Analyse Investissement locatif immobilier à Agen

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Source Data.gouv.fr

Investissement locatif à Agen, l'analyse de "Vincentmallet"

Rédigé par Vincentmallet le

Démographie

La ville compte 34 900 habitants au 1er janvier 2015.
La population agenaise est plutôt jeune avec 30% de la population qui se situe entre 20 et 39 ans. 74 % de la population à moins de 59 ans. La ville d'Agen est rattachée à l'académie de Bordeaux et bénéficie donc d'Universités et d'écoles d'enseignement supérieur de qualité, ce qui explique l’attrait de beaucoup d'étudiants.
Certains préfèreront Agen à Bordeaux car le coût de la vie y est moins élevé tout en ayant une qualité d'enseignement identique.

Voici une liste des établissements d’études supérieures présentes dans la ville :

- BTS Lycée Bernard Palissy
- BTS Lycée Jean-Baptiste De Baudre
- Chambre de Métiers d'Agen et Université Pau Pays de l’Adour
- Département des Langues, Université de Bordeaux - Montaigne
- Département Universitaire des Sciences à Agen, Université de Bordeaux (DUSA)
- DEJA Département d’Études Juridiques d’Agen, (rattaché à l’Université de Bordeaux)
- École Nationale d’Administration Pénitentiaire (ENAP)
- École Supérieure du Professorat et de l’Éducation (ESPE)
- IFSI - Institut de Formation des Soins Infirmiers (Université de Bordeaux)
- Centre Hospitalier d'Agen
- In'Tech Info Sud-Ouest
- IUT GACO Gestion Administrative et Commercial (IUT de Bordeaux)
- IUT QLIO Qualité Logistique Industrielle et Organisation (IUT Bordeaux)
- Sud Management
- Théâtre École Aquitaine (Université d’Angers)

Agen se situe parmi les villes moyennes les plus dynamiques démographiquement ayant attiré́ le plus de population entre 1999 et 2010.

Dans l’évolution de son nombre de ménages et de leurs situations familiales et professionnelles, Agen connait une augmentation :
- Du nombre de ménages résidant dans la commune (+14% entre 1999 et 2010)
- De la part des familles monoparentales (+5%)
- Des ménages de cadres supérieurs (+11%)

Concernant l’emploi, la population active d’Agen est repartie ainsi : 24% d'ouvriers, 35% d'employés, 23% de professions intermédiaires, 11% de cadres et 7% d’artisans commerçants.

La commune dispose de plus d'emplois que d'actifs avec 111 emplois sur la commune pour 100 actifs. Ce chiffre est à croiser avec le fait que 63% des Agenais travaillent au sein de la commune d’Agen. Cela démontre donc l’attractivité́ économique d’Agen qui emploie un tiers d’actifs non résidants.

Toujours entre 1999 et 2010 à Agen, le nombre d’emplois par rapport au nombre d’actifs a augmenté́ de 5%. La moitié des emplois d’Agen s’inscrit dans le secteur présentiel (administration publique, santé, enseignement, action sociale...). Autrement dit, seule la moitié de l’économie agenaise est dédiée à la construction, à l’industrie, au commerce, au transport et à l’agriculture : tous ces secteurs productifs qui concentrent 70% des emplois en France.

La population agenaise héberge des seniors mais comparé à d’autres villes, elle ne se range pas dans les villes de résidences secondaires où « l’atmosphère » n’intéresserait que les plus de 60 ans. En effet, la ville attire les actifs par ses rénovations et est donc considérée comme une ville dynamique.

Le taux de chômage à Agen est de 10% mais à l'opposé, la ville d’Agen dispose de 111 emplois pour 100 actifs. Le problème se situe plus sur la nature des postes recherchés : 70% du travail à Agen se situe dans le secteur présentiel (administratif, santé, enseignement).

Le revenu médian des ménages d’Agen est plus faible que le revenu médian des ménages de son agglomération. Ce chiffre s'explique par le fait que beaucoup de cadres préfèrent s'éloigner et acheter des terrains plus grands et en périphérie de la ville.

