Le calcul du rendement locatif

Introduction

Le calculateur de rendementlocatif.com vous permet de calculer la rentabilité de votre investissement locatif d'une façon très précise et complète mais pour cela il a besoin de connaître certaines données.
Même si il peut vous aider à en déterminer une partie, certains paramètres doivent être obligatoirement renseignés et demandent votre attention.

Les données du calculateur

Le bien immobilier

Champ du formulaire Description
Type de bien Indiquez s'il s'agit d'une maison individuelle ou d'un appartement.
Etat du bien Indiquez s'il s'agit d'une bien neuf ou ancien. C'est important dans le cadre de certains régimes (Duflot par exemple) et cela impacte le calcul des frais de notaire.
Prix du bien Le prix du bien frais d'agence inclus. Il doit donc prendre en compte également la part que l'agence immobilière va toucher. Si vous achetez en direct à un particulier, vous devez indiquer le prix sans frais donc mais il faudra indiquer "0%" pour le champ "Frais Agence à l'Achat" dans les paramètres avancées.
Travaux de rénovation Le montant éventuel des travaux de rénovation. Attention il s'agit ici des travaux effectués avant la mise en location.
Surface La surface dite "Carrez" du logement en m2.
Ville La ville ou se situe le logement. Ce paramètre n'est pas obligatoire mais il est très utile pour vous aider à comparer votre investissement aux moyennes de la ville.
Loyer mensuel Le loyer mensuel demandé au locataire excluant les charges locatives (Hors Charges).
Loyer annuel Le loyer annuel demandé au locataire excluant les charges locatives (Hors Charges). Vous pouvez le renseigner directement, dans le cas contraire il est calculé automatiquement à partir du loyer mensuel.

Les charges

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Charges locataire en plus loyer (récupérables) Il s'agit du montant des charges mensuelles demandées au locataire en plus du loyer.
Ce montant est habituellement estimé en fonction de l'année passée et fait l'objet d'une régularisation une fois par an.
Ce montant se calcule en prenant la part du total des charges payées qui peut être "récupérée" sur le loyer du locataire. Ce sont en fait les charges qui profitent au locataire (ascenseur, gardien, éclairage, taxe d'ordure ménagère, etc.).
Taxe foncière La taxe foncière payée tous les ans à l'administration fiscale.
Charges syndic totales Ce sont les charges totales payées chaque année pour l'entretien des parties communes de l'immeuble.
Généralement il s'agit des charges payées directement à un syndic de copropriété. Si vous ne connaissez pas ce montant, n'hésitez pas à demander à l'agence de récupérer les décomptes des charges des années passées du bien.
Dans le cas d'une maison individuelle, ces charges sont limitées (taxe d'ordure ménagère récupérable).
Travaux non prévus estimées Un montant annuel estimé des petits travaux de réparations effectués dans le bien (réparation radiateur, peinture, etc.).

Les impôts

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Régime fiscal foncier Le régime fiscal que vous allez choisir pour déclarer les revenus locatifs (les loyers) à l'administration fiscale. Ces régimes sont détaillés dans la section "Régimes fiscaux" de ce guide.
Revenus nets Permet d'indiquer vos revenus de traitements, salaires ainsi que du capital. Vous pouvez indiquer votre revenu ainsi que celui de votre conjoint(e). Il sera utilisé afin de calculer vos impôts surle revenu ainsi que les impôts fonciers que cet investissement va ajouter.
Parts fiscales et enfants Indiquez ici le nombre de parts fiscales de votre foyer fiscal. Les parts se déterminent en fonction de votre situation de famille ainsi que du nombre d'enfants à charge.
Il permet de calculer le quotient familial nécessaire au calcul de l'impôt.
Indiquez également le nombre d'enfants à charges. Cette information est nécessaire afin de pouvoir appliquer les plafonds de quotient familial.
Prix du mobilier Ce champ apparaît lorsque vous choisissez le régime LMNP. Il s'agit du coût des meubles qui doivent être présents dans le bien pour satisfaire les conditions d'une location meublée.

L'emprunt

Le choix d'emprunter pour acheter votre bien est bien entendu optionnel, vous pouvez donc décocher la case si vous ne sollicitez pas un emprunt pour acheter le bien immobilier.

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Apport personnel Le montant de votre apport personnel. Les frais de notaire vous sont donnés à titre indicatif car il s'agit souvent du montant apporté par l'acheteur. En un clic vous pouvez indiquer les frais de notaire en apport.
Si vous emprunter la totalité vous pouvez laisser l'apport à 0€.
Durée d'emprunt La durée de votre emprunt en années.
Taux nominal Le taux nominal d'emprunt. Il s'agit du taux indiqué par les banques et les organismes prêteurs.
Attention il ne s'agit pas du TEG.
Il est renseigné automatiquement quand le taux moyen constaté en France est connu.
Assurance Le montant mensuel de l'assurance d'emprunt. Vous pouvez l'indiquer en % ou en € par mois.
Frais de dossier Les frais de dossiers d'emprunt demandés par la banque. Ce montant est automatiquement calculé en prenant la moyenne constatée.
Garantie Crédit Logement Le montant de la garantie crédit logement. Ce montant est automatiquement calculé en prenant la moyenne constatée.

