Analyse Investissement locatif immobilier à Angoulême

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Prix moyen m21 252€
Rendement brut moyen
Source Insee
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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Angoulême, l'analyse de "iolace"

Rédigé par iolace le

Démographie

Angoulême est une ville dotée de plusieurs catégories de population. Elle possède une frange étudiante avec des écoles d'Ingénieur et un IUT notamment. Elle regroupe également une population plus aisée située près du fameux plateau.

C'est au plateau de la ville (proche de la mairie), que l’on trouve les biens les plus beaux, avec de belles demeures de ville en pierres de Charente. Une partie de la population plus ouvrière habite plutôt des quartiers comme Soyaux, Basseau ou la Grand-Font. Le chômage dans ces quartiers est assez élevé.

Les familles de classes moyennes auront plutôt tendance à habiter dans les villes de proximité qui possèdent des quartiers pavillonnaires. Ces zones présentent aussi l’intérêt de rester proche du centre-ville (20 minutes en voiture).

La population d'Angoulême est donc éclectique, avec une concentration des richesses au niveau du plateau d'Angoulême.

Rentabilité locative

Angoulême possède différents types de biens immobiliers.

Les beaux quartiers près du plateau sont assez chers à l'achat, mais présente l’avantage d’attirer une clientèle plus aisée et donc probablement plus sure en terme de paiement du loyer.
Les appartements type 3 sont particulièrement recherchés dans cette zone. Attention à la taxe foncière cependant qui est très élevée sur le secteur.

Des biens plus accessibles sont disponibles sur les flancs de la ville. On peut y trouver des maisons de ville à étage. On constate pour ce type de logement une forte demande locative dans la mesure ou l'isolation acoustique sera acquise par la situation géographique.

Enfin, si l’on s’intéresse aux étudiants, il faudra plutôt viser le quartier de « Ma Campagne ». Ce quartier est assez attractif car proche des écoles et on peut y investir facilement dans des T1 et T2.
Prévoir tout de même un renouvellement de locataire assez récurrent (annuel). Ce n’est pas forcément une mauvaise chose car on retrouve un locataire assez rapidement.

Valorisation du patrimoine immobilier

De manière générale, les biens angoumoisins auront du mal à prendre de la valeur. C’est principalement lié au fait que la ville reste assez loin des grandes métropoles (Bordeaux ou Poitiers). De plus il s'agit d'une ville de taille moyenne n'offrant pas forcément un bassin d'emploi tertiaire ou industriel très important.

La contrepartie positive est que l'immobilier y est accessible pour les classes moyennes. On trouve sans trop d’efforts un pavillon familial pour un tarif avoisinant les 150 000 euros. En ce sens il y a un gain évident de cadre de vie.

Le marché locatif est donc poussé par des prix attractifs à l'achat ce qui permet en retour de proposer des loyers raisonnables.
Les familles de classes moyennes désirant louer un bien pourront de fait avoir accès à un marché de maisons ou d'appartements de surface confortable assez aisément. Un autre argument qui joue en faveur de l'investissement immobilier à Angoulême est celui de la capacité à investir en loi Pinel, la ville étant listée en secteur B2 suivant cette loi.

De la même manière, un propriétaire bailleur souhaitant louer un bien pourra facilement acquérir une Garantie Loyers Impayés, car la plupart des locataires pourront répondre aux exigences de garantie (3 fois le montant du loyer) vu que les loyers sont très accessibles.
Cela lui permettra de rester serein quant à sa capacité à subvenir aux exigences d'un éventuel crédit qu'il aura souscrit dans la majorité des cas pour acheter le bien en question.

En résumé, faut-il investir?

Angoulême est une ville assez éloignée des grandes métropoles comme Bordeaux ou Poitiers et à ce titre, on pourrait penser qu'elle est isolée.

Néanmoins, il apparait clairement que cette ville, que ce soit par le festival international de la BD, par le circuit des remparts, ou encore par l'attachement de sa population à son historique reste attractive.

Elle dispose en outre d'un cadre de vie qui se situe au-dessus de la moyenne nationale, par le fait qu'elle permet à tout à chacun de se loger très convenablement. Angoulême possède l'un des meilleurs réseaux de bus de Poitou Charentes, subventionné par les collectivités. Il est donc très simple et rapide de se déplacer à faible coût au sein de la communauté d'agglomérations dont Angoulême est le chef d'orchestre.

La ville dispose donc de réels atouts que ce soit culturels ou patrimoniaux. Les prix du marché immobilier sont assez bas comparativement à la moyenne française, ce qui permettra aux classes moyennes d'accéder à la propriété, mais également à capitaliser en achetant d'autres biens destinés au marché locatif, tout en étant finalement garantis d'être payés par des locataires qui respecteront facilement les exigences des assurances en terme de garantie loyers impayés.

