Analyse Investissement locatif immobilier à Bar-le-Duc

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Prix moyen m2835€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Bar-le-Duc, l'analyse de "creol67"

Rédigé par creol67 le

Démographie

Bar le Duc est la préfecture de la Meuse (55) et à ce titre, elle bénéficie des administrations qui découlent de son statut (préfecture, conseil départemental, tribunal, hôpital, gare SNCF …) La ville se situe à 200km de Paris et Strasbourg, 100 km du Luxembourg et de la Belgique et 100 km également de Metz et Nancy.
Ville au passé prestigieux, elle est aujourd’hui appelée « la belle endormie ». Bar le duc est située assez loin des grands axes routiers. Elle n’a pas bénéficié de la révolution industrielle et (surtout en ce qui concerne la ville haute), est « bloquée » dans le temps. Elle est la seule ville “d’art et d’histoire” en Lorraine avec Metz.
La ville compte 15 548 habitants pour 658 hab. /km². L’aire urbaine compte 35 851 habitants. L’âge moyen des habitants de la ville est d’environ 40 ans.
Sa population diminue inexorablement depuis 1975 (19 288 habitants). Comme de nombreuses préfectures de seconde zone, le centre-ville (même dynamisé) n’arrive plus à concurrencer les commerces de la périphérie.
La population est assez homogène. On remarque que de nombreux cadres, des retraités et des jeunes couples s’y installent pour les prix très abordables, ou encore pour sa proximité avec Paris, ou pour sa grande tranquillité.
En ce qui concerne la répartition de la population :

-Agriculteurs exploitants : 0,4 %
-Artisans, commerçants, chefs d'entreprise : 4,0 %
-Cadres et professions intellectuelles supérieures ; 13,9 %
-Professions intermédiaires : 28,6 %
-Employés : 37,2 %
-Ouvriers : 16,0 %

A noter que la proportion de cadre est supérieure à la moyenne lorraine.
Pour simplifier, on peut diviser Bar le DUC en 3 quartiers. La ville Haute (renaissance) , la ville basse (cœur de ville) et le quartier de la Cote Sainte Catherine.
Le TGV « Meuse TGV » de la ligne TGV Est Europe (Paris – Strasbourg) qui se trouve à 30 km de Bar le Duc, relie Paris en une heure et Strasbourg en 1h10 (en moyenne).
Il existe également une gare SNCF à Bar le Duc reliant la ville à Paris Est via le TGV (2h20). Le TER assurent les liaisons avec les villes de Reims, Nancy ou Metz ou Chalons en champagne. Il n’y a plus de liaison directe avec Strasbourg.

Rentabilité locative

Que ce soit en ville ou en périphérie les prix sont bas, très bas. Par exemple dans la fourchette basse, et selon le quartier, un F4 peut être loué 450 à 550 euros HC. Vous trouverez à 90% de l’ancien. Il n’y a quasiment pas de programmes immobiliers neufs.
Cependant, et c’est assez exceptionnel avec un tel tableau, Bar le Duc reste le principal pôle d’attraction du sud meusien. Son potentiel locatif est important. En effet, ces chiffres sont assez parlants :
Propriétaires de leur résidence principale :
37,8% (moyenne nationale : 73,56%)
Résidence principale de type maisons/fermes :
37,45% (moyenne nationale : 82,39%)
Résidences principales en immeuble :
58,6% (moyenne nationale : 6,3%)

Ce qu’il faut comprendre c’est que Bar le duc est le seul point d’attraction du département (Verdun également mais dans une moindre mesure) mais aussi le Nord du département des Vosges, et une petite partie de l’est du département de la Marne. Hôpital, clinique, gare SNCF, AFPA, commerces, parcs et musées, cinéma, zone industrielle, etc …. Sans être une grande ville, elle dispose de tout ce qu’il faut pour vivre correctement.

Ce qui lui confère un statut particulier. Pour une même formation, un même travail, pour la retraite :
-Un jeune
-Un jeune couple
-Un célibataire
-Des retraités
Préféreront Bar le Duc à d’autres villes plus grandes et plus attractives.
En effet, un studio de taille correct (25m²) se louera facilement 250 euro HC contre 350 ou 400 à Châlons-en-Champagne, Nancy ou Metz.
Fatalement les immeubles de rapports sont quasiment tous composé de studios ou de F4.
Car les familles représentent également une grosse part de la demande locative. Il s’agit principalement de personnes qui ne sont pas capables d’acheter un logement pour 100 000 euros.