Ces faits laissent présager un attrait pour la périphérie d’Agen qui gagnerait en population et en richesses, par conséquent un peu au détriment de l’activité du centre de la ville.
Le nombre de personnes optant pour la périphérie demeure cependant assez faible, ne concernant qu’une petite proportion de la population. De plus la rénovation du centre-ville lui garantit une attractivité constante.

Rentabilité locative

On peut constater un fort développement du secteur locatif car seuls les biens de standing ou les biens avec jardins ou terrasses, constituent l'essentiel des recherches en achat de résidence principale. Or l'hyper centre d'Agen ne dispose que de peu de maisons ou appartements correspondant à ces critères de recherche.
Par contre, les nombreux biens qui pourraient satisfaire cette demande importante nécessitent des travaux de réhabilitation que les acquéreurs ne sont pas toujours prêts à gérer.

Le centre-ville est le plus recherché pour des appartements allant du Studio jusqu'au T3.
L'important dans cette ville est de se démarquer des autres logements vétustes et de proposer un bien de qualité, souvent rénové dans de l'ancien.

La taxe d'habitation en France est en moyenne de 19.14 % et la taxe foncière sur Agen est de 33.52 %. La taxe foncière a augmenté ces dernières années au vu de l’augmentation de la valeur locative des biens ainsi que des besoins de la ville pour le développement.

L'offre locative à Agen est plutôt stable par rapport à la demande mais attention, beaucoup de ces biens proposés à la location ne sont pas en bon état, ce qui explique que certains se retrouvent vacants ou loués à un prix bien inférieur à celui du marché. Par conséquent, la vacance locative demeure donc importante pour certaines surfaces non entretenues et c’est un point à prendre en compte pour tout investisseur.

La ville d'Agen ne dispose pas de beaucoup de logements collectifs ni de programmes neufs en défiscalisation (Pinel, Borloo). En effet la plupart des habitations se trouvent en centre-ville, d'où sa densité importante.
Cependant, l'ancienneté de la ville induit que certains logements ne sont pas habitables du fait de leur mauvais état. Beaucoup de biens sont donc en vente avec des travaux à prévoir, ce qui peut rebuter beaucoup d'acheteurs ou de primo accédant. Pour les investisseurs en outre, l'offre permet une négociation des prix. Une fois rénovés, ces biens de qualité correspondent alors à la réelle demande des locataires.

Ainsi le prix au mètre carré à Agen est de 1 300 euros. Certaines surfaces se vendent bien en dessous des 1 000 euros/m2. Le rendement est donc forcément au rendez-vous car le prix moyen de la location à Agen est de 8.66€/m2 en moyenne avec 11.2€/m2 pour les prix hauts et 7.07€/m2 pour les prix bas. Pour les maisons, la location est de 6.5€/m2 avec 8.5€/m2 en fourchette haute et 5.14€/m2 en fourchette basse.
Ainsi, le rendement au m2 est de 10,6% brut pour les appartements et de 8,5% brut sur les maisons. Ces chiffres sont à nuancer car beaucoup de biens présentent des aspects intéressants, surtout pour le régime réel. En effet l'achat du bien est souvent en dessous du prix du marché, les travaux permettent de générer du déficit ou alors d'effacer les recettes locatives sur plusieurs années.

Concernant les surfaces à privilégier :

Les studios sont très recherchés sur Agen mais l'offre y est faible et la qualité ne correspond pas aux attentes des locataires. Les étudiants et les personnes travaillant sur Agen la semaine sont donc une cible qui représente une grosse plus-value potentielle.
Il est intéressant de leur proposer des studios meublés car l'offre y est rare. A titre indicatif, pour un studio acheté 30 000 euros, à rénover et à meubler, le prix de la location peut atteindre 350 à 380euros/mois charges comprises.
Cela permet par exemple de répondre à la même demande que les personnes intéressées par le « Appart’City » présent en centre-ville mais à des prix plus accessible (50 euros la nuit dans un city hôtel). La cible étant les personnes qui viennent travailler à la Golfech sur une courte durée, des formateurs de l'ENAP, des étudiants ou des salariés ne travaillant à Agen que la semaine.

