Quel bien pour louer?

Introduction

Le but de ce chapitre est de vous aider à trouver le bien (appartement ou maison) que vous allez pouvoir louer avec un objectif de rentabilité maximum. Vous trouverez tous les conseils utiles pour choisir le bien idéal.

Afin de maximiser vos chances de louer, il est nécessaire de cibler un bien en adéquation avec la population de la ville ciblée et ses aspirations.

Situation du bien

Cela va peut-être vous paraître évident, mais il faut toujours bien connaître l'endroit dans lequel vous achetez. On ne le répétera jamais assez.
C'est est un point essentiel afin d'éviter les mauvaises surprises et de réduire au maximum les risques locatifs par la suite et par conséquent augmenter le rendement de votre investissement. Vous devez vous assurez que la ville ou le quartier que vous ciblez possède un marché locatif dynamique.

Dans nos expériences, nous avons visés principalement des biens en centre-ville et de dimension raisonnable (studio au 3 pièces).
Voilà quelques questions à vous poser:

  • Est-ce qu'il y a une demande locative?
  • Est-ce qu'il n'y pas trop d'offres de location par rapport à la demande?
  • Quels sont les projets de construction prévus dans ce quartier?
  • Quel est le type de population habitant ce quartier (Etudiants, Entreprises, etc.)?
  • Est-ce que le bien que j'achète a des chances de se valoriser dans le futur (en fonction des projets prévus dans ce quartier, de l'évolution de la population, etc.)?

Encore une fois, il n’y a pas de recettes toutes faites, nous pouvons prendre un contre-exemple à notre approche dans une ville accueillant un régiment militaire, il peut être intéressant de proposer une maison ou un grand appartement permettant d’accueillir une famille.

Mais afin de répondre à ces questions vous pouvez utiliser des techniques assez simples. Une des plus simples et de pousser la porte des agences immobilières proches de l'endroit ou vous souhaitez investir. Posez toutes vos questions, ces professionnels connaissent parfaitement bien le marché.

Croisez ces informations avec la cartographie socio-économique de la ville (meilleursagent, lacoteimmo ou touteslesvilles). Faites-vous également une idée de la saturation du marché et des prix en consultant les annonces de location et la fréquence de disparition.

Une autre méthode très efficace est de simuler la mise en location d'un bien. C'est assez simple. il suffit de poster une annonce de location sur un site immobilier tel que leboncoin. Mettez exactement les informations d'un bien réel que vous avec ciblé ou inventez-le. Si vous ne recevez moins de 5 appels en 2 jours, cela vous donnera une indication que quelque chose ne va pas (montant du loyer, situation géographique, etc.).
En plus de permettre d'avoir une idée du loyer que vous allez pouvoir appliquer, cela va également vous permettre de dresser un profil des candidats à la location. Vous pouvez poser vos questions aux personnes qui vous appellent afin de vous faire votre idée avant d'effectuer votre achat.

Taille du bien

Choisir quel type de bien acheter (maison, appartement, studio, T2, etc.) dépend évidemment de vos moyens mais ça ne doit pas être le seul critère.
L'objectif est d'acheter un bien qui va vous permettre d'optimiser le rendement locatif. Ce principe fait que le choix du bien doit se faire après mûre réflexion.
Vous trouverez ci-dessous quelques conseils en fonction de la taille que vous envisagez:

Taille Rentabilité Durée de location Conseil
Parking xxxxx Longue Les parkings restent un très bon placement si l'emplacement est bien choisi. Il vaut mieux privilégier les centre ville ou les immeubles sont anciens et donc où il est plus difficile de trouver des places de stationnement ou des parkings. Les avantages des parkings sont également de faibles charges ainsi que des risques d'impayés très faibles.
Studio xxxx de 12 à 30 mois Ce type de surface présente le double avantage d'être abordable à l'achat et plus facile à louer (le plus souvent à des étudiants). Cependant le "turnaround" locatif provoque des périodes de vacances qui réduisent le rendement (le plus souvent 2 ou 3 mois en période estivale). Le bien étant loué par une personne le risque d'impayé est plus grand.
2 pièces (T2) xxx de 24 à 40 mois Ce type de surface est un des meilleurs compromis. Contrairement au studio, il se loue plus longtemps et la plupart du temps à des couples. Les dégradations sont moindres et les risques d'impayés sont également réduits car le loyer est partagé.
Grandes surfaces xx Longue (> 3 ans) Les maisons ou les grands appartements sont moins rentables que les petites surfaces mais ils se louent plus longtemps et le plus souvent à des familles qui déménagent moins fréquemment. Une vacance locative faible et une tranquilité plus grande quant au soin apporté au logement font que ce type de bien a encore la côte en France.

Une autre approche peut bien entendu être l'achat d'immeuble, l'achat avec travaux.
Ce dernier exemple à l'avantage de donner droit à certains avantages fiscaux en fonction de votre cas personnel et du régime choisi.
Le calculateur vous aidera à étudier cela en détail.

Un bien que vous loueriez vous-même

Lorsque vous mettez un bien en location il faut bien vous dire que celui-ci doit donner envie. Il faut qu'au premier coup d'oeil celui qui visite votre bien pour le louer soit séduit. Que ce soit à l'achat ou après les travaux, votre bien doit être tel que vous même rêveriez de le louer.
L'avantage est multiple:

  • Vous le rénovez si besoin ce qui va vous permettre de réduire l'impôts sur les loyers.
  • Rénovez permet également de mettre votre logement à jour en ce qui concerne les nouvelle normes d'économie d'énergie. Ainsi vous le valoriser ce qui est sera très utile au moment de la revente.
  • Vous le louerez plus vite.
  • Le locataire prendra davantage soin de votre logement et sera de fait plus précautionneux. Ainsi votre appartement restera en bon état plus longtemps.