Les paramètres avancés

Il n'est pas obligatoire de les modifier ou de les renseigner mais ils permettent d'affiner encore un peu plus la simulation.

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Frais Agence à l'achat Il s'agit du % du prix net vendeur de frais d'agence. Normalement les tarifs de l'agence sont affichés car c'est une obligation légale. Ils se situent habituellement entre 4% et 10% du prix net vendeur.
Les agences sont libres de les fixer et souvent ils se calculent par tranche de prix du bien.
Frais de gestion par agence (HT) Si vous faites gérer votre bien par une agence, celle-ci va vous demander des frais en % hors taxes du loyer.
Frais agence propiétaire à la (re-)location (inclus la recherche du locataire) Si vous faites gérer votre bien par une agence, celle-ci peut facturer des honoraires de location à chaque nouveau locataire. Ils représentent entre 15 et 20% du loyer annuel hors charges et sont partagés à moitié entre le locataire et le propriétaire (obligation légale). Cela représente souvent un mois de loyer pour le locataire et pour le propriétaire c'est à dire 8.33% du loyer annuel chacun.
GRL/GLI - Assurance loyers impayés (HT) Si vous souscrivez à une assurance loyers impayés, il faudra renseigner le % hors taxes.
Vacance locative Hélas dans la réalité, il y aura toujours des périodes ou votre logement sera vide. Ce champ permet de le simuler. Vous pouvez indiquer le nombre de mois de vacance (logement vide) tous les x années.
Assurance propriétaire non occupant (PNO) Il s'agit d'une assurance à laquelle un propriétaire peut souscrire pour assurer le logement lorsque celui-ci est vide ou lorsqu'un dégât survient sur une partie du logement qui peut être imputée au propriétaire.
C'est un montant annuel.
Augmentation annuelle du loyer Le loyer peut être réévalué suivant l'indice des loyers ou lors d'un changement de locataire. Ce champ vous permet d'indiquer un % d'augmentation annuel du loyer.
Augmentation annuelle des revenus Ce champ permet de simuler une augmentation des revenus chaque année afin d'être plus proche de la réalité.
Augmentation annuelle des charges Malheureusement les charges augmentent également chaque année (et souvent plus fortement que l'inflation).
Ce champ vous permet d'indiquer un % d'augmentation annuel des charges.
Type d'emprunt Vous avez le choix entre crédit amortissable (le plus populaire) et crédit in fine qui correspond à un remboursement du capital en une fois à la fin de l'emprunt.
Le choix du crédit in fine est réservé aux membres premium.
Emprunt à 110% Permet de simuler un emprunt à 110%. Ce type d'emprunt couvre tous les frais y compris les frais bancaires et les frais de notaires.
Frais de notaire Dans certains cas particuliers le calcul automatique des frais de notaire peut différer de votre situation. Dans ce cas renseignez ici les frais de notaires, ils seront utilisés en lieu et place du calcul automatique.
Votre taux marginal d'imposition (basé sur les revenus nets imposables) Le taux marginal d'imposition (TMI) est le taux d'imposition (la tranche d'imposition) que vous atteignez en ajoutant tous vos autres revenus.
Attention il ne s'agit pas du pourcentage moyen donné sur votre avis d'imposition.
Ce champ n'est utilisé que si vous n'avez pas renseigné vos revenus. Dans ce cas le calcul ne sera pas précis car en théorie le TMI peut changer dans le temps en fonction de vos revenus.
Autres revenus fonciers imposables Si vous possédez d'autre immeubles en locatif, indiquez ici le montant total de vos autres revenus fonciers imposables (doivent déjà être déduits les charges, etc.). Il sera ajouté à votre revenu foncier pour le calcul global de votre impôt.
Taux de prélèvements sociaux Tous les revenus sont assujettis aux prélèvements sociaux et les revenus locatifs ne dérogent pas à cette règle.
Le taux de prélèvements sociaux est de 15.5% (en 2013/2014), vous n'avez donc pas besoin de le modifier.
Revente Pour évaluer la rentabilité complète de votre investissement, il faut prendre en compte la revente et la plus value espérée lors de cette revente.
Ce champ vous permet de le faire. Vous devez renseigner le prix net vendeur de revente au bout d'un certain nombre d'années. Le calculateur vous donnera ensuite le résultat de rentabilité pour votre scénario de revente.