Pour ce qui est des T2, la demande active concerne les biens de qualité rénovés. La demande pour des biens meublés n'est pas aussi forte que pour les studios mais est bien présente. Sachant aussi que logiquement, certaines personnes avec un plus gros budget préfèreront une plus grande surface et qu’à partir du T3, la location nue est obligatoire.

La majorité de l'habitat date d'avant 1974 (77%). Les logements sont donc principalement des immeubles en centre-ville et donc ancien, car la population d'Agen est très concentrée (3 037 habitants au kilomètre carré). La périphérie se développe de plus en plus mais depuis peu.
L’ancien se trouve être une bonne option pour faire une bonne affaire. Les biens sont dans des emplacements privilégiés, proche de tout à pied car la ville est à « taille humaine ». L

L'embellissement de la ville d’Agen sous l'ordre de la collectivité permet une prise de valeur de ces biens, le centre-ville retrouve de son attrait, ce qui sous-entend quand même certaines conditions.
Étant une ville moyenne, les cadres et les populations plus aisées préfèrent s'éloigner de la ville pour des maisons en hauteur et des terrains plus grands. Beaucoup de couples avec enfants préféreront donc une petite maison en extérieur ou en bordure alors que les jeunes couples, étudiants ou célibataires seront plus intéressés par un appartement en plein cœur de la ville.
En cas de revente, la localisation du centre-ville est plus intéressante que les programmes immobiliers en extérieur de la ville où la concurrence de bien similaire et le faible attrait sont des aspects rédhibitoires et où le prix d'achat est souvent bien supérieur au prix du marché de la ville.
Au demeurant, Agen enregistre une part record de logements vacants : 15%, valeur maximale observée. Ce chiffre s'explique par les immeubles à l'abandon ou en attente de vente et de rénovation.

Valorisation du patrimoine immobilier

On note des différences de quartier à Agen. On découpe la ville en 6 secteurs.

Le milieu de cette découpe nord sud est situé entre le boulevard de la République et le Cour Victor Hugo.

Au nord-ouest c’est un quartier résidentiel avec de belles maisons en hauteur. C'est le poumon vert du bassin Agenais. Les maisons y sont plus chères qu'ailleurs.

Au nord et au centre, ce sont les quartiers recherchés à Agen : les étudiants, jeunes travailleurs et la population active apprécient les bars et restaurants, les balades proches de la Garonne et l'architecture avec les boulevards Carnot et République et de magnifiques bâtiments au style haussmannien.
A noter, les quartiers de l'ancien Agen sont proches de la mairie, du grand théâtre et présentent des maisons à colombages et des bâtisses avec beaucoup de charme. De plus, le quartier de la gare y est particulièrement calme et agréable hormis la nuisance (relative) des trains.

Dans le secteur nord-est on trouve les prix d’Agen les plus bas, avec des T3 à 55 000 euros. Le dynamisme est cependant nettement moins présent même si certains secteurs sont prometteurs, notamment près du canal.
En revanche, pas très loin de ce canal on trouvera des cités urbaines qui ne sont pas forcément porteuses pour l'attractivité de la zone.

Au sud-ouest, en très proche périphérie de la ville d’Agen, on trouve « le Passage d'Agen », cette zone plus aisée qui attire est en plein développement. Une immense zone commerciale y est notamment en cours d’élaboration. Cette zone est idéale pour les personnes souhaitant éviter les transports car elle est proche de l’UPSA, l'Agropole, Fonroche, Walibi, de l'aéroport ou encore des ASF.

Au sud et au centre c’est un secteur intéressant avec le quartier Pallissy très recherché où les prix y sont généralement plus élevés.
Plus au sud, la zone commerciale est un attrait mais le charme n'y est pas spécialement présent. Plus au sud encore, le tracé de la Ligne à Grande Vitesse peut prédire une nouvelle dynamique dans cette zone, même si le tracé et l’emplacement exact de la nouvelle gare ne sont pas encore arrêtés.
A noter qu’à l’extrême sud, les quartiers Rodrigue et Barbelé sont des ZUS (Zones Urbaines Sensibles) et seraient donc à éviter, même si les troubles n’y sont pas non plus quotidiens.

Au sud-est, quelques communes à l'extérieur d'Agen demeurent très agréables même si encore une fois, les ZUS des quartiers Tapie et Toussaint sont déconseillés aux investisseurs.

