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Angers est une ville moderne, dynamique et jeune (plus d'un tiers de la population a entre 15 et 30 ans).
Classée parmi les villes où il fait bon vivre, les étudiants y sont omniprésents. Avec pas loin de quinze écoles d'enseignement supérieur réputées, Angers compte environ 33 000 étudiants.
Plusieurs quartiers composent la ville, les quartiers à habitats verticaux de plus de cinq étages sont les plus éloignés du centre ville. La population y est en constante évolution depuis 2007.
Il est assez rare de trouver, sans négociations au préalable, des rendements bruts aux alentours de 9% dans les quartiers de l'hyper centre ville et les quartiers adjacents.
Ces quartiers historiques sont prisés car très bien desservis par les transports en commun.
Le plus souvent, pour des logements de type studio ou T2, quelques frais de rafraîchissement sont à prévoir.
L'offre locative n'est pas saturée et la vacance se limite à un mois tous les ans dans le pire des cas. Cela arrive lorsque, par exemple, un locataire étudiant rate son année scolaire et se voit donc obligé de changer de logement.
Principalement composé de biens anciens, le marché de l'immobilier s’étoffe avec des projets neufs depuis quelques temps, notamment aux alentours de la Gare SNCF Angers Saint Laud. Dû à ces constructions anciennes, les parkings sont relativement compliqués à repérer dans ces quartiers.
Pour une location meublée, il faut compter environ 12€/m². Pour l'achat d'un appartement ancien, environ 2000€/m².
Angers se modernise et se donne les moyens de devenir une ville forte et reconnue. Avec la multiplication des évènements sportifs et culturels dans les quartiers de l'hyper centre, de la Doutre et de la Gare, la demande est très forte. le prix du marché a augmenté de 7% en dix ans, et ce n'est sûrement qu'un début.
A ce jour, Angers est en pleine évolution : montée du club de foot en Ligue 1, nouvelle patinoire pour le club de Hockey, projet de création d'une deuxième ligne de tramway confirmée, aménagement des bords de Maine en prévision, réfection du centre des congrès, etc...
Les projets sont nombreux, nécessaires et attendus par la population. Le centre ville est agréable, la pollution a chuté depuis l'arrivée du tramway et il suffit de sortir de l'agglomération pour retrouver nature et tranquillité. Le bord de mer est à 1h30 en voiture, Angers est très bien desservi par les autoroutes aux quatre points cardinaux. C'est le poumon du Maine-et-Loire.
Angers est une moyenne ville agréable d'environ 150 000 habitants dont 35 000 étudiants. Angers c'est aussi 4 000 entreprises, le 1er pôle horticole d'Europe qui emploie 30 000 personnes et enfin la ville accueille un grand CHU qui emploie 6 000 personnes.
La ville dispose d'une infrastructure moderne avec un tramway Nord/Sud (depuis 2011) et Ouest/Est (d’ici à 2020), très pratique pour les étudiants et la dizaine d'Universités qui préparent à tous les métiers.
Douceur, dynamisme, bon vin d'Anjou et le Château sont autant d’atouts qui font d’Angers une ville attractive y compris pour les touristes.
Pour garantir un bon rendement sur la durée de votre investissement, il faut privilégier le centre-ville ou une zone proche des écoles et universités qui ne manquent pas.
Les surfaces à privilégier vont du studio au T3 en fonction de votre stratégie. Le studio pour garantir un rendement intéressant simplement, le T3 afin peut-être de le diviser et ainsi booster la rentabilité.
La taxe foncière s’élève à 5 000€ pour une surface de 400m2 dont la moitié est payé par local commercial
Si votre bien est beau et moderne, il sera loué assez facilement. Attention toutefois car l’offre est important à Angers donc les locataires ont tendances à prendre leur temps pour faire leur choix.
La vacance locative est à prendre en compte si vos locataires sont des étudiants (période de juillet/août). A vous de bien vérifier que votre cash-flow reste positif même avec ce risque.
Ma recommandation est de toujours acheter de l'ancien pour garantir un gain. C’est une règle. Le neuf est à proscrire si vous souhaitez vivre de vos rentes à la retraite ou même avant. Les logements neufs sont trop chers. La plupart des gens tombent dans le panneau des lois décidées par nos ministres successifs. Leur intérêt est en premier lieu de faire tourner l’industrie du BTP et pas de vous enrichir. Ce ne sont souvent que des cadeaux empoisonnés.
