Investissement locatif à : Saint-Denis

Dans l'ancien, Saint-Denis a un taux de rentabilité élevé, on peut trouver des biens jusqu'à 8% d'après le magazine “Capital” spécial Ile-de-France de février 2017. Le secteur Pleyel est le plus cher avec 5000€ le m2, alors que le centre-ville est plus abordable avec 3300€ le m2. Dans les quartiers Nord et Ouest, les prix peuvent descendre jusqu'à 2500€ le m2. Pour un deux pièces de 35m2 dans le centre ville, le loyer sera d'environ 760€. De nombreux programmes neufs apparaissent, les prix sont dans ce cas en moyenne de 4200€ le m2. Le marché locatif est énorme, 73% des ménages sont locataires de leur résidence principale. La taxe foncière est dans la moyenne du département, à 20,14%. Il semble que les offres les plus rentables se situent dans le centre-ville, sur des petites surfaces avec pour cible des jeunes cadres ou étudiants.

Saint-Denis est une ville de 110 733 habitants, c'est la ville ayant la plus forte croissance démographique d'Ile-de-France (+25,5% entre 1999 et 2011). 37,2% des habitants ont moins de 25 ans. Par ailleurs, c’est une des villes les plus cosmopolites de France : 134 nationalités sont représentées, 70% des jeunes de moins de 18 ans sont d'origines étrangères, 39 655 habitants sont immigrés. La ville peut être divisée en trois parties : - La Plaine : Au sud du canal, c'est le quartier d'affaires où se trouvent différents sièges sociaux (SFR, Ventes privées, SNCF etc.). Saint-Denis Pleyel, la nouvelle gare du grand Paris, sera la plus grande gare du secteur où toutes les nouvelles lignes se croiseront (14, 15, 16, 17). Le Stade de France se situe dans ce quartier. Quartier largement rénové avec de nombreuses constructions au cours des 20 dernières années. - Le centre ville : Au nord du canal et à l'est du parc de la légion d'honneur. Centre historique, c’est le quartier le plus vivant. On y trouve les édifices historiques de la ville; basilique de Saint-Denis, église Saint-Denis de l'Estrée ainsi que la Mairie. On trouve plutôt de petits immeubles de 3 ou 4 étages. C'est ici que se trouve l'essentiel des commerces et le marché de Saint-Denis, le plus grand d'Ile-de-France. - Les quartiers Nord et Est : Ce sont des quartiers d'habitations avec beaucoup d'HLM. Au nord se trouve l'Université Paris 8.

Avec la prochaine gare Saint-Denis Pleyel (Hub comparable à Châtelet-Les-Halles), la piscine olympique, son dynamisme et sa proximité avec Paris, les prix de l'immobilier devraient augmenter d’ici quelques années à Saint-Denis. Les menaces viennent de la capacité de la Mairie et des autorités à sécuriser la ville. Par ailleurs, les prix de vente sont aujourd'hui contrôlés par la mairie grâce à son droit de préemption qui empêche toute vente supérieure au prix du marché. Les prix ont augmenté de 1,4% en 2016, comme dans toute l'Ile-de-France. La tendance est donc à la hausse.