Ainsi les locations sont très dépendantes des aides au logement. A titre d’exemple un immeuble acheté il y a 10 ans, de 10 studios pour une location meublée pour 150000 euro. Au bout de 8 ans (prêt bancaire de 7 ans), il a été revendu pour le même prix au bout de 18 mois. Tous les locataires présents au moment de l’achat sont encore là. C’est la CAF qui payait 80% des loyers.
Et c’est ce qu’il faut retenir. La plupart des locataires ne disposent pas de revenus. Ils sont étudiants infirmiers, à l’AFPA, éventuellement en BTS au lycée, mais le plus gros des locataires sont des jeunes qui tentent leur chance dans une ville moins cher que les métropoles régionales.
Les cadres achètent en périphérie pour se rapprocher de Meuse TGV et travaillent sur Paris. Au mieux ils auront besoin d’un point de chute sur Bar le Duc pendant quelques mois. Mais ne comptez absolument pas sur cette clientèle.
La carence locative est possible. Pour trouver un autre locataire, il ne faudra pas jouer sur le standing, mais bien sur le prix !

Valorisation du patrimoine immobilier

Consciente de ses problèmes, Bar le duc fait depuis quelques années d’énormes efforts pour tenter d’attirer de nouveaux habitants. Tout a démarré avec la fermeture de la dernière librairie de ville. Face à la menace de fermeture du cinéma, et de la dernière boite de nuit, la ville a décidé de dynamiser le centre-ville et a de nombreux projets pour divers quartiers. La création d’un éco quartier (Saint Jean) au centre-ville permettra d’apporter des logements neufs dans une ville où il n’y a quasiment plus que de l’ancien.
La location de courte durée est quasi suicidaire dans une agglomération où il n’y a qu’un seul hôtel ….l’hôtel de la gare.
La collocation n’est pas non plus envisageable. Les prix sont beaucoup trop bas pour intéresser qui que ce soit. Au mieux, vous aurez pendant 3 ans des étudiantes infirmières, mais pas plus.
La location pour les familles peut être envisageable, mais il sera difficile de trouver une famille aux revenus stables. Ceux-ci préfèreront acheter (maison de village F5 à 125 000 euros)
Il reste les studios meublés pour les jeunes et/ou célibataires.

En résumé, faut-il investir?

Donc en résumé, privilégiez les studios, surtout les immeubles composés de studios (il y en a entre 100 000 et maxi 300 000 €). Meublez-les et passez un accord avec la CAF pour être conventionné. La plupart des locataires sont très stables.
C’est une ville que je conseille si vous voulez vous lancez dans l’immobilier locatif (avec locataire déjà présent) sans prendre un prêt trop important. Car, et c’est tout le problème, avoir un locataire est l’assurance d’une bonne stabilité, mais il faut le trouver et vous ne serez pas seul à vouloir l’obtenir.
Pour trouver un locataire, tout se joue sur le prix et non sur le standing.
Attention aux taxes :
La taxe d'habitation s'élève à 19 % et la taxe foncière à 33 % (en moyenne pour le département : taxe d'habitation à 24 %, taxe foncière à 26 %). Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle est de 12 % .

Etablissements Scolaires

Ecole primaire10
Ecole de santé1
École supérieure d...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE GASTON THIEBAUTPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE D APPLICATION JEAN ERRARDPublicEcole maternelle d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EMILE BUGNONPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EDMOND LAGUERREPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE BRADFER-ST JEAN BAPTISTEPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE EDMOND LAGUERREPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BUGNON ROSTANDPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CAMILLE CLAUDELPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE D APPLICATIO JEAN ERRARDPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN COCTEAUPublicEcole maternelle
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en soins infirmiers - Centre hospitalier de Bar le DucPublicEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation (site de Bar-le-Duc)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking44% 3 517 ménages possédant un parking sur 7 949 au total.
Ménages ayant au moins une voiture73% 5 834 ménages possédant au moins une voiture sur 7 949 au total.