Analyse Investissement locatif immobilier à Bergerac

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Prix moyen m21 226€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Bergerac, l'analyse de "Bourru"

Rédigé par Bourru le

Démographie

Bergerac est une ville d'environ 27000 personnes (2014).
La population est légèrement vieillissante, peut être dû au fait que Bergerac n'offre que peu d’opportunité pour les études supérieures.
Il faut noter l'ouverture du lycée des métiers, proposant plusieurs BTS.

La ville est attractive en terme de tourisme, particulièrement pendant la période estivale ainsi que les villes proches. La ville développe cette économie dans tout le secteur de Bergerac. Le tourisme viticole constitue une spécificité importante, notamment par le biais du Château de Monbazillac. Le patrimoine culturel ainsi que les activités naturelles complètent l'offre touristique.
Il y a également énormément de touristes étrangers : Les Anglais en tête de file puis suivent les Belges et Hollandais. Cela est facilité par l’aéroport Bergerac Roumanières. Il faut souligner le fait que beaucoup d'Anglais s'installent dans la région de Bergerac et sont particulièrement friands des villages "typiquement français" comme Eymet par exemple.

Du côté emploi, et hormis l'historique SNPE dont la ville dépendait autrefois, on dénombre quelques industries dans le secteur de Bergerac. Cela offre ainsi un "noyau dur" d'emploi pérenne.
Malgré cela, on note un taux de chômage non négligeable, d'environ 20%.

La ville de Bergerac est découpée en plusieurs secteurs :
- le centre ville historique qui est recherché et dont beaucoup de logements présentent beaucoup de charme avec des murs en pierres et/ou briques apparentes etc...
- Rive gauche : Le centre ville historique s’étend légèrement sur cette rive via le "vieux pont" et hormis ce secteur ce quartier ne présente pas d'atouts majeurs. On y trouve quelques "tours" d'une douzaine d’étages qui ne font pas rêver. On peut toutefois trouver des logements avec un bon emplacement : le long de la Dordogne, ce qui offre une jolie vue sur la rivière et les bâtisses historiques.
- Quartier Nord : Ces quartiers sont très spéciaux : on passe d'un quartier résidentiel paisible à quelques tours HLM ne jouissant pas d'une grande réputation en l'espace de quelques rues. La présence du parc de Pombonne ajoute une forte valeur aux logements proches. Il faut donc être vigilant pour le secteur du Nord de Bergerac.

Rentabilité locative

Bergerac présente un réel intérêt en terme d'investissement locatif.
La zone du centre ville historique est bien entendu une valeur sûre et la plus recherchée mais certains biens légèrement plus éloignés présentent des atouts non négligeable par leurs emplacements et leurs vues : vue sur les toits du centre ville, vue sur la Dordogne etc...

Les studios/T1/T2 sont assez recherchés par les personnes seules dont une proportion non négligeable s'y trouve au sein de la population ainsi que pour les étudiants. (Dans une moindre mesure qu'une "ville étudiante"). Un bien de qualité peut se louer sans vacance locative, excepté pour les étudiants pour les mois d’été.
On peut trouver des biens vendus loués avec des rendements proche des 9%.
Les parkings ne présentent que peu d’intérêts en revanche : La ville comporte plusieurs parkings gratuits proche du centre.
Les logements T3/T4 se louent également sans problèmes, typiquement pour un couple avec un enfant.

Les studios/T1 meublés se louent très facilement et on peut réaliser de belles affaires. A titre d'exemple j'ai récemment acheté un studio meublé et loué pour un rendement de plus de 11%!
En règle générale, un studio meublé se loue entre 300 et 400€.

Il n'existe que très peu de logements neufs à Bergerac et ceux existant sont vendus très cher.
La majorité des bâtiments sont plus ou moins anciens : des très vieux bâtiments avec du charme (pierres/briques/poutres apparentes) aux constructions bétons des années 60/70 ; et plus ou moins vieillots.
Les logements sont donc à cette image et la bonne affaire se trouvera souvent en acceptant de réaliser des rafraîchissements et/ou des travaux. Cela vous permettra également de vous placer dans le "haut de gamme" et d’éviter ainsi les locataires "à risques".

La location saisonnière présente elle aussi un intérêt important car Bergerac est presque noire de monde pendant la période estivale.

Valorisation du patrimoine immobilier

Nous pouvons affirmer sans risque que tous les logements situés dans le centre ville historique sont une valeur sûre et ce genre de bien aura tendance à prendre de la valeur au fil du temps.
Les quartiers proche de l’église / place Gambetta et Ouest du centre ville peuvent également profiter de la rénovation des galeries commerciales dont les travaux du bâtiment en friche depuis une douzaine d’années devrait se terminer en 2017/2018.
Cela devrait contribuer au dynamisme du centre ville.
Les logements situés sur les quais avec vue sur la Dordogne affichent tous naturellement des prix supérieurs aux autres et ces logements ne pourront que prendre de la valeur.
Enfin, à mon humble avis, la forte demande anglaise cherchant à s'installer dans le Bergeracois ne va faire que pousser les prix vers le haut, y compris dans la location.

En résumé, faut-il investir?


En résumé la ville de Bergerac présente quelques inconvénients :
- Quelques quartiers sans intérêts particuliers voire sensibles.
- Un fort de taux de chômage pouvant présenter des locataires "à risques"
Mais surtout de sérieux avantages :
- Une ville touristique située dans une région très attrayante. (Viticole, gastronomique, grottes, Châteaux, ainsi que les monstres touristiques proche : gouffre de Padirac, grotte de Lascaux etc...)
- Un centre ville très joli offrant une "sécurité" sur la valeur des logements et la vacance locative.
- Quelques industries sur place assurent le maintien d'une population ayant des moyens.

Mon avis :
J'opterais donc pour plusieurs scénarios :
- Investir dans un studio/T1/T2 : Dans le centre ou proche de celui-ci.
- Investir dans un logement plus grand, appartement ou maison, possiblement un peu plus en périphérie de la ville de façon à offrir aux couples avec enfant un logement.
- Investir dans la location saisonnière : la demande touristique est très forte et ne risque pas de disparaître.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire22
Ecole secondaire8
Ecole du secteur s...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALBAPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NAILLAC - LE TAILLISPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PONT ROUXPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EDMOND ROSTANDPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAULINE KERGOMARDPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE EDMOND ROSTANDPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE BOUT DES VERGNESPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN MOULINPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ROMAIN ROLLANDPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE FENELON-GUYPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT JACQUESPrivéEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SUZANNE LACOREPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALBAPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE R.DESMAISONPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES VAURESPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE A.MALRAUXPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA MOULETTEPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE NAILLACPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GAMBETTAPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SAINTE JEANNE D'ARCPrivéEcole élémentaire
PublicEcole élémentaire
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Centre de formation au travail sanitaire et social - Fondation John BostPrivé sous contratEcole du secteur social

Parkings

Ménages ayant un parking70% 10 073 ménages possédant un parking sur 14 337 au total.
Ménages ayant au moins une voiture79% 11 351 ménages possédant au moins une voiture sur 14 337 au total.