unité de formation des Sciences d'odontologiePublicUnité de formation et de recherche
Unité de formation des Sciences pharmaceutiquesPublicUnité de formation et de recherche
Unité de formation de biologie (Campus Bordeaux Carreire)PublicUnité de formation et de recherche
Département des langues et culturesPublicUnité de formation et de recherche
IAE Bordeaux, école universitaire de managementPublicUnité de formation et de recherche
Institut de santé publique, d'épidémiologie et de développementPublicUnité de formation et de recherche
Unité de formation des sciences de l'HommePublicUnité de formation et de recherche
Institut de formation en psychomotricitéPublicUnité de formation et de recherche
Institut de journalisme de Bordeaux AquitainePublicUnité de formation et de recherche

Parkings

Ménages ayant un parking41% 55 086 ménages possédant un parking sur 133 536 au total.
Ménages ayant au moins une voiture64% 86 001 ménages possédant au moins une voiture sur 133 536 au total.