Agen n'est qu'à 1 h de Bordeaux et 50 minutes de Toulouse en train (trajets réguliers toute la journée). Ces durées sont amenées à diminuer avec l'arrivée de la LGV en 2021.
Par la route : 1h15 de Bordeaux (132km), autoroute A 62 - sortie 7. 1h de Toulouse (107 km). 7h de Paris (650 km).

La mairie d'Agen a mis en œuvre dès 2009 des projets audacieux pour l'amélioration de la qualité de vie, avec comme credo "Agen ville durable". Les habitants peuvent donc apprécier :
- la piétonisation du boulevard de la République
- la création de zones limitée à 30 km/h
- la mise en place d'une vidéosurveillance sur la ville
- le déménagement du cinéma
- la réhabilitation de quartiers, d'écoles, du centre aéré des Iles, de la Gare, de la place Jasmin, de la place Lafayette, du boulevard Scaliger, de la rue Cessac, du parc des expos, du complexe commercial Lamothe-Magnac ou encore des berges de la Garonne.

Dans cette lancée s’inscrivent aussi la création d'un parc naturel de 60 hectares ainsi que celle d'un réseau de navettes gratuites qui sillonnent la ville d'Agen et le Passage (ville voisine).
Les prix de l'immobilier à Agen sont en bas de cycle et avec les taux bas, tous les signaux sont au vert. En effet, les prix ne sont jamais descendus en dessous de 1 300 du m2 en moyenne, mais sur les 10 dernières années, ils ont pu atteindre 1 900 euros du m2 et plus régulièrement 1 600 euros. Les prix sont donc stables dans une moyenne de 1 300 euros du m2, même s’ils sont amenés à augmenter grâce à l’amélioration de l’attrait local.

Agen est une ville bien dotée en équipements culturels et sportifs, même peut-être au-delà des réels besoins puisqu’on observe un nombre supérieur d’infrastructures par rapport au nombre réel de licenciés dans des clubs sportifs (« Il vaut mieux trop que pas assez » ?).

Par ailleurs, les modes de consommation changeant, Agen s’adapte avec de grandes zones commerciales dans la zone sud. Ceci entraîne donc un changement de la consommation et les commerce de centre-ville laisse place à des bars et restaurant notamment sous les arcades dans le boulevard de la République.

En résumé, faut-il investir?

En résumé, il est certain qu’Agen est une ville prometteuse et une bonne destination pour des investissements. Les prix y sont bas et le rendement assuré si l’on respecte bien les étapes.
Cela reste une ville intéressante comparé à certaines autres villes de taille moyenne grâce à son emploi, sa culture, sa population et sa localisation.
Des atouts et un développement actif, qui s’inscrivent dans un cadre plus large. Au niveau touristique notamment, c’est la région entière qui attire les vacanciers par son patrimoine riche autant gastronomique, viticole que culturel.

Ce beau patrimoine présent par conséquent à Agen, se voit de plus en plus accessible avec les transports qui ne cessent de se développer. De nombreux bus sillonnent la ville et la gare TGV est la deuxième gare de la région d'Aquitaine, avec 1.2 million de voyageurs par an.
En effet, concrètement juste après Bordeaux et Toulouse, c’est LA grande ville du lot et Garonne.
La LGV en 2021 est une promesse de développement, d'emploi et d’amélioration de la qualité de vie. Les prix au mètre carré seront aussi amenés à augmenter ce qui place Agen dans la liste des villes où investir est rentable au niveau locatif mais aussi pour une plus-value dans plusieurs années.

Certains foyers préféreront la ville d’Agen pour les prix plus faibles que Bordeaux ou Toulouse qui deviennent de moins en moins accessibles.
Un agent immobilier m'a confié que de plus en plus d'investisseurs de Toulouse ou de Bordeaux jettent leur dévolue sur Agen, en recherchant des immeubles de rapport qui sont nombreux à la vente. Il présente en effet des avantages fiscaux intéressants et surtout une rentabilité bien supérieure à celle de Toulouse de part un prix d'achat faible avec plusieurs logements et donc une meilleure rentabilité et un potentiel intéressant de plus-value à la revente.
Concrètement, les quartiers à cibler sont ceux de l'hyper centre où l'on trouve des logements en mauvais état à rénover donc idéal pour du déficit foncier ou pour du rendement locatif net d'impôts. Avec un bon sens de la négociation et une rénovation de qualité, il est facile de dégager du cash-flow.
Les immeubles de rapport en vente à Agen sont nombreux et certains à des prix très attractifs mais avec beaucoup de travaux.

