Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Introduction

Lorsque en tant qu'investisseur vous mettez en location un logement meublé, vous êtes considéré par l'administration fiscale comme un "loueur en meublé". Le statut de loueur en meublé se résume à un choix entre deux régimes fiscaux:

Seul le statut LMNP est abordé ici (au réel).

Textes de Loi
  • Article 58 de la loi 65-997 du 29 novembre 1965
  • Article 58-I de la loi 65-997 du 29 novembre 1965: dispense de la taxe professionnelle les propriétaires qui louent des locaux faisant partie de leur habitation et classés meublés de tourisme.
  • Références au Code général des impôts: articles 260 D et 261 D 4°, article 46 AGA de l'annexe III du CGI
  • Article 129 de la loi du 29 juillet 1998, codifiée aux articles L.632-1, L.632-2 et L.632-3 du Code de la construction et de l'habitation: codification des règles entre les propriétaires disposant de locaux meublés et leurs locataires.
  • Instruction fiscale du 30 décembre 2005, n°4 A-13-05: ce document détaille les recommandations fiscales et comptables pour le calcul de l'amortissement.
  • Code général des impôts Article 156, I-1° ter.: article détaillant le sort des déficits.
  • Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.

Conditions de la qualité de loueur non professionnel

La qualité de loueur non professionnel est reconnue aux personnes qui ne respectent pas au moins l'une des 3 conditions suivantes:

  • L'un des membres de leur foyer fiscal est inscrit en cette année au registre du commerce et des sociétés (RCS)
  • les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000€
  • ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu

Le loueur professionnel est, par opposition, celui qui respecte les 3 conditions citées ci-dessus.

Définition de la location meublée

Il n'existe pas de loi qui définit la location meublée. Toutefois la jurisprudence en a donné les critères:

  • Le bail doit clairement indiqué le caractère "meublé" par un intitulé "Contrat de location meublé à usage d'habitation".
  • Le bail doit clairement faire état de certaines clauses spécifiques mettant les meubles et équipements à la charge du locataire.
  • Les meubles et équipements fournis doivent permettre au locataire une occupation normale conforme aux exigences de la vie quotidienne. Depuis le 31 juillet 2015, la liste est fixé par Décret.
  • Il est préférable de dresser la liste détaillée des meubles et équipements fournis dans le logement à la location et de l'annexer au bail.

Essentiel à retenir

Les points importants à retenir pour ce régime.

  • Cet statut concerne les contribuables non enregistrés au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou alors qui sont enregistrés au RCS mais qui font moins de 23 000€ de recettes annuelles ou qui représentent moins que les revenus professionnels de leur foyer fiscal.
  • Les frais de notaires sont déduits la 1ère année
  • Les meubles et les frais d'agence sont amortis sur 6 ans
  • Le prix du bien moins 10% pour le prix du terrain est amorti sur 30 ans
  • Les travaux sont amortis sur 6 ans si supérieurs à 500€ sinon ils sont déduits en charge la 1ère année

Recettes annuelles

On entend par recettes annuelles pour la détermination de la limite de 23 000 euros, le total des loyers courus, charges comprises, augmentés le cas échéant des indemnités d'assurance perçues en cas de défaillance du locataire.

Revenus professionnels du foyer fiscal

Les revenus professionnels à prendre en compte pour déterminer si les recettes sont inférieures comprennent les traitements et salaires, pensions et rentes viagères ainsi que les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée.

Biens concernés

Ce statut peut s'appliquer à plusieurs types de logements:

  • Location saisonnière d'un appartement ou d'une maison.
  • Location d'une chambre, d'un appartement ou d'une maison meublée
  • Location d'une partie de la résidence principale d'un propriétaire.
  • Location d'un bien dans une résidence de services ou de tourisme (confié par bail commercial à un exploitant).

Fiscalité

Les recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le formulaire à remplir est le n°2042C (déclaration de revenus complémentaires) et déclaration de résultat n°2031 (CERFA 11085) et ses annexes 2033 (CERFA 10956).

Déficits

Les déficits constatés par les loueurs non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature (meublé non professionnal imposés aux BIC donc) réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes (CGI art. 156, I-1° ter.).

Amortissement

Le loueur peut dans le cadre de ce régime amortir les dépenses engagés en suivant des normes comptables (normes IFRS internationales). Les points qui suivent sont donnés à titre indicatifs afin de permettre de simuler la rentabilité mais ils ne seraient se substitués à l'expertise d'un comptable.
Dans tous les cas il vous est fortement recommandé de prendre un comptable pour effectuer les calculs d'amortissement.

  • L'amortissement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers diminués des autres charges. Ce sont donc les charges qui peuvent ensuite créer ou non un déficit. L'amortissement peut uniquement être utilisé pour ramener le résultat de la location à 0.
  • L'administration fiscale admet que la fraction de l'amortissement restante peut être reportée pour être déduite les années suivantes sans limite de temps mais toujours uniquement pour annuler le résultat de la location.
  • Les investissements ne peuvent être amortis que sur la durée normale d'utilisation de façon linéaire.
  • Le terrain ne peut pas être amorti, il faut donc le déduire de l'investissement avant de calcul l'amortissement.
  • L'investissement doit être décomposé pour y appliquer des durées d'amortissement différentes en fonction des éléments le composant (voir document fiscal du 30 décembre 2005 n°4 A-13-05) et les fourchettes données plus bas.
  • La durée moyenne d'amortissement peut varier de 22 ans (pour les durées les plus courtes) à 40 ans (pour les durées les plus longues).

Les fourchettes de durée d'amortissement sont les suivantes:

  • Gros oeuvre: plus de 50 ans soit environ 2% par an.
  • Façades, étanchéité: de 20 à 25 ans soit de 5 à 2% par an.
  • Equipements (IGT): de 15 à 30 ans soit de 6.67 à 3.33% par an.
  • Agencements: de 5 à 15 ans doit de 20 à 6.67% par an.
  • L'administration fiscale considère que pour les biens immobiliers le gros oeuvre représente de 40 à 50% de la valeur de l'immeuble, les façades et l'étanchéité de 5 à 20%, les équipements de 20 à 30% et les agencements de 20 à 25%.

Plus-values

Les plus-values réalisées par un loueur non professionnel lors de la revente de son bien immobilier relève du régime des plus-values immobilières privées.