Nous sommes on 2016, le prix de l'immobilier est redevenu attractif en France depuis 2010, de même que les taux d’emprunt. C'est donc le moment d'acheter et cela va probablement durer jusqu'en 2017/2018.
Par la suite, un cycle de hausse et d’inflation reprendra son cours comme on l’a constaté par le passé. La gare TGV ultra récente du centre-ville vous rallie à Paris en seulement une heure et demie ce qui est appréciable.
Un bon investissement négocié a moins de 1800€/m2 (le prix moyen), c'est-à-dire aux environs des 1 000€ ou 1 300€/m2, et bien placé, c'est l'assurance non seulement d'un rendement positif mais aussi de trouver des locataires.
La ville se porte bien et est stable, tout le contraire d’une ville comme Saint-Etienne par exemple. En d’autres termes, si vous n'avez pas les moyens d'investir dans une grande ville comme Nantes ou Bordeaux, Angers ou encore Poitiers sont des alternatives très judicieuses.
La ville d'Angers est très étudiante. Elle est propice aux locations pour les étudiants car on y trouve la fac de droit, l'université catholique, l'école de commerce ESCA ou encore l'ESEO. Le centre ville reste une valeur sure car il concentre beaucoup d'écoles et d'universités.
La rentabilité est plutôt correcte, on peut facilement trouver des appartements Studio ou T2 avec 6% de rentabilité brute.
L'offre locative est de plus en plus importante.
Il est sûr que le bien ne prendra pas de la valeur comme dans une grande ville telle que Paris. Mais sur le long terme cela peut s'avérer gagnant si vous misez sur les quartiers prisés comme l'hyper centre-ville.
En ce moment les prix stagnent même en centre-ville.
Une ville de province jeune et dynamique. Les prix restent encore abordables et le cadre de vie est très agréable. La fameuse "douceur angevine".
On peut encore y trouver des affaires.
| Appelation officielle | Secteur | Nature de l'établissement |
|---|---|---|
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARIE TALET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHARLES BENIER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CONDORCET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES GRANDES MAULEVRIES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JOSEPH CUSSONNEAU | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ADRIEN TIGEOT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PARCHEMINERIE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE HENRI CHIRON | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR HUGO | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL VALERY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VOLNEY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ROBERT DESNOS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PIERRE ET MARIE CURIE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALDO FERRARO | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DESCARTES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MONTESQUIEU | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ISORET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE SPECIALISEE GREGOIRE BORDILLON | Public | Ecole élémentaire spécialisée |
| ECOLE PRIMAIRE D'APPLICATION ÉCOLE DACIER ANGERS | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES GRANDES MAULEVRIES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE HENRI CHIRON | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE APPLICATION PIERRE LOUIS LEBAS | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LAREVELLIERE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL VALERY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JOSEPH CUSSONNEAU | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VOLTAIRE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES VERNE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES VERNE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE BELLEFONTAINE/A | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SAINT MARTIN | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE AGNES/A | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST PAUL LES GENETS/A | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SACRE-COEUR LA MADELEINE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SACRE-COEUR/A | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SAINT JEAN DE LA BARRE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST-PIERRE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE IMMACULEE CONCEPTION/A | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE CURE D'ARS/A | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE NOTRE-DAME DE LA MISERICORDE/A | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST LAUD-NOTRE DAME L'ESVIERE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE ST-ANTOINE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE ST-SERGE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLAUDE MONET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALFRED DE MUSSET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALFRED DE MUSSET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CLAUDE MONET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ROBERT DESNOS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE LA BLANCHERAIE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE RENE GASNIER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CHARLES BENIER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALDO FERRARO | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PIERRE ET MARIE CURIE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGO | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ISORET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ADRIEN TIGEOT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE GERARD PHILIPE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARCEL PAGNOL | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MARCEL PAGNOL | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE RASPAIL | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CONDORCET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JACQUES PREVERT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE D'APPLICATIO ALFRED CLEMENT | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JACQUES PREVERT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE STE BERNADETTE/A | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE RENE BROSSARD | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE JEAN ROSTAND | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LA PERUSSAIE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MARIE TALET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE STE THERESE/A | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VOLTAIRE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE BOIS DE MOLLIERES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ANNIE FRATELLINI | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LOUIS ET ZELIE MARTIN | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE MONTESSORI | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE NELSON MANDELA | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE ECOLE INTERNATIONALE BILINGUE | Privé | Ecole élémentaire |