Quelques exemples :
- Un immeuble de 330 m2 à 85 000 euros FAI à rénover entièrement, proche de la fac de droit, avec la possibilité de créer 5 logements.
- 268 000 euros FAI pour 305 m2 à rénover en partie en centre-ville composé de 2 studios, 3 T2 et un T3 et 5 garages indépendant.

En définitif, mon conseil est donc de plutôt partir sur l’achat d’un immeuble de rapport avec beaucoup de rénovation mais surtout de la surface correctement divisée.
Il est plus intéressant d'avoir 200 m2 divisés en cinq T2 que la même surface divisée en trois T3. Cela permet d'avoir une meilleure rentabilité car même si les biens sont de bonne qualité après rénovation, il ne faut pas se sortir complètement des prix du marché.
L'offre d'immeuble de rapport à Agen est stable donc il n'y a peu de difficulté à trouver ce que l'on cherche. Même si les immeubles de rapport avec quelques studios sont très recherchés et sont rapidement vendus.
Mon dernier conseil est de tenter des offres bien en dessous des prix affichés car généralement les biens nécessitent des travaux et les vendeurs ne le prennent pas en compte au moment de fixer le prix de vente. A noter aussi que pour les T3 en centre-ville, la colocation étudiante peut permettre aussi d'obtenir un rendement intéressant.

Etablissements Scolaires

Ecole primaire23
Ecole secondaire8
Autre établissemen...2
Centre de formatio...1
Ecole d'art1
Ecole de gestion e...1
Ecole de santé1
Institut universit...1
Unité de formation...3
École supérieure d...1
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SEMBELPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SCALIGERPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE EDOUARD LACOURPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE GAILLARDPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CARNOTPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ELISEE RECLUSPublicEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION PAUL BERTPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION JOSEPH BARAPublicEcole élémentaire d'application
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CARNOTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES PETITS PONTSPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EDOUARD HERRIOTPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EDOUARD LACOURPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL LANGEVINPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE RODRIGUESPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARIE SENTINIPublicEcole maternelle
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE EDOUARD HERRIOTPublicEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE FELIX AUNACPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE DU SACRE-COEURPrivéEcole élémentaire
ECOLE PRIMAIRE PRIVEE STE-FOYPrivéEcole élémentaire
ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL LANGEVINPublicEcole élémentaire
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SEMBELPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA GOULFIEPublicEcole maternelle
ECOLE MATERNELLE PRIVEE PrivéEcole maternelle
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
École supérieure des industries agroalimentaires - Sud ManagementConsulaireAutre établissement du supérieur
ETP Sup' FormationsPrivé hors contratAutre établissement du supérieur
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole nationale d'administration pénitentiairePublicCentre de formation de fonctionnaires
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Théâtre École d'AquitainePrivé sous contratEcole d'art
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Ecole de gestion et de commerce - Sud ManagementConsulaireEcole de gestion et de commerce
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Institut de formation en soins infirmiersPublicEcole de santé
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
IUT de Bordeaux - site d'AgenPublicInstitut universitaire de technologie
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
Département universitaire des sciences d'AgenPublicUnité de formation et de recherche
Centre universitaire d'Agen - Site du PinPublicUnité de formation et de recherche
Département d'études juridiques d'AgenPublicUnité de formation et de recherche
Appelation officielleSecteurNature de l'établissement
ESPÉ - École supérieure du professorat et de l'éducation (antenne du Lot et Garonne)PublicÉcole supérieure du professorat et de l'éducation

Parkings

Ménages ayant un parking54% 9 696 ménages possédant un parking sur 17 823 au total.
Ménages ayant au moins une voiture76% 13 520 ménages possédant au moins une voiture sur 17 823 au total.