Investir à Angoulême, l'analyse de "zigmut"

Rédigé par zigmut le

Démographie

Les Angoumoisins sont composés en majorité de jeunes célibataires ou de jeunes couples non mariés (43% de la population). Leur salaire moyen de 1650€/mois est inférieur à la moyenne nationale.
Ils sont (comme les charentais d'une manière générale) particulièrement casaniers. Ainsi 70% des angoumoisins le sont depuis plus de 5 ans et 53% habitent toujours le même logement ! (INSEE)
Angoulême est une ville assez peu dynamique et il n'y a pas de grosses variations qualitatives entre les différents quartiers. Des quartiers comme "Victor Hugo", "Champs de Mars", ou "le Plateau" restent toutefois des valeurs sûres. D'autres comme "Basseau" ou "l'Houmeau" sont un peu plus sensibles. Ce dernier, très proche du centre-ville, fait toutefois l'objet d'un programme de réaménagement qui devrait être achevé en 2017.

Rentabilité locative

Du fait du caractère casanier des habitants d’Angoulême et de leurs faibles revenus, ceux-ci déménagent peu. La vacance locative peut donc durer quelques mois au début mais une fois le logement habité, le taux de turnover est faible.
Mieux vaut donc privilégier les biens de type T1 bis à T3, bien refaits, qui sont les mieux adaptés à cette population célibataire, faiblement rémunérée, mais qui ne bouge plus une fois bien installée.

Un T2 dans le centre se négocie autour de 40 000€ FAI et offre un revenu de 300€/mois, soit une rentabilité locative brute de 9%.
Les petits immeubles sont plus intéressants. Un bien avec 4 T2 se négocie autour de 145 000€, soit un soit une rentabilité locative brute de 9.9%.

Les biens anciens sont très nombreux. Parmi eux ceux qui nécessitent quelques travaux permettent de négocier le prix d'achat et de déduire ces travaux ultérieurs des revenus locatifs avant imposition. D'où une rentabilité encore optimisée.

Valorisation du patrimoine immobilier

Angoulême est une ville agréable à vivre avec tout ce qu'il faut à proximité (zones commerciales, santé, culture, etc.) et est idéalement située entre Bordeaux (à 1h) et Poitiers (à 1h30). La voie rapide qui relie ces 2 villes est de plus gratuite.
Angoulême souffre toutefois de la concurrence de ces villes proches et n’attire de ce fait que peu d'entreprises ou d'industries à même de dynamiser la région.
L'immobilier n'aura donc pas tendance à prendre beaucoup de valeur.
Des chantiers majeurs sont toutefois en cours et seraient susceptibles de dynamiser la région. Ainsi la future ligne grande vitesse qui sera achevée en 2017 va mettre Angoulême à 1h30 de Paris par TGV et 30 min de Bordeaux.

En résumé, faut-il investir?

Angoulême est la préfecture d'une région peu dynamique, mais ce n'est pas un désert non plus ! Par ailleurs le rythme de vie et le climat y sont très agréables.
L'immobilier profite de cette tranquillité par des tarifs attractifs tandis que la demande de logement, bien qu'inférieure dans l'absolu à l'offre, reste toujours présente.
La différence entre les logements se fait ensuite moins au niveau des loyers que des prestations offertes. Une fois loués, le taux d’occupation reste élevé par rapport à la moyenne nationale.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire33
Ecole secondaire5
Autre établissemen...3
Ecole d'art3
Ecole d'ingénieurs1
Ecole de santé1
Institut universit...1
Unité de formation...1
École supérieure d...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE RENE DEFARGEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CEZANNE/RENOIRPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL BERTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES FERRYPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FERDINAND BUISSONPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DOCTEUR EMILE ROUXPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE G. SAND - LA GRAND FONTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MARIO ROUSTANPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGOPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE M. CURIEPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR DURUYPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT-EXUPERYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN DE LA FONTAINEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CONDORCETPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE COMTESSE DE SEGURPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN MACEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE AUGUSTE RENOIRPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALPHONSE DAUDETPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAULINE KERGOMARDPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHARLES PERRAULTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALFRED DE VIGNYPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHARLES PEGUYPublicEcole maternelle
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT PAULPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ENFANT JESUSPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALAIN FOURNIERPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CONDORCETPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN MOULINPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN MOULINPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALAIN FOURNIERPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE RONSARDPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALBERT UDERZO (EX J.MERMOZ)PublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE RONSARDPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FERME DES VALETTESPublicEcole maternelle
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Cnam - Ecole nationale du jeu et des médias interactifs numériquesPublicAutre établissement du supérieur
CREADOC - Université de PoitiersPublicAutre établissement du supérieur
Conservatoire national des arts et métiers de la CharentePublicAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole des métiers du cinéma d'animation - Groupe formation CIFOP - Ecole CCI AngoulêmeConsulaireEcole d'art
Ecole européenne supérieure de l'image Angoulême PoitiersPublicEcole d'art
Ecole d'art du GrandAngoulêmePublicEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole d'ingénieurs du Conservatoire national des arts et métiers de Poitou Charentes - Centre d'AngoulèmePublicEcole d'ingénieurs
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation ambulancierPublicEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT Site d'AngoulêmePublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Centre européen des produits de l'enfantPublicUnité de formation et de recherche
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation (site d'Angoulême)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking45% 10 051 ménages possédant un parking sur 22 244 au total.
Ménages ayant au moins une voiture74% 16 530 ménages possédant au moins une voiture sur 22 244 au total.