Taux de rendement interne

Définition

Le "taux de rendement interne" ou "taux de rentabilité interne" est un indicateur de rentabilité financière utilisé par les investisseurs. Cet indicateur ne se limite pas aux investissements immobiliers, il permet de comparer théoriquement n'importe quel investissement.

Il est calculé sur le même principe que le "TEG" (Taux effectif global) qui caractérise le taux d'intérêt d'un emprunt bancaire. Seul le TEG permet de comparer entre eux plusieurs emprunts proposés par plusieurs banques. De la même façon le "TRI" permet de comparer plusieurs investissements entre eux.

Il faut tout de même garder à l'esprit que le TRI est plutôt adapté à évaluer si un investissement est rentable et moins à comparer de façon sure deux placements entre eux. Pour une comparaison entre plusieurs scénarios, il est plutôt conseillé d'utiliser la valeur actuelle nette.

Quelle est la différence avec le rendement classique?

Le rendement est un indicateur qui donne la rentabilité à un instant donné mais il ne permet pas de prendre en compte l'origine des fonds et les flux financiers.
Lorsque vous prenez un emprunt, l'argent est apporté par la banque plutôt que par votre épargne personnelle. Le rendement ne tient pas compte de cela et pourtant c'est une donnée essentielle. C'est pour cette raison qu'il est souvent plus intéressant d'investir dans l'immobilier à crédit que d'apporter les fonds en cash.
C'est ce que l'on appelle l'effet "levier" du crédit.

Comment calculer le TRI?

Comme le TEG pour l'emprunt, le TRI se calcul par la méthode d'actualisation des flux de trésorerie ou "cash-flow" (entrants et sortants). En termes simples, il s'agit de l'argent qui sort de votre poche (ou qui y entre) tout au long de l'investissement.
Il faut donc prendre en compte tous les flux (apport, frais de dossier d'emprunt, frais de notaire, montant de l'emprunt, revenus des loyers, impôts, etc.).
Le calculateur de rendementlocatif.com fera cela automatiquement pour vous.

TRI et scénarios de revente ("auto" ou votre scénario)

Afin de calculer le TRI, il faut prendre en compte un scénario complet jusqu'à la revente au bout d'un certain nombre d'années. Le calculateur vous propose deux façons de le calculer:

  • TRI (auto): un calcul automatique par défaut en prenant en compte une revente du bien au bout de 10 ans à un prix net vendeur qui correspond à une augmentation annuelle de 1% à partir du net vendeur d'achat initial (majoré du coût des éventuels travaux de rénovation).
  • TRI (votre scénario): vous indiquez le prix net vendeur de revente dans les options avancées du calculateur ainsi que l'année de revente.

Afin de comprendre comment le TRI se calcule, reprenons l'exemple simple donné dans la section Cash-flow du guide.

  • Achat d'un appartement de 100 000€ la première année sans crédit (dépense donc flux sortant négatif).
  • Mise en location de l'appartement au loyer de 6 000€ par an (revenu donc flux entrant positif).
  • Paiement d'une taxe foncière annuelle de 500 euros (dépense donc flux sortant négatif).
  • Revente de l'appartement au bout de 10 ans au prix de 120 000€ (revenu donc flux entrant positif).
Année Cash-flow Explications
1 -94 500 (-100 000 + 6 000 - 500)
2 5 500 6 000 - 500
3 5 500
4 5 500
5 5 500
6 5 500
7 5 500
8 5 500
9 5 500
10 125 500 Vente du bien
(120 000 + 6 000 - 500)
TRI 7,98%

On obtient un taux de rendement interne de 7,98%.

Maintenant prenons l'exemple d'un placement sur une assurance vie qui rapporte 3% par an (simplifié pour la compréhension):

  • Le premier flux est le même à la différence que les 100 000 euros sont placés sur une assurance vie (flux négatif de "votre compte" vers le "compte assurance vie")
  • 500 euros sont retirés chaque année de l'assurance vie (flux positif du "compte d'assurance vie" vers "votre compte")
  • Au bout de 10 ans, le capital acquis est retiré du compte d'assurance vie (flux positif du "compte d'assurance vie" vers "votre compte"). Ce montant est le montant obtenu avec les intérêts cumulés sur 10 ans.

Cela donne le tableau de cash-flow suivant:

Année Cash-flow Explications
1 -99 500 Dépôt de 100 000 euros et retrait de 500 euros
(-100 000 + 500)
2 500 Retrait de 500 euros
3 500
4 500
5 500
6 500
7 500
8 500
9 500
10 129 002 Retrait du montant cumulé avec 3% d'intérêts par an.
TRI 3,33%

On obtient un taux de rendement interne de 3,33%.

Si on compare les deux placements, il apparaît que le premier investissement est plus intéressant (valeur TRI plus élevée).
Le calculateur de rendementlocatif.com calcul ce TRI pour vous en prenant en compte tous les paramètres du cas particulier de l'immobilier.

Calculer le TRI